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自主管理、それとも管理会社?所有物件100戸以上の大家、ウメさんに聞く!本当に”手間をかけない”不動産投資の極意とは。

賃貸経営/管理 ニュース

自分で管理するか任せるかは
“手間”で判断すればいい

不動産投資を始めるとわかるのは、1戸や1棟では物足りなくなるということ。所有物件が増えると家賃収入は安定するし、それを担保に融資を受けさらに物件を増やすといった戦略も可能になる。実際、不動産投資家の多くは、複数物件を持つケースが多い。

ただし、そうなると管理が大変になるのは明白なこと。兼業投資家であれば管理会社に任せているのではないだろうか。自主管理だとコストを抑えられるが入居者対応や清掃などに手間を取られ、カバーしきれない……そういった理由で管理会社に依頼することがほとんどだろう。

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とはいえ、実情どうなのかというと、「私の場合は自主管理と管理会社の利用を併用しています」と答えるのは、IT会社勤務でサラリーマン大家の、通称ウメさんこと富沢ウメ男さん。

今回お話を聞いたウメさんこと富沢ウメヲさん
今回お話を聞いたウメさんこと富沢ウメ男さん

元お笑い芸人で、2007年に引退すると不動産会社に入社して、フルコミッションの営業マンとして大活躍。芸人時代に副業の飲食店経営で背負った3000万円の借金を2年で完済したばかりか、2010年からは400万円を元手に不動産投資をスタートすることに。

以降は首都圏を中心に格安ボロ物件を買いあさり、現在は収益物件をおよそ30棟100戸所有し、年間家賃収入は5000万円超、キャッシュフローは約3000万円にものぼるという。

いわゆる「メガ大家」の部類に数えられるが、これだけ物件を持っていると、手が回らないのでは? そんな疑問をぶつけてみたところ、次のような答えが返ってきた。

首都圏を中心に格安ボロ物件を買っている、富沢さん。だからこそ、多額のキャッシュフローを得られる。
首都圏を中心に格安ボロ物件を買っている、ウメさん。だからこそ、多額のキャッシュフローを得られる。

ウメさん:いやいや、そうとも限りませんよ。私の場合、持っているうち戸建てと近隣にある1棟物件は自主管理しています。逆に遠方の1棟物件は、ほぼ管理会社に任せている状況です。

――つまり、ウメさんがお住いのエリアを基準に、自分で管理するか専門の事業者に委託するか、基準を設けているわけですね。

ウメさん:他にも理由はあります。例えば1棟物件でも、低額帯の物件でトラブルや家賃の滞納が多いところは、管理のプロにお任せします。兼業大家の私では対応できませんし、管理会社の担当者のほうが、その辺りはうまく対処してくれますから。餅は餅屋というわけです(笑)。

一方、東京の港区で家賃が月15万円もするような物件に住む方たちは、ほぼ滞納はなく、トラブルも少ないので自分で管理しています。

――なるほど、手間がかかるかどうかも見極めるポイントなのですね。

ウメさん:おっしゃる通り。ですから、物件を買ったといっても最初から「管理会社に任せる」と決めるのではなく、まずは自主管理から始めるのも手です。彼らが普段、何をしているかわかりますし、手に負えないとわかれば切り替えればいいだけのこと。どちらか片方だけを選ぶ必要はなく、臨機応変に対応すればいいと思います。

自主管理のポイントは
「管理しすぎない」こと!

――戸建てと一部の一棟物件は自主管理ということですが、大変ではありませんか。

ウメさん:実はそうでもなく、ポイントは「管理をしないこと」、これに尽きます。

――自主管理なのに管理をしない……。トンチですか(苦笑)。

ウメさん:私の場合、格安で買ったボロ物件を人が住めるレベルの最低限のリフォームをしますが、入居したあとは今のところなにもしていません。ポイントはアーティスト系の人を入居させている点と、契約時に「原状復帰の必要なし」と明確にしているところ。

戸建ての場合は賃借人が住みやすくしたくなるのか、勝手に改修などを始めるのです。これまでも、「雨の日に靴が汚れないよう庭に飛び石を置きたい」、「水はけをよくするので側溝を掘りたい」、「塀を壊して駐車場にしたい」といった要望がありましたが、入居者が自己負担で行う条件ですべて許可しています。

しいて言うなら、柱にのこぎりを入れる以外は、何をしても構わないというスタンスです。そうすると愛着がわいて長く住んでもらえますし、仮に引っ越しても使い勝手のいい家なら、次の借り手もスムーズに見つかりますよ。

渋谷区で買った区分マンション。壁を白く塗って家具を置いただけで、オシャレな空間に変わり借り手がつくように!
渋谷区で買った区分マンション。壁を白く塗って家具を置いただけで、オシャレな空間に変わり借り手がつくように!

――なるほど。改修の要望を大家側で受けていると手間ばかりか、費用も掛かってしまいます。それを避けるためにも、入居者に限りなく権限を与えてしまうのですね。

ウメさん:それと、エアコンなどは設備にすると管理義務が生じるので、新品に交換したとしても残置物扱い。メーカーの保証期間内は対応しますが、それ以降のメンテナンスなどは入居者にしていただきます。これも契約時に確認しておくのです。

――手をかけないためのアイデアがたくさんありますね。

ウメさん:好き勝手に住むことができるボロ物件には、それなりのニーズがあるのです。なかには「犬を5匹飼いたい」という人も。もちろん、お断りしませんでした(笑)。

――戸建ては放置でいいでしょうが、1棟物件はそうもいかないのでは。

ウメさん:もちろんです。共用部の清掃や時季によっては除草などもありますから。なので、そういった業務はまとめて外注しています。都内だと6棟をひとつの会社に任せていますが、月1回〜2回の巡回と簡単な掃除で費用は1万円もしません。除草は1回1万5000円くらいです。1時間内でできることは自分、そうでないなら外注というのが基準でしょうか。

――入居者から不満の声があがったことはないのでしょうか。

ウメさん:それが、ないのですよ。もともと自主管理をしているのは、都内でも港区や渋谷区などで高所得者が多いエリアの物件。「金持ち喧嘩せず」ではありませんが、めったにクレームはありません。ただし、文句も言わずに住んでいただいているので、年末になると全戸を回り、「今年も家賃を頂戴し、ありがとうございました」ということで、お歳暮を配っています。こんな大家、なかなかいないでしょう(笑)。

ですから、あえて言うと年に一度だけは忙しくなりますね。とにかく自主管理を継続させるには「管理に力を入れすぎない」「大変なことは外注する」、「外注先を上手にコントロールすること」というわけです。自分ですべてを背負い込まず、他の力も借りながら進めると長続きします。

――ユニークなアドバイス、ありがとうございます。それでは次回(9月22日掲載)も、ウメさん独自の不動産投資のテクニックをお聞きしたいと思います!

ウメさんの過去記事はこちら

健美家編集部(協力:大正谷成晴)

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