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学生向け物件は大学の見極めが肝心!将来性と立地+家具・家電付き、食事付きが商機に!!

賃貸経営/空室対策 ニュース

部屋A

人口減少下の入居者対策。昔からターゲットの一つは学生だ。学生向けのマンション・寮の場合、保護者と賃貸借契約を交わすことが多い。滞納が発生しづらい安定した収入として安心感が高い。

退去時期も予測できるので、新たな入居者募集活動にも移りやすい。景気に左右されない面も強い。仮に景気が悪化したからと言って、子どもを学校に通わせない親はいない。加えて政府が主導する留学生の呼び込みが学生賃貸にプラスに働く。

しかし、闇雲に学生向けにしても成功するわけではない。やはり立地が重要。学生マンションに特化する毎日コムネットによると、「学生向け物件を展開する上で重要なのは、対象エリアの学校がこの先30年、50年と将来にわたって存続し続けるかだ」という。学生が集まらず、経営難で大学が倒産する可能性がこれから高まるだけに肝心なところだと強調する。

比較的安全なのは、やはり国公立大や有名私大など。地方ほど国公立大に頼るマーケットであることは否めない。いくらの賃料で募集が可能なのか。物件の性質上、強気の家賃設定が難しい。

収益物件はどれも同じだが、学生マンション・寮に参入する際も、保有期間の想定賃料収入に売却価格を加えたトータル損益を見積もって、候補地を探すことになる。

毎日コムネットが今年4月から運営を開始する、「カレッジコート武蔵境駅前」(総92戸)は地上10階建て。1階部分にレディースクリニックを併設し、満室稼働でスタートを切った。JR中央線武蔵境駅徒歩3分。地主がイトーヨーカドーの駐車場として賃貸していたが、所有不動産の収益最大化の観点から、学生寮に転換したケース。

仮に更地として売り出されていたら、不動産大手の分譲マンションと競合していただろう。学生マンションとしては到底手が出ない立地である。

洗濯機・洗面台・冷蔵庫
洗濯機・洗面台・冷蔵庫

各部屋にバス・トイレ、洗濯機、浴室乾燥機も備えている。共用施設として、食堂・厨房が完備しており、朝夕の食事が提供される。家賃は10万円以内で設定しており、ほかに各部屋共通で管理費や食費、インターネット代を共益費として徴収する。周辺や沿線の大学生需要を取り込んでいる。

家具家電付きで最小限の荷物で新生活が始められるのが人気。机や椅子、ベッド、冷蔵庫、洗濯機など身軽に1人暮らしが始められることが学生に受ける。

入居後のアフターサービスでは、風呂・トイレ、台所などの水回り、電気・ガスといったライフラインへの対応は入居者の満足度に影響する。漏水や盗難などのリスクに備える補償は欠かせない。

学生からは、朝夕の食事の提供が喜ばれる。専業大手のジェイ・エス・ビー(京都市)では、滋賀県内で2棟目となる食事付き学生マンション「学生会館Uni E‘meal草津野路」(106戸)の運営を4月1日から開始。ここには同社がプロデュースした食堂、「ユニタイムキッチン」を併設している。

管理栄養士が監修する料理を朝と夕の2回提供する。学生の孤食・偏食・小食が問題だとする声に対応している。食生活に配慮する学生マンションならではの発想だ。

食事メニュー例
食事メニュー例

ちなみにキッチンメーカーのクリナップが発表した「キッチン白書2019<献立変遷調査編>」によると、学生ではないものの30〜60代の実食率は30代が最も低く、2018年までの40年間の夕食メニューでは、一品料理化と冷菓の出現率が大幅に上昇している。一品料理化とは、ピザやお好み焼きなどの粉料理や丼物、スパゲティなどの一品で食事となるメニューのこと。一方で増加率が小さいのが和食や果物などとなっている。

そうした若者の食生活に焦点を当てた取り組みは、大手にとどまらない。賃貸管理業の東郊住宅社(神奈川県相模原市)では、学生の食生活を支援するサービスを運営、物件の引き合いの強さにつなげている。同社が運営する入居者向け食堂「トーコーキッチン」は、2016年度のグッドデザイン・ベスト100と「地域づくり」で特別賞を受賞した。

部屋のカードキーで入れる入居者向け食堂で、朝食100円、昼食・夕食は500円。夜食も700円で食べられる。出費を抑え健康的な食事ができるとリピーターも多い。

学生向け物件の運用では、その場所に永く存続する大学(移転や統廃合も含めて)を見極め、かつ身軽に入居でき、食事の心配が要らずに通学がしやすい立地の物件を入手出来るかが明暗を分けるといえる。

健美家編集部

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