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建築会社が倒産。1500万円のロスからの再生。「小規模ホテル投資」の稼ぐ間取りと内装【後編】

賃貸経営/民泊 ニュース

ホテル不足の今、都心で小規模ホテルを始める不動産投資家が増えている。なぜなら、アパートに比べ、高い利回りが期待できるからだ。

東中野駅から徒歩1分の「HOTEL Suite room」では1泊1室6万5000円の宿泊費の日もあり、6室で月の売上400万円を想定している。

前編では投資額や利回りについてもお伝えした。しかし1500万円を払った3週間後に建築会社が民事再生法の適用になるなどの苦難も強いられた。今回はそんな逆境の中、オープンさせた稼ぐホテルの間取りや内装について紹介する。

■大人数をターゲットにして、既存のホテルと差別化

どのようなホテルにしたら、長期的に収益を上げることができるのか。このホテルのオーナーで開業医であるNさんは、すでに安定した利益を出していた白金のホテルの運営を委託している運営会社に相談した。

「アパホテルのような単身者や2〜3人で利用できるホテルを作っても太刀打ちできません。既存のホテルにはない、大人数をターゲットにしたホテルのニーズがあると運営会社に聞き、コンセプトを大人数向けに絞りました」

今後、外国人旅行者のなかには、大人数のファミリーで泊まる人が増えてくると考えた。

「アセアン諸国がこれから経済成長していけば、親兄弟一緒に、大家族での旅行者が増えるでしょう。その受け皿となるホテルがまだ少ないことから、最大10名宿泊できる大部屋の間取りに」
とはいえ、東中野で最初からホテルを探す人は少ないだろうと予測した。

「東中野周辺に泊まりたくてホテルを探すより、大人数で同時に宿泊でき、コスパがいいホテルを探す中で、新宿に近いことから、エリアを広げるうちに、ここが目に留まるだろうと考えました」

このホテルがある中野区では旅館業の許可を取るのに、新宿区や港区ほど規制が厳しくないとの思わぬ利点もあった。ホテルは、無人で、ナンバーキーで、自動チェックインできる仕組みのため、人件費をかけずに運営できるのも利点である。

オリジナリティあるデザインで既存のホテルと差別化。写真は「バード」という名称の部屋で、鳥のアクセントクロスが用いられ、ナチュラルテイストに。
オリジナリティあるデザインで既存のホテルと差別化。写真は「バード」という名称の部屋で、鳥のアクセントクロスが用いられ、ナチュラルテイストに。

■集客はエアビーだけ

宿泊者の募集は、エアビーアンドビーとブッキングコムを検討したが、ブッキングコムは、申請から利用開始までの手続きは煩雑で時間がかり、手数料がエアビー3%に比べて12%と費用がかかることから、エアビーだけで集客をすることに。

運営費用として、運営会社に売り上げの20%。それとは別にエアビーの仲介料が必要になる。運営会社は日本全国の認定代行会社の数十社のうち、楽天の正規代行会社に選ばれた、成績優秀な4社のうちの一つで、ホテル運営については安心して任せられている。

■インテリアコーディネイトは通販会社のサービスを利用

こだわったのは部屋ごとに、テーマを設け、オーナー自ら壁紙を選ぶなどした内装である。「エレファント」「キャット」「バード」など、アクセントクロスに使われている動物を部屋の名称に使い、ビジネスホテルとは異なる明るく個性的でありながら、くつろげる雰囲気に仕上げている。

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客室はそれぞれ「エレファント」「キャット」「ラビット」など、動物をモチーフにした名称をつけ、動物モチーフのアクセントクロスを使用。客室ごとに特色を打ちだした。
客室はそれぞれ「エレファント」「キャット」「ラビット」など、動物をモチーフにした名称をつけ、動物モチーフのアクセントクロスを使用。客室ごとに特色を打ちだした。

「インテリアコーディネイトは、通販会社のベルーナに依頼しました。卸価格で家具が買えるうえに、インテリアコーディネイトを無料でやってもらえます。壁紙に合わせて、部屋に飾る絵をさらさらと描いてくれたり、これはすごいサービスですよ」

壁紙に合わせて、ベルーナのインテリアコーディネーターが描いた絵を飾っている。こんなサービスも無料とはうれしい。
壁紙に合わせて、ベルーナのインテリアコーディネーターが描いた絵を飾っている。こんなサービスも無料とはうれしい。

■将来的に賃貸住宅に変更できる

2020年の東京五輪をはじめ、向こう5年ぐらいはホテルのニーズは高いと考えている。しかし、10年後のことは分からない。現在、室内は1室55uの2DK。和室と洋室があり、シャワールームとトイレが1室に2か所ずつあるが、将来的に、室内の水回りを一部変更して、2DKの賃貸住宅として貸すこともできる。

1フロアに2つの客室があり、間取りは2DK。中央にシャワールームとトイレが2か所ずつある。
1フロアに2つの客室があり、間取りは2DK。中央にシャワールームとトイレが2か所ずつある。

さらにエントランスには、宅配ボックスも設置した。ホテルの利用者は宅配ボックスまで使わないが、将来的に賃貸にしたときに備えてのことだ。

無人チェックインできるエントランス。賃貸住宅に用途変更した場合に備えて宅配ボックスを設置。額に入った、オーナーの中島さんの思い入れのある額に入った着物(写真左下)が、客人を出迎える。
無人チェックインできるエントランス。賃貸住宅に用途変更した場合に備えて宅配ボックスを設置。オーナーのNさんの思い入れのある額に入った着物(写真左下)が、客人を出迎える。

既存のホテルと差別化しながら、リスクを抑えた、小規模ホテル。賃貸住宅に比べて、ホルは運営や清掃などの手間があり、賃貸住宅とは違う難しさがあるものの、ホテルならではの魅力や面白さもあることが伝わってきた。

執筆者:暮らしのジャーナリスト・ファイナンシャルプランナー 高橋洋子

【プロフィール】
築37年、価値0円と査定された空き家をリノベーションし、安くマイホームを購入した経験から、おトクなマネー情報の研究に目覚め、ファイナンシャルプランナーの資格を取得。住宅関連の執筆活動を行う。著書に『家を買う前に考えたい! リノベーション』(すばる舎)『100万円からの空き家投資術』『3万円からの民泊投資術』(WAVE出版)などがある。

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