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礼金・更新料で割高?京都独自の賃貸ルールとは?

賃貸経営/管理 ニュース

2017/07/31 配信

賃貸物件を借りる際には地域によってさまざまなローカルルールがある。一般的には首都圏同様、初期費用として「敷金・礼金」を支払う方式が多いが、関西では「保証金・敷引き」方式が幅を利かせている。

しかし同じ関西でも、京都ではまたルールが異なる。京都で居住用賃貸物件を借りる場合の初期費用は「保証金・敷引き」方式ではなく、首都圏同様の「敷金・礼金」方式があるほか、更新料のかかる物件も多い。このため、初期費用が保証金だけの地域から京都に引っ越すと「京都は礼金が必要な分だけ大阪よりお金がかかる」とこぼす人もいる。

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●大阪と京都では初期費用に大きな差が出ることも

たとえば、大阪で「月額賃料12万円/保証金3ヶ月/敷引き2ヶ月」という物件、京都で「月額賃料12万円/敷金3ヶ月/礼金2ヶ月/更新料1ヶ月」という物件があったとする。賃料は同じだが、大阪では保証金3か月=36万円であるのに対し、京都では敷金3ヶ月+礼金2ヶ月=60万円もかかることに。

「保証金3敷引き2」「敷金3礼金2」と月数だけを見ると、同じように見えるが大きな差になるのだ。そのため、「保証金・敷引き」方式しか知らない人が京都で、または京都と同様の「敷金・礼金」方式をとる東京で賃貸契約をする場合はトラブルとなる要素を抱えていることになる。

ちなみに首都圏の場合、月額賃料12万円の物件があったとすると、初期費用は地域、物件によってかなり違ってくる。礼金、敷金はそれぞれゼロという地域から、最大で各2ヶ月という地域まであるためで、金額にすると賃料以外の初期費用がゼロで済むケースから48万円まで。どこで貸すかで受け取る額が変わってくるわけだ。

●「敷金・礼金」方式の原状回復はトラブルが発生しやすい実費請求方式

では、退去時はどうか?退去時の補修費用は、実費が請求される。「保証金・敷引き」方式では、あらかじめ「補修費用相当」として定められた金額である敷引きが保証金より差し引かれるが、「敷金・礼金」方式の地域では退去時に不動産仲介業者等が立ち会って汚損部分等を確認の上、原状回復費用としてクロスやカーペット等の修繕費用、交換費用などを賃借人に請求する。

この原状回復費用については自己の裁量によると考える家主が未だに存在し、トラブルとなるケースもある。「原状回復」が貸主にとって「賃借人が借りた当時の状態に戻すこと」であるのに対して、国土交通省によるガイドラインでは「経年変化や通常使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれる」とされておりギャップがある。

ガイドラインに沿った運用をしている貸主もあれば、相も変わらず「クロス/カーペット交換費用」として請求している貸主もいるのが現状だ。大雑把に言えば、複数エリアで店舗を展開する大手の仲介会社/管理会社が関わる物件はガイドラインに沿った運用がされている地元の会社が管理する物件では「実費請求」としている場合も散見されるということである。

ガイドライン云々の話を別にすれば、損耗度合いとは関係なくあらかじめ退去時に必要な金額を決めておく大阪の「保証金・敷引き」方式のほうがトラブルは少ないかもしれない。但し、修繕費用などが敷引きの金額を上回る場合は、その分を実費請求されるケースはある。

●大阪では不要な更新料が京都では必要

京都の賃貸ルールが、関西の他の地域のそれと大きく異なる点が、更新料の存在だ。

更新料とは、1年や2年の契約期間が終了し契約が更新される際に契約時にあらかじめ決められた金額を借主が貸主に対して支払う費用。金額としては家賃の1ヶ月分が多く、時折2ヶ月のものも見かける。

仕組み、金額としては首都圏等と同程度といえよう。礼金が契約時だけの費用であるのに対し、更新料は定期的に必要となる費用であるため、実質的には「家賃の補填」のようなものだ。

仮に2年更新とするならば2年ごとに更新料、先述の京都の例では12万円が必要なため月額賃料は実質は12万円+(12万円÷24ヶ月)=12.5万円となる。更新料の慣習がない大阪から見れば「京都、東京は実質賃料が高い!」、逆に更新料があることに違和感を持たない京都から大阪、東京から大阪を見た場合は「更新料がないので安い」と感じるわけだ。

また更新料の代わりに「更新事務手数料」が必要となる物件もある。更新料が貸主に支払う費用であるのに対し、更新事務手数料は管理会社に支払う費用となる。更新時の書類作成などにかかる費用だ。金額は更新料に比べると安価であり、多くは1〜3万円程度である。

更新料は、貸主にとってボーナスのようなものであり、できる限りたくさん欲しい。しかし、高額な更新料が設定されている物件は競争力が低くなる。貸す側としては、借主が「更新料を支払うのはもったいないが、同条件の物件に引っ越すよりは更新料を支払ったほうが得」となるような金額を設定するのが賢明。そのためには賃料のみならず、周辺競合物件の募集条件をも調査しておきたいところだ。

また、近年、首都圏を中心とする不動産会社の出店が相次ぎ、関西独自の慣習、敷引きは減少しつつある。また、関西でもいわゆる「ゼロ・ゼロ物件」など首都圏同様、初期費用を安くしようという動きは進んでいるようだ。

健美家編集部(協力:田中和彦)

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