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費用負担ゼロの自主管理、一戸建て・区分なら遠隔地でも可能

賃貸経営/管理 ニュース

不動産投資では物件購入が何よりの関心事だが、問題は、買った後どう管理し、収益を上げて行くのかだ。ここでは購入直後、そしてその後の管理についてのお話を、自らも大家であり管理会社の経営者である渡辺よしゆき氏に聞いた。

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●手間もかからず、入居期間の長い一戸建ては自主管理向き

ビジネスマンの副業としての不動産投資を考えた場合、どの程度物件管理に手間がかかるかが大事なポイントとなる。多くの人は当然ながら、あまり手間をかけずに収益を上げたいと考えているはず。

手間がかかりそうなら、自分が管理せず管理会社に委託するが、その分管理会社に支払う費用が発生する。それほど手間がかかりそうにないなら費用が発生しない自主管理で済ますこともできる。

その観点で考えると一戸建てなら場所に関わらず、自主管理で良いのではないかと渡辺氏。

「一般に遠隔地で大家が自分でコントロールできないなら管理委託と考える人が多いようですが、一戸建てなら距離に関わらず、自主管理にしても良いのではないでしょうか。

というのは、一戸建ての場合には敷地も含めて入居者にお貸しするので、共用部がありません。建物、敷地内の掃除、手入れは基本入居者がやってくれるので、不動産会社を介在させる必要はありません。

また、一般に一戸建ては集合住宅と比べ、長く入居してくださる方が多いので、その点でも面倒はありません。最近、一戸建て投資が流行っているのは、そうした手間の無さもあるのではないでしょうか」

ただし、一戸建ての場合には土地の権利関係などが煩雑で、きちんと調べて購入する必要がある。その点を気をつけさえすれば、購入後はラクというわけだ。

銭函外観

●区分所有なら管理組合、修繕積立金の滞納をチェック

「区分も管理組合がきちんとしているところなら、自主管理で良いと思います。建物の管理その他は管理組合がやってくれますから、後は滞納がないかなどをこまめにチェック。入居者との間にトラブルが起こらないようにすれば良いと思います」。

大事なのは管理組合。良く居住用物件では管理を見ろと言われるが、それは投資の場合でも同じと渡辺氏。

「管理会社を入れず、管理組合が自主管理をしている物件では組合理事が高齢で面倒だからと、共用部の漏水に手を入れたがらなかったり、修繕積立金の滞納が多く、修繕をしようにも費用が捻出できないなど、ひどい状態の物件も見受けられます。

そうした物件を買ってしまうと、いくら自分の部屋を良くしても、建物全体がダメなので入居してもらえません。居住物件購入以上に慎重に管理の状態をチェックすることが大事です」。

●投資用物件の管理委託抱き合わせは要注意

そもそも投資用として建てられた物件の場合、売主が自社に管理を委託することを条件に販売していることがあるが、それは二重取りになるので、できれば外してもらったほうが良いと渡辺氏。

「区分の場合、管理にはそれほど手間はかかりません。建物や室内を除く設備不備の多くは管理組合が面倒を見てくれるためで、それなのに管理を委託させられるのは費用が無駄で、利回りを下げる要因に。『自分でやります』と言って外してもらうか、それができないというなら、利回りとの兼ね合いをよく考えたほうが良いでしょうね」。

ちなみに投資用の物件の場合、自分が管理組合の理事長をやるという手もある。投資で所有している人の多くは管理には関わりたがらないので、誰かが理事長に立候補すれば異論が出ることはない。「理事長になることで全体の管理をコントロールできるようになるので、物件を良くしたいと思うなら、この手があります」。

●一棟モノは距離、規模に加え、性格も鑑み委託するかどうか検討

アパート、マンションなどの一棟を所有している場合。「規模」「自宅との距離」などと併せて考えたいのは「自分の性格」。

「私の場合は入居者と関わることが嫌ではなく、24時間、365日、入居者から電話があってもそれほど苦にはなりませんが、入居者と付き合うのが嫌、いつ電話がかかってくるかが分からないような状態を苦痛に思う人などは無理して近くだからと言って自主管理にする必要はありません。不動産経営はある程度長く続くものですから、無理しては続けられませんよ」。

もちろん、手間が過大になりそうな規模である、管理に赴くには遠すぎるなどといった場合には最初から管理委託を考えたほうが良い。

「いずれにせよ、運営費や管理フィーを不動産会社に支払っても、しっかりと採算が十分に見込める物件を買うことが望ましいと思います。買った後で、経営が厳しいから自主管理をするとか、DIYをするとかは本末転倒です。」

次回(3月20日掲載)はどうやって自分の経営にベストな管理会社を選ぶかについて聞いていく。

取材協力/みまもルーム

健美家編集部(協力:中川寛子)

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