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1泊6万5000円、月400万円超、利回り16%も 驚異の「小規模ホテル投資」にたどり着くまで【前編】

賃貸経営/民泊・旅館業 ニュース

2019/01/31 配信

アパートの供給過多から、外国人旅行者の増加を見据えて、ホテル投資を始めている投資家が増えている。JR総武線東中野駅徒歩1分の好立地に「HOTEL Suite room」を昨年12月にオープンさせた、オーナーで開業医のN氏もその1人。なぜ今ホテル投資なのか、アパートとどう違うのか。まずはホテル投資を始めた経緯を紹介する。

■低迷するアパートの利回り。高利回りのホテルに着目

経営する診療所の上に賃貸アパートを構えたことから、不動産投資を始めたNさん。本業の傍ら、20年近く大家業を続けてきたのには、ある深刻な理由があった。

「仕事が忙しく、体調を崩しまして、それに輪をかけ、子供達が学校に行けない時期があり、労働収入とは異なる収入の柱が欲しかったのと、子供達に収入の糧になるようなものを残してあげられたらという切実な思いから、不動産投資をしてきました」

5〜6年前から積極的に買い進めてきたが、今後は目が届きやすいよう、都内にある自宅の周辺に、物件を集約したいと考えている。

「医者をカモにする不動産会社があるんです。不動産投資を始めた当初は利回りの低い物件を買ったことも。アパート経営は借金をして金利上昇のリスクを背負いつつも、キャッシュフローは微々たるもの。そんな時、民泊やホテル業で、アパートとは比にならいほど稼ぐ人がいる人がいることを知りました」

利回りがいい物件情報を探すと、ホテルを建てるのに適した土地など、ホテル案件が目に留まるようになり、ホテル業に目を向けるようになった。

「過去に不動産を購入したことがある仲介業者に、ホテルを建てるのに適した土地が欲しいなど細かく要望を伝えました。するとある日、駐車場となっていた東中野の駅前の土地が売りに出たとの話をもらい、聞いたその日に買い付けを入れました」

東中野駅徒歩1分の好立地にオープンした「HOTEL Suite room」(https://www.airbnb.jp/rooms/30702349)
東中野駅徒歩1分の好立地にオープンした「HOTEL Suite room」

東中野は、JR総武線で新宿から2駅。大江戸線も利用でき、山手通りを使えば、タクシーでの移動も便利である。都心へのアクセス抜群でありながら、静かで庶民的な街でもある。

■京都、麻布、白金などでの経験を活かして

東中野の土地を買う前に、Nさんは民泊やホテル案件に投資をしている。最初は中野でワンルームマンションを購入して民泊を始めたが、管理組合の反対にあい、撤退を余儀なくされる。京都では、町屋のような物件を購入したが、ホテル業はうまくいかなかった。

「京都はホテルが乱立しすぎで、町屋タイプのホテルも多く、大阪から30分なので、海外の人は大阪に泊まり、日帰りで京都観光をすることが増えました。今後、必ず管理人が在住しなければいけなくなり、採算が取れなくなり、京都では難しいと感じました」

東京に目を向け、麻布でカプセルホテルを建設することに。
「RCで建てることにしたら、予想以上に工期がかかり、予定よりも1年ほどオープンが遅れています。ホテル不足のいま、少しでも早くオープンしたほうが、収益を出しやすいため、東中野では、工期が短くて済むよう、木造の耐火構造で建てることにしました」

白金でもホテル投資の経験を積む。駅1分の立地で1部屋6人宿泊できる客室を3室設けた小規模ホテルをオープンさせた。宿泊者のレビューが増えるにつれ、宿泊者が増え、月の売上は200万円に届くように。

「都心なら部屋数が少なくても一人当たりの単価が高く取れることが分かりました。東中野なら、白金の倍の部屋数が確保でき、より都心に近いため、売上は2〜4倍、月400〜800万円は見込めると考えました」。

最大10人宿泊できる広い室内。テレビは大きく、キッチンは小さく、旅行者のニーズに合わせた。
最大10人宿泊できる広い室内。テレビは大きく、キッチンは小さく、旅行者のニーズに合わせた。

■東中野のホテル 収支計画

「HOTEL Suite room」のすぐ右には、山手通りに面する高層マンションがそびえ建つ。そもそも駐車場にしておくには、もったいない立地だ。

「不動産会社が所有していた土地を2億で買いました。5階建てまで建てられますが、コストやリスクも踏まえて、木造3階建てで6室、建築費1億で建てました。1部屋に最大10人泊まれます。宿泊費は1人3000〜4000円、1室3〜4万円を想定していたら、年末年始、1室1泊6万5000円の日もあり、10日で売上170万と、いい滑り出しです」

これから3〜4月はお花見シーズンで、5月には10連休となるゴールデンウイークがある。夏休みや紅葉シーズンも宿泊ニーズは高く、年末年始と同等の売上が見込めると予想している。宿泊者が増えるにつれ、レビューが増えるため、さらに単価を上げることもできる。

月の売上げを約400万円と想定すると、表面利回りは、(400万円×12)÷(土地2億+建築費1億)×100=利回り16%となる。
売上げから運営費を差し引くため、実質利回りはこれより低くなるが、賃貸で得られる家賃収入よりも、大きな利益が見込めるのは間違いない。融資は信用金庫で金利2.1%で事業用ローンとして借りている。

■建築会社が民事再生法適用で1500万円のロス

実はこのホテル、ホテルの建築に際して思わぬトラブルに遭遇している。建築費の前払い金、1500万円を支払った3週間後に、建築会社が民事再生法の適用となり、倒産してしまったのだ。

「あらゆる手を尽くしたのですが、なくなった会社からお金を取り戻すことはできず、戻ってきたのは、100万円程。その後、この会社を引き継ぐ会社が見つかり、その会社がホテルを建ててくれることになったのですが、再度現金で1500万円をかき集めるのは大変で、死ぬかと思いましたよ」

床や天井も和風のクロスを使用した和テイストの室内も旅行者に好評。
床や天井も和風のクロスを使用した和テイストの室内も旅行者に好評。

そんな窮地を乗り越えオープンした「HOTEL Suite room」。6つの客室それぞれにテーマがあり、無人でチェックインできるなど、Nさんならではのこだわりがある。

明日の後編では、ホテルのコンセプトや間取り、設備などについて紹介する。

(後編につづく)

執筆者:暮らしのジャーナリスト・ファイナンシャルプランナー 高橋洋子

【プロフィール】
築37年、価値0円と査定された空き家をリノベーションし、安くマイホームを購入した経験から、おトクなマネー情報の研究に目覚め、ファイナンシャルプランナーの資格を取得。住宅関連の執筆活動を行う。著書に『家を買う前に考えたい! リノベーション』(すばる舎)『100万円からの空き家投資術』『3万円からの民泊投資術』(WAVE出版)などがある。

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