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大家さん必見!「定期借家契約」に関する法規制

賃貸経営/法律 ニュース

賃貸物件をお持ちの大家さんの中には建物の建て替えなどを将来的に検討している方も多いだろう。その場合、賃借人には退去をしてもらう必要があり、いざ退去の交渉となると、相当な立退料がかかることが一般的である。

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1 普通借家契約から定期借家契約への変更の可否

そこで、将来の立ち退き請求がスムーズに進むように、借家人と結んでいる普通借家契約を「定期借家契約」に切り替えることを検討する大家さんも多いのではないだろうか。

既に賃借人と普通借家契約を締結している場合には、これを一方的に定期借家契約に変更することができないことは言うまでもない。
それでは、普通借家契約を、貸主と賃借人との間で合意解約し、新しく定期借家契約を締結することで、定期借家契約に変更することができるだろうか。

2 平成12年3月1日よりも前の普通借家契約は定期借家に変更不可
法律では、定期借家権に関する法律の施行日(平成12 年3月1日)前に契約を締結した居住用建物賃貸借契約は、たとえ当事者間で既存契約を合意解約して、新たに定期借家契約を締結することに合意したとしても、同一の当事者間で、同一の建物について定期借家契約を締結することは当分の間はすることができないとの制限が設けられている。

当分の間というのは、立法当初は4年程度と考えられていたようだが、現在でもこの制限は撤廃されていない。

3 事業用建物は、定期借家契約に変更が可能
もっとも、かかる規制は「居住用の建物」に限定されるので、居住用建物以外の賃貸借の場合には、それまでの普通家契約を合意解約して、同じ借家人と同じ建物について、普通借家契約を合意解約した上で、改めて定期借家契約を締結することは自由に行うことができる。

4 定期借家契約をする際の注意点
普通借家契約から定期借家契約に切り替える際には、新規の定期借家契約を締結する際の手続きと同じ手続きが必要となる。具体的には、
@更新がなく期間満了により契約が終了する旨を定めた「定期借家契約書」の締結の他、
Aこの契約の前に、契約更新がなく、期間満了により当該建物の賃貸借が終了することについて、その旨を記した書面を交付して説明することまでが必要となる(借地借家法38条2項)。

契約書はきちんと作ったものの、事前の書面交付をしなかったケースでは、定期借家契約は認められず、更新を原則とする普通借家契約が成立することとなるので、注意が必要だ。

「事前の交付書面の交付がないから定期借家は認められない!」などと、後から争われないように、契約書だけではなく、事前交付書面に関しても、説明を受けた旨賃借人から署名押印をいただき、保存しておくことが必要だろう。

執筆:弁護士 鈴木 章浩

プロフィール
鈴木&パートナーズ法律事務所 代表弁護士) 。実家が借地上でアパート・マンション経営、幼い頃から借地借家問題に注力をしてきた経緯から、弁護士としても不動産問題を中心に扱っている。現在、不動産管理会社複数の顧問弁護士として、賃貸管理や不動産売買のトラブル予防と解決を主な業務としている。

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