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大空室時代でも戦える、ドル箱物件となる「満室稼働の3原則」

賃貸経営/空室対策 ニュース

2021/09/25 配信

■家賃を上げ続ける「ドル箱」
家賃を生まない「カラ箱」

全国の中堅〜大手管理会社の稼働状況をヒアリングすると、首都圏でも1~2ポイント程度空室が増え、地方都市部では5ポイント以上というエリアもある。

そんなことはわかっていても、なお建てられる賃貸住宅。これまでと同じような、差別化もない「普通の箱」を作り続けても、人口減少する日本においては空室を産むばかり。

事業計画では「ドル箱」を作る予定が、企画や市場調査を疎かにするために「カラ箱」になるのだ。建てる前の段階でさらに踏み込んだ企画をしなければ、ますます状況は悪化するだろう。

筆者は、埼玉県に新築で購入したアパートを保有しているが、間もなく4年が経とうとしている。全8世帯の小さな木造アパートだが、これまで5部屋程度入れ替わったが、全て10日ほどで入居申込が入る。

さらにここ最近空きが出た3部屋は、管理会社側からの提案で2000円~6000円(3%~10%)の家賃アップでも決まっている。当たり前の「基本のキ」だが、やはり満室稼働にはこの3原則が重要だと思い知らされている。

コロナ禍で空室が増える中、どんな違いが明暗を分けているのか。

■満室稼働の3原則
その1:ロケーション(立地)

賃貸住宅に入居するのは人である。よって人口が減少している、または減っていくエリアでは、需要が取り込めない可能性が出てくる。国や県単位では、減少は避けられないが、市とか町単位では人口が増えている地域はたくさんある。

たとえば、筆者の物件がある市役所のホームページを見ると、2013年に84000人だった人口が、2021年には92500人と9年間でちょうど10%も人口が増えていることがわかる。

また、それにともない最寄駅の1日あたりの平均乗車人数も増えていることがわかる。もともと、新線開通にともない開発されたエリアのため、伸びしろはあったが2020年のコロナ禍での減少までは順調に右肩上がりに増えているのがわかる。

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さらに、当該駅より山手線ターミナル駅までは、乗車時間が20分で、都心部で働く社会人を取り込むことができる。また駅から徒歩5分と近いため、予想よりも大幅に女性客も取り込めているのだ。

将来、高稼働を維持できるかどうかは不確定だが、新線が開通して街が開発され、人口が増えることがわかっているだけでも、空室リスクは大幅に回避できる。結局は需要(入居する人数)と供給(建てる部屋数)のバランスが重要だが、開発途上であれば人口は増え、店舗も増えさらに活性化していく。

このような話は、首都圏だけと嘆く人もいるが、需要が極端に少なくても、供給がほぼなければ郊外でも十分に戦える。肝心なのは事前に市場調査をして、想定をしておくことが重要なのである。逆に都市部だからと工夫がされない建物を造れば、東京のあるニュータウンに大量供給された賃貸住宅のように、空室になくことになる。

■満室稼働の3原則
その2 :間取りとデザイン

入居希望者の約4割は単身者(場所によってはそれ以上)と言われているが、当然部屋を小さくたくさん作った方が、坪単価家賃も上がるしGPI(総潜在家賃)も上がることになる。その結果、当然利回りが高くなる。

しかし、いくら想定利回りが高くなったところで、稼働しなければ意味がない。ニーズは常に変わり続けるが、大掛かりな間取り変更は予算もかかるため、企画段階で明確なコンセプトや差別化が必要だ。

たとえば、筆者の物件はスキップフロアが採用されている。限られたスペースを立体的に使うことにより明確な差別化をうみ、さらに入居者にとっては生活の場が平面ではなく、縦の動きができるためよりユニークな利用方法ができる。

実際に、先述したとおり、空室が出ても募集をすれば10日もあれば申込が入り、さらに家賃も新築時よりも少しずつ上げている。全体的に新築時よりも家賃が5%程度上昇しているので、一部屋平均3000円の家賃上昇なので、仮に7%の利回りで売却ができたとしたら、約400万円価値が向上することになる。

間取りやデザイン、またオンリーワンの付加価値をつけることは、これからの賃貸住宅では必須と思われる。

■満室稼働の3原則
その3:管理会社の意識

やはり管理会社とどのように意識の足並みを揃えるのかが、最大のポイントと言える。仲介の第一線に立っているわけではないので、勝手に募集条件を変えれば空室期間は長くなり、入居者が決まりにくくなる。

オーナー自らが判断することは難しいので、管理会社からの適切な提案が必要というわけだ。しかし、管理会社に提案を求めても「ただ家賃を下げましょう」としか言えない会社もあれば、ロジックをもとに説明をしてくる会社もある。

需給バランスが崩れていれば、借手市場になるため当然、家賃を下げなくてはいけなくなる。ただでさえ、長年に渡り侵された「デフレマインド」はそうそうなくなるものではない。しかし、物事には順序と伝え方が大事だ。

様々な取組みを経て、「家賃を下げましょう」なら納得できるが、特に何もせずにその一言をいわれるとオーナーは理解ができない。

細かな点も常にオーナーの目線に立ち「提案」ができる管理会社は、まだまだ少ないのかもしれない。

「満室稼働の3原則」は、すごく初歩的なことであるが、やはり基本に立ち返ってみると、改めてその重要さを認識することができる。

執筆:今井基次

■プロフィール

株式会社ideaman 代表取締役。
保有資格:1級FP技能士,CFP,CPM,CCIMなど多数。賃貸・売買仲介の実務を経て、中堅不動産管理会社へ入社。収益不動産売買仲介の実務の後、不動産管理会社への業務コンサルティングを14年間行い、これまで200社以上の企業を担当。
管理会社へのコンサルティングを通じて、多くの大家さんの稼働率向上を行ってきた。
オーナーセミナーや不動産会社向け研修など、毎年80回以上講演を行い延べ3万人以上もの人が聴講してきた。自らも不動産投資を行なっている。

著書:ラクして稼ぐ不動産投資33の法則 -成功大家さんへの道は管理会社で決まる!-
連載:健美家、月刊不動産

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