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連帯保証人よりも保証会社の時代。信用力のチェックと信託を活用する保証会社選びを!

賃貸経営/保証人・保証会社 ニュース

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2020年の改正民法施行を控え、住宅・不動産業界では、賃貸借契約等に対する対応が急がれている。一部滅失による賃料減額や敷金、原状回復に関するルールなどの明文化に加え、連帯保証人への滞納賃料・原状回復費用・損害賠償請求などは極度額を定めなければならない。

改正民法465条の2第2項では、個人根保証契約は、極度額を定めなければその効力が生じないと規定している。

その極度額の目安について、ことぶき法律事務所の塚本智康弁護士は、ワンルームマンションの場合(賃料水準によって変わるが)、賃料滞納が賃料の1年分、原状回復費用が200万円、入居者の自殺による損害賠償請求が賃料の2年分などを一つの目安として掲げている。

今回の改正を受けて、賃貸オーナーとしては、昔ながらの連帯保証人にするか、保証会社にするべきか悩むところである。

しかし、既に賃貸住宅業界では、保証会社を使うべきだとの認識で一致している。

「改正民法で極度額の設定があるものの、近年の風潮として連帯保証を嫌がる人は増えている。少子高齢化社会の進展と人口減少が相まって、これから独居老人が増えていく。それに伴い、連帯保証人に頼れない人も増えている。保証会社の存在感は高まる」
との反応だ。

ただし、家賃滞納保証の歴史は浅く、保証会社の信用力を確認するべきとの指摘は少なくない。特に注意をしなければならないのが家賃の集金代行である。不動産会社や保証会社が賃料を着服したり、保証会社が倒産し、家賃の入金が滞ることも想定しなければならない。過去に家賃保証大手のリプラスが破産して社会問題になったこともあった。

こうしたケースに対応できるよう、倒産隔離機能を持つ信託を活用した集金を導入している保証会社も増えてきた。

入居者からの家賃等を信託口座に入金し、別途管理することで、仮に保証会社が倒産してもオーナーや不動産会社の家賃は保全される。集金家賃の管理に信託を導入している保証会社であるかどうかは、選択の一つの指針と言えそうだ。

大手でさえ倒産するケースがあっただけに、オーナーとしても保証会社の利用は慎重に行う必要がある。大家同士で情報交換したり、Web上での保証会社の評価などをチェックする。

なかには、賃借人が、大家には保証会社を利用するといいながら、別件で大家が保証会社に電話を入れてみると、「当社とはまだ契約されていないようですが……」といった具合に契約されずに放置されたままのケースもある。

もっとも、オーナーの力だけではままならないこともある。一般的には、管理会社等と連携・提携している保証会社を使わざるを得ないのが現状である。

オーナーが保証会社を指定できるわけではなく、質の悪い保証会社だと知っても後の祭りとなってしまう。途中で保証会社を変更することは難しいのが現状のようで、極論を言えば保証会社を変更するには管理会社ごと変更せざるを得ないことになってしまう。

また、先述のリプラスのようなケースがあったとはいえ、保証会社の信用力を測る上では、一般的に小さい保証会社よりも大手の保証会社のほうが安心感はある。

しかし保証会社の中には、賃貸管理会社に手数料を上乗せして支払ったりするところもある。このため賃貸管理会社は、手数料を目当てに保証会社の規模・信用力、信託口座で管理しているかなどを見ないで、小規模な保証会社を使ってしまうことが往々にしてある。

今後の賃貸借契約では、連帯保証人よりも保証会社の活用が主流になることは間違いないが、より良い保証会社を見極めるためには、賃貸管理会社の見極めが経営戦略上極めて重要になってくる。

健美家編集部

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