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良い管理会社、ダメな管理会社の見分け方

賃貸経営/管理 ニュース

物件購入後、収益を上げ続けて行くためには良い管理会社をビジネスパートナーとして選ぶことが大事だ。では、どうやって管理会社を選ぶか。自ら大家であり、また、管理会社を経営する渡辺よしゆき氏に聞いた。

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●管理会社にもそれぞれ得意分野がある

管理を専門でやっている会社もあるが、たいていの場合は不動産会社で管理もやっているというケース。そこで知っておきたいのは不動産会社の種類である。というのは、一般の人は一言で不動産会社と言ってしまうが、実際の業務内容、得意分野は会社によってそれぞれ。得意な業務を知って委託しなければ費用が無駄になるというものだ。

まず、最も多いのは地元の不動産会社で管理も任されているという会社。地元事情にも詳しいので、信頼できて相性が合えば良い仕事をしてもらえる。

他には、全国的に展開している会社もあれば、特定の沿線・エリアのみを扱う会社、特定のハウスメーカーの物件を中心にする会社などなど。自分の物件に合わせてどこの会社が良いかを選定する必要がある。

最近増えているのは賃貸の仲介オンリーを扱う不動産会社。営業力が売りなので、物件を決めてくれる能力は高いが、管理業務は行わない。

管理をしていると入居後にトラブルを起こしそうな人は敬遠するが、仲介だけの会社の場合には、多少のリスクがある人でも入居させてしまうというケースも。客付けだけをお願いする場合にも注意が必要だ。

また、仲介オンリーでもデザイン性の高い物件のみを扱う会社などもある。それ以外では売買のみを扱う会社、管理会社でも店舗を持たずに営業している会社なども。

●地方では市場を牛耳っている会社があることも

首都圏その他の都心部では様々な不動産会社があり、得意分野があるので、そこから選んでいけるが、地方に行くとその選択肢がない場合がある。

「地方のある街では市場の6〜7割を地元のドンのような会社が握っており、そこに嫌われると入居者を紹介してもらえない仕組み。その会社とうまくやっていければ問題ありませんが、そうでない場合には自分がいかに努力しても無駄です。

特に本業の片手間に不動産経営をする人なら、そこで無駄な時間、労力を使い、精神的にも疲弊するのはどうでしょう。できれば最初からそういう場所はあまり選ばないほうが良いかもしれません」

最近はどこでも空き家、空室が増えており、そうした地域では物件というより、大家を不動産会社が選別するような動きが出てきているという。

そうした事情は地元の大家であれば知っているはずなので、地方で購入を考える場合には、あらかじめ人間関係を作り、情報収集をしておきたいところだ。

●店内が見通せない、入りづらい会社は×

実際の管理会社選びでは地元の不動産会社を中心に店舗を訪問、話をしてみることが大事だ。その際、避けたいのは外から店内が見通せない、入りづらい雰囲気の会社。薄汚い、手書きでしかも、本来使ってはいけない「格安」「最高」などという言葉が散りばめられたチラシが貼られているようなら、避けたほうが無難。

「そうした、時代に遅れた不動産会社にはそもそも客が来ませんから、入居者を決めてくれる能力は低いと思われます。加えて経営者が古い考えを持った人の場合、過去の話でしか物事を判断せず、時代の流れについていけていないことも。

たとえば重要事項説明書をきちんと読まない、原状回復で入居者に負担を押し付けるなどでトラブルを起こす懸念もありますから、その意味でも避けたいところです」

管理は何か不備があった場合に身軽に動いてくれる人に頼みたいところ。時代遅れの意見を振りかざす経営者に、そうした腰の軽さを期待するのは難しいかもしれない。

また、大手か、地元の会社のどちらを選ぶかについては、自分がどのような相手をパートナーにしたいのかがポイント。渡辺氏の場合には自分でできないから委託するが、基本的には自分が主導権をもちたいと考えているため、自分の言う通りに身軽に動いてくれる地元の小さな会社に委託しているという。

「自分でやるより委託する方がラク、という人ならサービスの充実ぶりを考えて選べばよいでしょうし、とりあえず安心感というなら大手という選択も。ただ、大手の場合には良いと思っていたスタッフが転勤でいなくなることもあり、長く付き合うつもりなら、あまり転勤のない地元の会社のほうが良い関係を築けることもあります」。

取材協力/みまもルーム

健美家編集部(協力:中川寛子)

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