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入居者主体のDIYに活路、デザイナーズ的な物件として満室・長期入居が可能に。家主は内装制限に要注意

賃貸経営/DIY ニュース

賃貸物件の入居者(借り主)は、自分の好きな部屋作りをしたいというニーズが強い。

一方で、現在の賃貸住宅市場を見ると、貸し主に改修費用の負担能力が乏しいこともあり、入居者が望むおしゃれで快適な空間を作ることは難しく、現状のまま貸し出しているのが一般的だ。

このため最近では、入居者負担でDIYできる賃貸住宅の普及に向けた動きが出ている。DIY型賃貸借を導入することで入居者の満足度を高めて満室稼働につなげるということだ。

入居者負担のDIYの場合は、@貸し主とA借り主のそれぞれのメリットは次のようなものだ。

@は、現状のまま貸し出し、修繕の費用・手間がかからないほか、入居者自らがDIYするため、愛着が生まれて長期の入居者が見込まれる。Aでは、DIY工事費用を入居者が負担する分、相場より安く賃借できたりする。

DIYイメージ写真
▲DIYでは見栄えだけでなく、収納不足を補うためベッドの下を収納にするといった実用的なものも多い

11月12日に明治記念館で開催された「日管協フォーラム2019」のレディース委員会全国大会では、このDIY型賃貸借について、ハウスメイトマネジメントの伊部尚子シニアコンサルタントが説明した。

1980年5月竣工の鉄筋コンクリート地上3階建ての賃貸物件(総戸数18戸)でDIY賃貸の可能性を検証しているという。今年1月から同物件の管理をスタート。空室は9戸あり、残りの賃借人の1人が5年間賃貸を滞納していたため退去してもらったことで実質50%超の空室率だった物件である。

家主が1部屋当たり20万円まで費用を負担する形で検証中だ。空室の部屋1戸は、DIYに興味のある人が魅力を実感できるようモデルルームとして展開している。

DIYでは、壁紙を貼り替えたり、新たに棚を作ったり、バスをタイル貼りにしたり、床を貼り替えたりと様々な工夫ができる。もっと踏み込んでリフォーム・リノベーションをする場合は、投資回収や費用対効果を考えて家賃36カ月分が妥当ではないかとアドバイスする。

伊部氏は、「DIY 賃貸は、入居中に、入居者のDIYにより部屋がバリューアップするため、入居者が退去した後も次の入居者が決まりやすい。

そもそもDIYに興味を持っている入居者は、住空間にこだわる人が多く、そうした人たちはきれいに部屋を使っており、退去後に部屋のクリーニングをするだけで貸し出せるケースも少なくない。

賃貸借契約の特約でDIY工事部分の原状回復義務をなしとすることもできる」などと説明し、DIYによりデザイナーズ賃貸としての立ち位置から物件価値と稼働率を高められるとして貸し主・借り主にとってメリットは大きいとする。

ただ、DIYの注意点について「内装制限」を指摘している。内装制限とは、火災が発生したときに避難する時間を稼ぐために内装の素材を燃えにくいものを使うルールのことで、建築基準法・消防法のもとに定められている。建物には、木造や鉄骨造など様々な種類があるが、それぞれの特徴に合わせた基準で内装制限があるとする。

例えば、準不燃以上の内装制限がある部屋の壁紙をDIYで貼り替える際は、下地・壁紙ともに準不燃もしくは不燃の材料を用いらなければならない。

しかし、入居者がそれを知らずに違う素材を使ってしまい、実際に火災になってしまったときに家主が責任を問われかねないとする。内装制限については、「国土交通省」や「DIY賃貸のすすめ」などのサイト上で詳しく調べることができる。

少子高齢化に伴い賃貸物件オーナーの高齢化も進行している。新たな空室対策を練ることに億劫になりがちだが、家賃を単に引き下げて入居者の質の低下を招くといった負のスパイラル状態に陥らないようにしたい。

物件価値とキャッシュフローを増やす方法として入居者がDIYをしやすい環境が空き家・空き部屋を減らす手段として存在感を増しそうだ。

健美家編集部

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