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初めての民泊物件!購入にあたって不動産投資家が注意すべきことは?

賃貸経営/民泊 ニュース

住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行されて5カ月が経過した。法律自体の規制に加え、各自治体が条例で規制を加えていることにより、住宅宿泊事業の届出件数及び受理済件数は依然低調である。

とは言うものの、法施行時(6月15日)の全国の届出件数3728件、受理済件数2210から、10月末時点ではそれぞれ11069件、9726件と着実に増加はしている(国土交通省 民泊制度ポータルサイト)

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それに伴い、収益物件のポータルサイトに民泊物件が掲載されたりするようになったり、投資家によっては個別に話を持ち込まれたりすることもあるだろう。今回は、民泊物件をオーナーチェンジで取得する際の基本的な事項をまとめてみた。
(*なお、住宅宿泊事業法適用自治体での民泊物件取得を前提としている。)

一般的に収益物件をオーナーチェンジで取得する場合、1棟物件であれ区分であれ、売買契約を締結して決済が終了すれば、その瞬間から当該物件の収益は新オーナーのものとなる。

民泊物件では、「合法民泊(民泊新法届出済)」のオーナーチェンジということで、市場に出ている物件を目にするが、これも同じように、すぐに収益を生むのだろうか。

これは残念ながらそうはならない。住宅宿泊事業の届出は、あくまで前オーナーが行ったものであり、オーナーが変われば一から届出が必要となる。それでも物件自体は法律の要件をクリアしているはずなので、割と手続きは簡単に済む(はず?)だろうか。

この疑問に答えるためには、法律あるいは条例でどのような要件が定められているかを知らなければならない。今回は、都内X区を例にとり説明してみたい。

1 設備関係
「台所」、「浴室」、「便所」、「洗面設備」があること。
これは届出済物件であれば問題ないだろう。

このほか、非常用照明器具の設置、避難経路の表示など省令で定める措置についても、既に充足している筈であるが、原則として建築士に確認を依頼し、作成したチェックリストの提出が必要となる。

2 届出区域の用途地域等に係る制限
これは各地方自治体の条例で定められており、物件の所在地によって異なる。第1種住居専用地域では、原則冬期の60日間しか営業出来ない(京都市)など。X区の場合も、第1種低層住居専用地域などは、制限区域として年間2ヶ月程の営業しか出来ない。但し、特例措置を受ければ、法律上限の180日まで営業が可能となる。

この特例措置を受ける要件の一つが、物件の100メートル以内に自己が居住、若しくは住宅宿泊事業管理者(後述)の営業所若しくは事務所が無いといけないというもの。つまり、届出済物件で特例措置適用済であっても、一から特例措置適用要件を満たし直す必要がある。要件にはこのほか、町内会等に加入すること、当該町内会等に対する対面による事前周知の実施などがあり、これらも新オーナーが再度行う必要がある。

3 物件が区分所有の場合、管理規約等で民泊を禁止していないか。
これも届出済物件であれば問題ないだろう。

4 住宅宿泊管理業務の委託
家主不在で民泊を行う場合は、管理業者に住宅宿泊管理業務を委託しなければならない。また、この住宅宿泊管理業者は、民泊新法に基づく登録を受けた業者でなければならない。またX区の場合、物件の100メートル以内に当該業者の営業所等があり、かつ、おおむね10分以内に現地に到着可能な人員を、常時確保することが必須となっている。つまり、例えば前オーナーが近隣に居住していた物件であれば、これも一から登録済の管理業者を、しかも物件の100メートル以内という限定された地域で探さなければいけないことになる。この辺りはよく確認しておかないと、物件を購入したが運用不能という事態になりかねない。

5 その他
消防法令の適合状況について、事前に消防機関に確認等をしたことを証する書類の提出が必要。届出済物件であれば問題ないが、これも再度消防機関に出向かなければいけないことになる。

以上、主だった要件を紹介したが、これだけでも購入後すぐに運用出来るわけではないことがわかると思う。このほか、物件概要書に記載の想定利回りは、民泊新法施行後の営業日数を反映しているかなど、基本的な点も再度チェックしておく必要がある。
ただ、ベテラン投資家であれば、旅館業法の営業許可を受け通年で営業する、或いは通常の居住用物件へのコンバージョンなどを考えてみるのも面白いかもしれない。

何れにせよ、民泊物件は各地方自治体の条例による規制が多く、場所によっては実質的に民泊を排除するようなものもある。また、収入の安定性という点では、当然居住用物件には劣る。これらを踏まえた上で慎重に購入を検討したいものだ。

健美家編集部

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