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未だ利用率の低い定期借家契約。再契約型の認知度アップで賃料アップと満室稼働が可能!

賃貸経営/法律 ニュース

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借家、借室の場合、一般的な普通借家契約では2年ごとの更新で入居者が住み続けられるが、2000年(平成12年)3月施行の借地借家法の改正で、定期建物賃貸借(定期借家契約)が導入された。契約の更新がない旨を定めれば、期間の満了を迎えると契約が終了するのが特徴だ。

自宅に戻ることを前提とした転勤で、留守中の自宅を賃貸する際の使い勝手としてはいいが、賃借人側は、契約期間の満了で必ず退去しなければならないと思っている人が多いとされている。

賃借人の保護を重視する普通借家契約と違い、定期借家はオーナーにとって、質の悪い入居者に居座りつづられることを防ぐというメリットは大きい。物件の老朽化等で、建て替えや取り壊しを検討するときにも、契約期間の満了後に賃借人が退去するので計画を立てやすい。

国土交通省や地方自治体などが旗振り役となって、空き家の活用や他地域居住ニーズなど、さまざまなニーズを掘り起こすことも可能であるとの声もある。

しかし定期借家契約の利用率は、導入から20年近く経過するのに低いままである。アットホームが首都圏を対象に2019年3月までの1年間の定期借家の成約物件数を調べたところ、前年度比0.9%減の6529件だった。

定期借家の普及率を上げるには、オーナーと入居者の認知度の向上にとどまらず、不動産事業者にも普及させることが最大のポイントである。

定期借家に詳しい日本大学理工学研究所の沖野元・客員研究員は、「不動産事業者が定期借家契約のことを理解し、的確に入居者とオーナーに説明する必要がある。定期借家契約にすると、入居期間が決まっていないから賃料を安くしないと入居者が集まらない、という認識の不動産事業者も少なくない。昔に比べて、戸建て住宅での定期借家の認知度は上がってきたように感じるが、いまだ多くの人が満了後に必ず退去しなければならないと思っている。再契約型があることを不動産事業者が説明していない」と指摘する。

沖野さん
▲定期借家の賃貸運用を実践・研究する日本大学理工学研究所客員研究員の沖野元氏

定期借家契約には「再契約型」と「終了型」の2通りある。再契約型であれば、別に賃料滞納や迷惑行為などもなく、貸主・借主双方の合意があれば普通借家と同じように住み続けられる。終了型の場合は、募集家賃を下げざるを得ないかもしれないが、再契約型であれば相場の賃料を徴収できる。

実際、沖野氏が都内で管理する総戸数8戸のマンションに再契約型で定期借家を導入したところ、賃料水準は15万〜20万円と相場より高めでも満室稼働だといい、定期借家の横浜の管理物件(2棟計35戸)も、適正賃料により満室経営されている。

そして、「なにより定期借家契約の物件で理不尽なクレームはほぼない。貸主と借主が対等な立場に立つ定期借家契約だからこその効果だと思う」と分析している。不動産事業者の理解不足が、定期借家は安くしか貸せないとの認識を拡散させているようだ。

定期借家契約を締結する際の注意点として、契約書には、必ず本契約が定期借家契約であり、期日満了で終了する趣旨の文言を盛り込むこと、また、再契約型であっても、期間満了に伴う契約終了の通知を行う必要がある。

募集図面だけでなくポータルサイトなどの広告も定期借家物件であることを記載しなければならないが、そのときに再契約が可能なことを明記することで2年後に退去しなければならないという誤った認識を払拭しておくことも欠かせない。

既存の普通借家契約であっても、定期借家制度ができて以降になされた契約であれば、貸主と借主が合意すれば定期借家契約に切り替えることも可能である。

ただし、居住用建物の場合、2000年3月1日より前の賃貸借契約は、たとえ貸主と借主が合意しても切り替えることはできない。一方、事業用建物の賃貸借契約では、契約の時期にかかわらず、合意によって定期借家に切り替えできる。

いずれにしろ、適正賃料での賃貸と満室稼働が実現できるのであれば、賃借人と対等の立場で賃貸借契約が結べる定期借家は、安定した賃貸経営の手法の一つとして、もっと認識されてもよさそうだ。

健美家編集部

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