• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

1,734アクセス

花見から夏までは繁忙期! 低コストで始められる「ゲストハウス投資」を考える

賃貸経営/民泊 ニュース

桜の満開の日に合わせて、日本を訪れようと考える外国人が少なくない。桜の季節は年末年始と競うほど宿泊施設は繁忙期を迎える。

民泊がまだ法整備される前に、筆者も桜の開花目前に、宿泊施設・民泊のマッチングサイト「Airbnb」に自宅を登録したところ、3〜4日後の予約問い合わせがわずか20分で3〜4件も入り、驚いた。

自宅で民泊をするのは法整備も進み、難しい。かといってホテルを経営するは敷居が高い。そこでゲストハウス投資について取材した。

■経営は不安定。最安値でも、ベッドが空いていたら赤字

ゲストハウスイメージ
1つの部屋を複数のゲストと共有するドミトリーのイメージ。

ゲストハウスとは、安価な簡易宿泊施設のことでバックパッカーなどの利用者が多い。ホテルのように、個室になっていなかったり、部屋同士がベニヤ板で区切られているだけであったり、トイレやバスルームは共有する。

1室に複数人宿泊できる施設もあり、その場合はドミトリーと呼ばれる。利用者にとっては、1泊1500〜2000円程度で宿泊でき、共有スペースなどでゲスト同士、交流を楽しめるのが魅力だ。

利用者が多い観光シーズンなどは、ホテルの予約が取りづらくなり、ゲストハウスのニーズも高まり、宿泊料も値上がりする。都内でゲストハウスを営む男性は、これからの季節が稼ぎ時だと話す。

「3月の春休み、なかでも花見の季節から、ゴールデンウィークにかけて。それから夏休みが終わる9月頃までは予約が埋まりやすいですね。問題はそれ以外の閑散期。閑散期のことも考えて稼げる時に稼いでおかないと経営は難しい」

昨今のホテル需要の高まりでリーズナブルに宿泊できる場所が増えたことから、都内のゲストハウスの宿泊料は下がるところまで下がっている。

ベッドが空いていれば、赤字になるため、なんとしても宿泊者を埋めようと画策する。当日になって、飛び入り客が相次ぎ、満室になる日もある。そうなると今月の売上すらも、月末まで確定せず、経営は不安定である。

■既存の簡易宿泊所をまるごと借りるとういう方法も

ゲストハウスを開業するには、新規で建設するほかに、すでに簡易宿所として運営していた場所を借りて運営する方法がある。毎月の賃料や敷金礼金はかかるものの、経営が傾いたときに撤退することになったとしても、痛手は少なくてすむ。

たとえば、10数人宿泊できるドミトリータイプの簡易宿所であれば、都内で、賃料30万円ほどで貸し出しているケースがある。
仮に、最大15名宿泊できるドミトリーとして、宿泊費は1名1500円と最安値で計算して、毎日すべてのベッドが埋まったとして、月の売上は67万5000円。

ここから水道光熱費や通信費などで10万円、家賃30万円として、経費40万円を差し引くと、27万5000円が手元に残ることになる。繁忙期などで1泊3000円取れれば、手元に残るのは倍の55万円になる。

■人件費をカットすれば、運営の負担が全てのしかかる

そう考えると悪くはない気もするが、この売り上げから、人件費や家具などが壊れた際の修繕費の積立を確保していこうとすると、なかなか難しい。
ゲストハウスの運営をほぼ一人で担当してきた男性に話を聞いた。

「売上が確定しない中で人を雇うのは難しいです。だからといって自分で運営に手を出したこれまた大変です。ゲストそれぞれチェックイン、チェックアウトの時間が異なるので、そのたびに立ちあわなければならない。そのほかの時間帯で、タオルやシーツの洗濯や清掃をすると、休める時間はほとんどない」

部屋数が少なければ、まだ対応できるだろうが、10を超えるベッドやゲストの管理を一人でこなすのは、大変である。

■課題は集客と、安全管理

集客は、ブッキングドットコムやAirbnbを活用して、自分で集客することができる。しかし、課題も多い。

たとえば、ゲストハウスの取材をしたなかで、耳にしたのは、ブッキングドットコムは、集客できるものの、お客さんの得体が知れないこと。Airbnbは身分証を登録するなど、身分証明をしっかりしており、モノが壊れたり、盗まれたりしたときの保証制度があるが、ブッキングドットコムはそれがないのが難点である。
特に、ドミトリータイプの場合、1つの部屋をさまざまゲストと共有するため、盗難の被害がないとは限らない。鍵付きのロッカーや防犯カメラをつけるなど安全管理が重要になる。

また、複数のマッチングサイトを使うことで、オーバーブッキングの問題もある。Airbnbは1つの部屋につき、1〜8名まで募集できるなど幅を持たせられるのだが、それでは、何名の予約が入るのか、予約が入るまでわからない。たとえば、2名の空きのところに、6名入ってしまう可能性もある。レビューによって、予約が良くも悪くも左右されてしまうのも悩ましい。いいレビューがついているうちは、予約が入りやすいが、悪いレビューがつくと大きな痛手になる。
かといって、1つのサイトで募集するだけでは、予約は埋まらない。

ホテル投資よりも、低コストで始められるゲストハウス投資。敷居の低さは魅力だが、宿泊費の下落競争から、安全管理、集客、人件費の確保など、課題も多い。

しかし、ゲストハウスの運営では、お金には変えられない魅力もある。世界中から旅慣れたフレンドリーな旅行者が集まってきて、いろんな人と交流ができる。これが楽しめる人にとっては、ゲストハウス投資は、ほかの投資には変えられない魅力があるのだろう。

健美家編集部(協力:高橋洋子)

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資ニュース

最新の不動産投資ニュース

ページの
トップへ