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投資は自己責任。投資家・家主に警鐘、サブリースはメリットだけでなくリスクも考えて!

賃貸経営/管理 ニュース

会社員・自営業者・地主などが、賃貸アパート・マンションを経営する場合、不動産のプロの智恵を借りて運営することも多い。本業を別に持っていて、副収入目的の収益物件運営であれば、その経営に多くの時間は割けないからだ。

そこで、プロである賃貸管理会社にお願いするケースとして多いのがサブリースだ。

サブリースは、直接の借り主は管理会社になるため、実際の入居者の有無にかかわらず、一定の家賃収入を受け取ることができる。家主側からは、賃貸経営が安定すると考えて人気だ。

国土交通省の資料によると、管理会社に委託している賃貸住宅の数は807万戸ほどあり、日本賃貸住宅管理協会(日管協、会員数約1200社)によると、協会会員が管理する数が550万戸で68%ほどをカバーする。

このうち同協会のサブリース事業者協議会は約90社が加入し、約200万戸のサブリース物件を管理する。

サブリース協議会の会員数は、日管協会員数の比率で8%程度にとどまるものの、サブリース管理戸数で見ると35%ほどを占めており、「サブリース物件の比率は引き続き増えていく」と見ている。

なぜならサブリースという管理形態は、専門知識を持たない大家であっても賃貸経営できるため、取っ付きやすいからだ。空室に悩んだり、入居者からのクレームを直接受けることもない。

全てサブリース事業者が初動から対応する。賃貸経営に伴う様々なストレスがなく、家賃収入を得られるメリットは大きい。

相続対策として新築される賃貸物件が、サブリース市場を拡大する。

「貸家の新築着工戸数が減少したと言われているが、年度ベースでなく年単位で見ると、2017年は2016年と比べて若干だが増えている。単純に賃貸物件数の着工数が減っているとは言い切れない。着工件数の伸び率が拡大することは考えにくいが、相続税対策として見た場合、賃貸物件に代わる商品が身近に見当たらない」(日管協)
ことを理由に挙げる。

また、サブリースは営業力がある住宅メーカーの新築物件が多いため、今後もサブリース物件の比率が高まるとの見方も少なくない。

ただ、サブリース活用に当たっては、メリットだけでなく、リスクにも目を向ける必要がある。

サブリースのリスクは、逆ザヤ現象の発生による保証賃料の下落だ。サブリース会社が入居者から受け取る家賃が、サブリースオーナーに支払う保証賃料を下回る(逆ザヤ)状態となる現象で、サブリース契約に基づく賃料見直しの際、保証賃料の大幅カットを提案されることが多い。

ただ、普通に考えれば、建物の経年劣化などに伴い賃料が下落するのは、誰もが想定でる出来事と言っていい。

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こうした将来の賃料下落の可能性といったマイナス情報について、サブリース事業者が正しく伝えることはもちろんであるが、投資家としても、マイナス情報に目を向けるべきである。

例えば、礼金・敷金の商習慣のある地域でのそれらの金銭は貸し主の管理会社が受け取り、通常オーナーの収入にはならない。

マイナス情報を事業者はなるべく大げさに伝えたくないし、投資家サイドは今後の賃貸経営の夢に気を取られる。

最初はそれでうまくいくかもしれないが、一旦ベクトルが真逆に向かうと、後々のトラブルに発展しやすい。

逆ザヤ現象の発生は、そもそも最初の賃料設定が低いことが要因である。サブリース事業者としては、入居募集の広告・宣伝など最初から原価が発生するので空室を嫌う。

やや高めの賃料を設定して待ち姿勢の入居者誘致というよりも即入居してくれる人を好む。だからサブリース物件は、そうでない物件と比べると若干だが最初の賃料設定に割安感を出すのが特徴。空室を嫌うあまりに入居者の審査が甘くなるという悪循環にも陥りやすい。

また、家主から見ると、サブリース事業者はあくまで借り主の立場でもある。

つまり、サブリース契約書の各条項は借地借家法の適用を受けるので、ある程度の制限があるとはいえ、借り主(サブリース事業者)からの保証賃料改定や契約解除の申し出が可能だ。

事業採算が合わなくなると撤退する。これまでにも家賃保証30年をうたい契約した大手が、途中でオーナーとの契約を解除する例が問題になることがあった。

かぼちゃの馬車の一件は、被害に遭ったサラリーマン投資家もあくまで事業者であることから、世間的な反応は冷ややかな感じである。

投資は自己責任。身の丈以上の融資を受けていなかったか、投資するに際して土地や物件、その住環境を自分の目で確かめているか。

「全国一般紙が大きく取り上げないのは、そうした側面があるのではないか。入居者が被った被害であれば取り上げ方も違っているはずだ」との声があることにも耳を傾けたい。

健美家編集部

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