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トラブル多発、しかし物件価値を左右する外壁補修。失敗しない業者の見極め方は?

賃貸経営/管理 ニュース

今年の度重なる大型台風や豪雨に見舞われ、水害や雨水による被害が多かったのは言うまでもない。とりわけ、外壁や塗装への悪影響は将来的に建物全体の耐性を低下させ、建物寿命を縮める事となるだろう。

通常、外壁は雨や紫外線、黄砂やPM2.5にさらされており、特にPM2.5には鉄が含まれているため、雨で洗い流されない部分を放置しておくことで錆びの原因にもなるのだ。安定した賃貸経営を行っていく上で、外壁や屋根の定期的なチェックと修繕を行う事は必須である。

今回は外壁材のチェック方法から業者の見極め方、また、トラブルにあった場合の対処法などを紹介していこう。

・外壁材の表面をチェックする

外壁の種類によって、劣化具合の確認方法や修復方法は異なるが、外壁にひび割れ(クラック)を発見した場合は、ひびの幅を確認する。0.3o以下であれば早急な対応は不要だが、それ以上である場合は迅速な補修を検討すべきだ。特に横クラックは要注意だ。縦クラックに比べ、横クラックの水の侵入量は約4倍である。

戸建賃貸の場合は、外壁だけでなく屋根のチェックと修繕も看過できない
戸建賃貸の場合は、外壁だけでなく屋根のチェックと修繕も看過できない

・外壁材の修繕

塗装を行う目的は、主に防水性確保である。塗装後にできる塗料が、建物の膜となって劣化を進行させる外部環境からの影響を最小限に食い止め、建物内部へ水が浸入することを防ぐのだ。

外壁材の種類は多数あるが、ほとんどの外壁材の修繕には塗装が必要だ
外壁材の種類は多数あるが、ほとんどの外壁材の修繕には塗装が必要だ

・建物の寿命を延ばす、塗り替えのタイミング

屋根や外壁を覆っている塗料は、時間の経過とともに劣化していく。ある程度進行すると、ひび割れや剥がれなど目で見て劣化がわかるのだが、基本的な塗り替えのタイミングは、汚れや色あせが目立ってきた時と、雨漏れなど塗装の保護機能が失われかけている時だ。特に後者は注視する点である。一般的な塗り替え周期は約8〜12年といわれている。

足場を組むと印象が良くない為、内見者には解体日を伝えるほうがよい
足場を組むと印象が良くない為、内見者には解体費を伝えるほうがよい

・塗装業者を見極める

業者によっては、一級塗装技能士がいる場合もあるが、塗装は無資格でも作業が出来るため、数多くの業者の中から良心的な業者を見つける事は至難の業だ。

しかし、見積もり書が判断の基準となることもある。見積もり書のチェックポイントは、工事項目(外壁工事もしくは屋根工事)、部位、使用される塗料(メーカー名)、缶数など施工費が別々に細かく内訳が明記されている事が重要である。尚且つ、足場代も1回分なのか2回分なのかまで記載されているとよい。

他方、施工費、材料費や数量などが一式、と記載内容が不透明な業者は要注意だ。以下、建物を見ないで見積書を作成する業者、建物の映像を撮らない業者、どのように修復をした方がいいのか具体的なアドバイスがない業者は避けた方がいいだろう。足場代無料などと言われたら、その根拠を聞こう。値引きのしわ寄せは使いかけの塗料使用だったりするからだ。

塗料は新品の物を一括で搬入してもらい、空の缶も確認する。契約書にクーリングオフをしっかり明記してあるかどうかも基本である。施行前に手付金が発生することは原則ない。

・塗装工事でトラブルが発生してしまった場合の対処法

塗装工事のトラブルは跡を絶たない。何か不信に思うことがあれば、時間を置かず直ちに業者へ伝えるべきだ。また、工事後であっても、問題が発生してから時間がたつほど解決が難しくなる傾向にある為、動きは早いに越したことはない。

トラブルが発生した際、業者に連絡を入れる前に絶対に確認すべきものは、見積書や契約書、工事工程表、打ち合わせ記録などの業者と交わした書類の類だ。

業者に伝えようと思っている内容が記載されていれば、連絡を入れる際に提示すると、迅速な解決が期待できる。業者と交渉を重ねても、解決できない場合は、第三者機関に相談する事を勧める。公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター『住まいるダイヤル』は国土交通省大臣から指定を受けた住宅専門の相談窓口である。

どのメーカーの塗料を何缶使用するかを確認すれば、インターネットで塗装仕様を調べる事が可能だ
どのメーカーの塗料を何缶使用するかを確認すれば、インターネットで塗装仕様を調べる事が可能だ

・塗装工事の流れ

業者選びは前途した通りだが、なるべく多くの業者の情報を集め見積もりを依頼する。契約後、色決めと工事前の打ち合わせ、それから工事開始となるのだが、これで終わりではない。

塗装仕様の塗布量、希釈率、重ね塗りをする際の乾燥時間(インターバル)を確認する。塗布量とは、塗布面積が200uで塗料一缶50uの場合、200÷50=4で塗料4缶が必要という事になる。重要な点は、50uで1缶全て使い切らなければいけないということだ。塗布量を守らなければ性能の意味は全くなくなる。希釈率は、最初の粘土調整の為に行うのであって、塗料は必ず希釈して使用するものではない。

インターバルは接着剤、下地調整、上塗り2回の4回塗りが基本だ。塗料ごとに定められた乾燥時間を空けなければ不良施工の原因となる。工事日数がかかっても必ず守らなければならない。

不良施工の原因のトップは、若手職人の知識不足、高齢職人による勝手解釈、思い込みだ。故意ではないにしろ、資産を守るためには、最低限の知識を備えておく事で、消費者が未然に防げるトラブルは案外多いのだ。

健美家編集部(協力:合同会社Noi 西山絵里香)

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