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築古53年アパートの家賃が2.8倍に!賃貸住宅のホームステージングは効果絶大!!日本ホームステージング協会、杉之原冨士子代表理事に聞く。

賃貸経営/空室対策 ニュース

住宅・不動産業界では、ホームステージングの導入によって中古住宅の売買促進や賃貸の空室解消につなげる動きがじわり広がっている。

ホームステージングは、マンションやアパート、戸建て住宅の早期売買や空き室の早期入居で満室稼働を実現する手法。11月26日には、「第3回ホームステージングコンテスト」のグランプリと準グランプリを「売買」「賃貸」「リフォーム」「在宅」のそれぞれの部門で発表した。

部屋を家具・小物、インテリアで装飾して魅力的な居室にすることで買い主・借り主にアピールして成約につなげるだけでなく、売り値や賃料の引き上げも実現する。日本ホームステージング協会(東京都江東区)の杉之原冨士子代表理事に賃貸領域を中心にホームステージングの効果を聞いた。

杉之原代表理事写真
▲写真は、杉之原冨士子代表理事

――米国では30年ほど前からある手法のようですが、日本ではここ数年注目されるようになりました。現状の日本での傾向について教えてください。

「当協会では、ホームステージングの専門家、ホームステージャーという資格の普及を目指している。11月20日現在で2級認定者2527人、1級認定者152人。2017年までの1年間で10倍、2017年から2018年かけても約2倍に伸びている」

「当協会の受講者を職業別に見ると、最近の特徴として、賃貸の管理会社やオーナーが増えている。不動産オーナーは、受講者全体の5%を占めるようになり、前年比5倍と最も伸び率が高い。ホームステージングは売買にとどまらず、賃貸住宅の領域で伸びしろがあると思っている。ちなみに最も多いのが不動産仲介業の32%、次いでリフォーム業の13%となっている」

――賃貸住宅の領域でのホームステージングのメリットについて。

「導入したオーナーは結果を出している。賃貸住宅の場合は、単なる入居者の誘致ではなく、入居してから長く住んでもらうことが重要になる。入居したものの、すぐに退去してしまうようでは経費がかさむだけなので、入居後も視野に入れた対応もホームステージャーの仕事だと思っている」

「家具・小物を配置するだけではない。例えば賃貸マンションのエントランス部分を魅力的にして住み続けたいと思われる工夫をする。今の季節でいえば、クリスマスツリーを飾るなど。賃貸物件の魅力・グレードを引き上げるホームスステージングをすることによって入居者の満足度が高まる。専有部にとどまらず、こうした暮らしにかかわるところの質を上げることが重要になっている」

「また、ホームステージングには、オーナーと入居者との関係性や入居者同士の関係性がうまくいく効果にも期待している。イメージを持った部屋作りをすると、やはりそのイメージに近い人が入居する。感覚が同じ人が集まることで、入居者同士のトラブル防止にもつながると考える。殺風景な空き家に入居してきた人と、イメージ作りをした上で入居してくる人では属性が全く違ってくると思う」

賃貸ホームステージング前
▲ホームステージングする前の部屋

賃貸ホームステージング後
▲上の殺風景な部屋からホームステージングした後の部屋。

――実際の稼働率に与えた事例を教えてください。

「賃貸住宅を数棟保有する都内のあるオーナーの物件は、駅から遠く不便な立地にもかかわらず満室稼働を続け、入居待ちまでいる賃貸マンションになっている。もちろん、この状況を作り出したのは、ホームステージャーに加えて、オーナーが情報発信していることも大きい」

「ホームステージングにより賃料が上昇するケースは多い。築53年の築古アパートは、家賃2万5000円(共益費込み)だったが、ホームステージング後に7万1000円(共益費込み)で貸し出している。部屋に湯船はなくシャワーだけなので、外国人専用シェアハウスにして成功した。短期留学生の利用が多く、その留学生の紹介でまた入居者が決まるという好循環を作り出している」

「外国人が好むホームステージングのポイントの一つが色使い。日本人と外国人では色彩感覚が違うため、ここに着目して工夫しており、インスタ映えするような色使いを心がけていたようだ。部屋探しの最初の入り口がインターネットからなので、ネット上の物件の写真が部屋選びのキーにもなっている」

――ホームステージングにかけるコストはどの程度ですか

「家賃の1カ月分と考えているオーナーが多い。コストを掛ければいいわけでもない。家具を使う場合は、レンタルや購入などケースバイケースだろう。家具付きで家賃を上げて貸すこともあるし、もちろん、家具を入れなくても印象に残るような小物(エレメント)を配置しておくだけでも部屋の雰囲気は変わる。例えば、ネコと一緒に暮らせる部屋をイメージするのならば、ネコのシルエットを部屋にあしらったり、ネコが遊べる小物を置いたりなどだ」

「ちなみに売買でホームステージングにかける費用を見ると、昨年は15万〜20万円以下が最多だった。なかには50万円を超える例もあったが、このコストについては地域差が大きい。東京都区部では物件価格が億を超える物件は珍しくなく、一方で地方では3000万円台の物件がそうあるわけではない。我々としては、こうした地域差からホームステージングの費用対効果を平均して高めることの難しさに直面している」

――ホームステージングでも地域性がありますか。

「それはある。例えば東京と大阪で違う。東京・青山で素敵ね、と言われたホームステージングを大阪に持っていくと、それでは売れない、入居してくれないといった反応が返ってくることも少なくない。東京でスタイリッシュに仕上げても、大阪ではもう少しコテコテにしないとうまくいかないよ、などと言われる」

「こうしたことも踏まえて、地域ごとに対応できるようホームステージャーを全国に増やすことを目標としている。ホームステージングの可能性は大きいと感じている」

健美家編集部(聞き手・中野淳)

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