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ペット飼育禁止違反で大家は泣き寝入り!?

賃貸経営/管理 ニュース

入居者が大家さんに内緒でペットを飼っている……これは、どんな賃貸物件であっても起こりうる可能性がある。住宅におけるペットの飼育について規制する法律はなく、賃貸借契約によって飼育が規制されているかどうかがポイント。

基本的に賃貸借契約でペット飼育禁止とされている物件では、ペットを飼育することはできない。にもかかわらず、内緒でペットを飼育している場合には賃貸借契約違反になるため、契約違反を理由に退去を求めることもできる。

また、飼育していたペットが部屋のクロスや床、柱などを傷つけてしまったり、ペットの臭いが部屋に染みついてしまった場合などは、原状回復費用を請求することもできる。

ここまでが、大家さんの抱く常識だが、実際のところ無断ペット飼育はそう単純なトラブルではない。賃貸借契約書には、ペットの飼育禁止の特約はあるが、これに違反した場合の違約金の定めはないケースもある。その場合は、大家さんは違約金の請求はできない。

■大家さんが損害賠償を求めるには「立証」が必要

こうしたケースでは、大家さんはその入居者の違約によって生じた損害を立証したうえで、損害賠償請求という形で請求をすることになる。したがって、原状回復工事を行うにあたって、どこまでがペット飼育との因果関係が認められる範囲の損害(一般的にはペットの匂い、爪による建物へのキズ、フン・尿のにおいやシミなどの除去、修復、脱臭、消毒等に要する費用)について、どこまでその因果関係を立証することができるかがキーとなる。

この場合、入居年数やクロスや床の経過年数をどのように評価するかなどが争点となるだろう。結局のところ、高額な原状回復費を入居者に払ってもらうことができず、大家さんが泣き寝入りするケースも多いという。

■トラブルを避けるための「承諾料」と「ペット規約」

一方、現在はペット飼育不可でも、空室対策に有効といわれるペット可物件に切り替えたいと希望する大家さんも多い。切り替えの際には、既存の入居者に対するフォローを行うこと。世の中には、ペットを好きでない人もおり、その賃貸物件を選ぶときに、ペット飼育不可を重視して物件を選択した人もいるからだ。

また、原状回復時や入居中にトラブルを起こさないための特約や飼育規約の定めることが肝心となる。通常の敷金のほかに、更に1カ月〜2カ月分のペット用の敷金を受領するケースもあるが、それでは原状回復費に足りないことも考えられるため、1つの方法としては、追加で受領する敷金を「ペット用の敷金」とはせず、ペット飼育のための「承諾料」とする。そのうえで、承諾料を「ペット飼育に伴う損害賠償額の予定を兼ねた承諾料」として受け取る旨を明記した特約を定める方法が考えられる。

あわせて入居者にも賃貸物件の内部仕様や契約終了時の原状回復義務の範囲などについて、予め説明しておくことが将来のトラブル防止のためには有効。争いになれば、何かと不利になる大家さんだけに、しっかり備えておくことが肝心だ。

健美家編集部

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