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管理料は高くない!?費用対効果から見た、賃貸管理料の根拠とパフォーマンス

賃貸経営/管理 ニュース

2020/05/20 配信

<管理料ってなんだろう>
賃貸経営を行なっていると、毎月、管理会社から送られてくる家賃送金明細書に目を通す。ここには家賃等の「収入」の部と、修繕やその他経費等の「支出」の部が記載されている。

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満室であれば、多少の支出があってもそれほど違和感は感じないが、長期にわたり空室期間が続いてしまうと、どうしても支出が目につく。特に毎月支払う「管理料」ってなんだろう…入居も決めてくれないのに、家賃の5%も引かれることが妙に納得できない。果たして、いまの管理会社にそのまま任せていて良いのだろうか…こんな話をよく耳にする。

全国的に大家から管理会社へ支払う管理料は「入居家賃の5%」というのが相場と決まっている。一体誰が決めたのかは不明だが、なぜかそれが「相場」なのである。もちろん、著しく家賃が低いエリアなどにおいては、「1戸あたり〇〇円」という定額制の管理会社もある。

この管理料というのも、「どこまで」「何を」「いくら」でやってくれるのかが明確になっている会社はよいのだが、イマイチはっきりしない会社も無数に存在する。管理料が安いからといって任せてみたものの、蓋を開けてみれば募集や報告もいい加減で、入居者から直接大家にクレームが来てしまうようでは、なんのための管理委託かわからない。そもそも管理とは、「入居者にとって快適な住環境を家主に変わり提供・維持」し、それにより「入居者の満足度を高めることで物件の収益性」を高め、「結果として家主の経営を安定」させ「資産価値を高める」のが大義であるが、管理委託の仕方によっては、結果として手間もかかるし、トータルでのキャッシュフローは減ってしまうことになりかねない。

<管理戸数が多い ≠ 良い管理会社>

一方、人は誰でもブランドに捉われがちだ。賃貸管理でいえば「有名なお店」や「フランチャイズ」や「管理戸数が多い」ものがブランドに相当するが、そのほうが安心感を得やすい。たとえば管理戸数の多さ=サービスの質(オーナー満足度)が高いということにもならない。

確かに管理戸数が多いということは、良いサービスを継続して行った結果として、顧客満足度が高いから経過とともに増えていったのである。しかし、増えていくことにより、身近だった管理会社の社長や担当者の存在がいつの間にかそっけなくなり、関係がぎくしゃくしてしまうこともある。それであればと、新規で会社を起こしたような勢いのある会社に任せるとうまくいくという話も耳にする。

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<管理料と営業純利益の変化>

管理料の費用対効果を考えた時、安い方と高い方のどちらを選ぶべきなのか。

管理料が高くとも「入居率」を改善させてくれる、または運営の効率化ができて「運営費」が下げられることができれば、管理料は高くともトータルとしてキャッシュフローは良くなる。

そう考えれば、お金をしっかり払ったほうがトータルのパフォーマンスが上がりやすい。管理会社の立場からしても、低い管理料では充分にリソース(人的資源)を割くことができないため、結果としてできることが限られてしまう。

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<管理料の内訳と費用対効果>

実際に、管理料を3%・5%・7%と、3つのケースに分けてシミュレーションして、家主がどこにいくらのコストを払っているのかを分析してみた。通常5%を相場とした場合、3%の管理は「準管理」などと呼ばれ、募集と一部の管理を行う程度にとどまる(3%が相場のエリアもあるが)。

この場合の管理料が12,750円/月とした時、その金額で管理会社はどこにリソースをかけられるだろう。

部分的な業務で物件や家主の全体像も見えにくいため、管理体制も中途半端となり、動きたくても動くことができないというのが管理会社の本音である。反対に7%の管理料を払った場合、リソースをかけることができるため募集対策を家主と十分に行うことができ、自ずと入居率が高まることになる。

入居率が高まれば、最も手のかかる募集業務から手が離しやすくなるため、入居者対応や、さらに家主とのコミュニケーション(コンサルティング)に時間を注ぐことができる体制が取りやすくなる。

以上の仮定に基づいて作成したのが以下の表である。

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毎月かかる管理料は、特に長期保有前提の場合、積み重なればかなりの額になる。ただ、このように管理料を分解してみると、一つ一つの業務ボリュームから鑑みれば、決して高いものではないことがわかる。

賃貸管理業は、労働集約的な業務が多いため自主管理をするよりも、しっかりとフィーを支払って管理会社との関係を強化して動いてもらったほうがはるかによいことがわかる。いずれにせよ、管理契約書を確認して、業務内容と管理料について検証し、費用対効果をしっかりと算定してほしい。

執筆:今井基次

■プロフィール
株式会社ideaman 代表取締役。保有資格:1級FP技能士,CFP,CPM,CCIM。賃貸・売買仲介の実務を経て、中堅不動産管理会社へ入社。収益不動産売買仲介の実務の後、不動産管理会社への業務コンサルティングを12年間行い、これまで200社以上の企業を担当。オーナーセミナーや不動産会社向け研修など、毎年80回以上講演、自らも不動産投資を行なっている。

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