新型コロナウイルス感染拡大阻止に向けての外出自粛要請や休業要請が経済に暗い影を落としている。政府は4月16日に法律に基づく緊急事態宣言を、それまでの東京など7都府県から全国に拡大した。街は閑散とし、活気を失っている。
商業施設などに入居するテナントからは悲鳴の声が上がり、実際に廃業や倒産に追い込まれたテナントが増えている。与野党からは、中小の飲食業を中心に賃料の支払い状況が厳しい事業者が急増していることを踏まえ、支援策の案が示されており、今週にも協議が進む見込みだ。
コンビニエンスストア大手であるセブンイレブン・ジャパンの本部は4月24日、土地・建物を賃借して営業しているフランチャイズ店舗に関して、家主に賃料の減額を求めていることを明らかにした。こうした企業の窮状は、そのまま従業員にも波及する。
給料やボーナスのカットにとどまらず、職を追われてしまえば、住まいの家賃を支払えなくなってしまう。大東建託グループは、賃料の支払いについて4月20日から最大3カ月を上限に家賃の支払いを猶予する対応に踏み切った。
■逆風吹く保証ビジネス事業
しかし、経営体力のない個人ベースの賃貸住宅オーナーにとっては、そこまで踏み切ることが難しいのが実態である。家賃の支払いを猶予したり、減額に応じるとオーナー自身のローン返済などが行き詰まってしまう。ライフプランにも狂いが生じる。
だからといって、今回の倒産や廃業は、過去に例がない異質な形であるため、コロナの影響を受けて家賃の滞納が続く人を追い出してしまうと社会的な批判を浴びかねない。家主が安易に退去を通告できる雰囲気ではなくなった。
ただ、賃貸オーナーの多くは家賃保証会社を利用している。コロナウイルスの影響を受けて家賃滞納が発生する可能性として早ければ4月末の支払いから顕在化しそうだが、保証会社の付帯率が高いことから直接的な影響は限定的だとの見方が一般的である（自主管理の家主が家賃の滞納処理などに追われる可能性はある）。
その一方で、家賃債務保証事業を手掛ける保証会社にとっては、家賃滞納が確実にこれから増加すると見られており、ビジネス環境としては逆風である。
当然ながら、居住者が新たに住宅を住み替えるという思考は働かない。収入の大幅減や失職となれば引っ越し代や仲介手数料、敷金・礼金といったまとまった金額が必要なだけに現在の住居から動かない、動けない、といった状況に置かれているためだ。
保証会社にとっては、仲介件数が減少することに伴い初回保証料の収入が当て込めなくなるだけでなく、これから代位弁済が増えることでキャッシュフローは確実に悪化しそうである。そのキャッシュフローの残高にもよるが、保証大手であっても破綻する可能性はなくはない。
■不確実性の高い時代、信託スキームに着目
実際、過去には家賃保証大手のリプラスが倒産した。当時45万件にも上る賃貸物件の契約で破産が生じたといわれている。そうした点から家賃保証会社選びは重要である。
「不動産・オーナーさんの強い味方『家賃保証会社を徹底調査』」では、保証会社の財務体質などの経営力のチェックは欠かせないとする。
日本大学理工学研究所客員研究員でリーシングジャパン代表の沖野元氏は、
「滞納保証業界は歴史が浅い。保証会社の信用力を確認することが大切。保証会社の規模や評価をインターネットで調べたり、大家仲間で情報交換するなど一定の努力が欠かせない。また、一般的には、管理会社と提携している保証会社を使うことになるため、家主が保証会社を指定することは難しい。このため、仮にその保証会社の質が悪いと判断した場合、管理会社ごとリプレイスしないと保証会社を変えることは難しい」
と指摘するとともに、管理会社については、信託スキームを取り入れているかどうかがキーポイントになるとする。
信託スキームとは、入居者から引き落とされた家賃を別途「信託口座」に保管しておくもので管理会社が倒産しても口座が守られるサービスのことだ。いわゆる倒産隔離機能が働いている。単なる集金代行のシステムでは、引き落とされた家賃はいったん管理会社の財産となるため、管理会社の破綻では同社の財産として処分されることで家主に支払われることがない。
不確実性の高い時代にあってリスク管理の重要度が増している。アセットマネジメントにかかわる会社選びは、腐れ縁的に継続的に受託するものではなく、競争原理の働く中で十分な不動産経営の知見を持ち、より良いサービスやノウハウを確立しているところで選別したいところだ。
（取材・文、鹿嶋淳一）
