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区分マンションの「第三者管理方式」は所有者にとって損か得か?導入種別トップは投資用マンション。

賃貸経営/管理・管理会社 ニュース

2024/06/18 配信

※外観
写真はイメージ

マンション管理組合が機能していないことが問題視されている。管理組合で理事長や副理事長、監査など役員に立候補する人がいないためだ。

一般的に輪番制でこうした役員が回ってくるものだが、入居者の高齢化が進んだり、賃貸化が進んでいるなどで管理組合が機能しなくなり、マンションの資産価値が下がるケースが増えている。

管理が行き届いていないと、共用部の劣化に対応できずにどんどん朽ち果てていき、分譲ならば買い手がつかない、賃貸でも入居者がつかない、といった事態に陥る。

特に投資用マンションは、区分所有者が住んでいるわけではないので、管理組合の理事会などの集まりが悪い。所有者が遠方ならば理事会の役員が連絡を取ろうとしても音信不通状態が珍しくない。そんな状態が続けば資産価値の劣化は進む。

そこで「第三者管理方式」が注目されている。第三者管理方式とは、文字通り管理組合の構成員(区分所有者)以外の第三者に管理を委託する方式のことだ。管理会社やマンション管理士などに委託する。

だが、想像に難くないが問題も多い。第三者を受託した管理会社などが見積もりも取らずに不必要な工事を発注したり、大規模修繕の発注先も勝手に決められてしまう。

要は管理会社とそのグループ企業の利益になるように区分所有者のことを考えずに進めてしまう。つまり、管理組合のお金をいいように使われて問題になるケースが少なくないことだ。

報酬を決めてない6割

国土交通省が昨年12月に「第三者管理方式に関する実態調査」を行っている。マンション管理業協会会員351社を対象に152社の有効回答を得ているが、そのうち第三者管理方式を導入しているマンションを受託しているのは48社(管理組合数1991件)と約3割あった。

種別で見ると、「投資用マンション」が最も多く、管理組合数は1055件に上った。次に多いのが「自己居住用及び投資用マンション」(両方に重複回答した件数)の435件、「自己居住用マンション」(306件)と続いている。

管理者業務に関する報酬について、「報酬を設定している」は40%にとどまり、「報酬を設定していない」が60%を占めた。

管理規約等で管理者が総会の決議を経ずに行うことができる発注限度額を設けているのは15%にすぎず、「規定を設けていない」が85%と大半を占めており、規定を設けている場合の上限額では、平均額として10万~140万円の範囲での回答となっている。

国交省がガイドライン策定

こうした実態調査などを踏まえて、国交省は今年6月に従来の「外部専門家の活用ガイドライン(平成29年6月)」を再構成し、「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」として作成した。

マンション管理士など外部専門家が管理に就任する場合の留意事項や、第三者管理方式における留意事項を整理してまとめている。

既存マンションで導入する場合のプロセスや、管理者権限の範囲等、通帳・印鑑の保管の有り方、利益相反等におけるプロセスや区分所有者に対する情報開示のあり方、大規模修繕工事におけるプロセスなどの情報開示などだ。

例えば、管理組合運営のあり方(管理者権限の範囲等)では、管理者の任期は「原則1年程度とすることが望ましい」とし、管理組合の財産を管理する口座の印鑑等は「監事が保管することが望ましい」、大規模修繕工事は「修繕委員会を設置し、これを主体として検討することが望ましい」としている。

健美家編集部(協力:若松信利(わかまつのぶとし))

■ 主な経歴

学生時代から不動産に興味を持ち個人的に不動産関連の記事を多数執筆。大学卒業後、不動産関係情報誌に20年以上勤務。現在は都内のIT会社に勤め、副業でいくつか投資関連の記事を担当・執筆する40代サラリーマン。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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