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都心の穴場・仲御徒町に誕生!15uに4人、穴場立地に空間の使い方で高収益を目指す宿泊施設

賃貸経営/民泊・旅館業 ニュース

健美家不動産投資ニュース

仲御徒町をご存じだろうか。住所でいえば東京都台東区上野五丁目。最寄り駅は東京メトロ日比谷線の仲御徒町駅だが、実はここ、駅の密集地帯である。

同駅からは東京メトロ銀座線上野広小路駅、都営地下鉄大江戸線上野御徒町駅、京浜東北線・山手線御徒町駅へ改札外通路で接続しており、同一駅として扱われているのである。

具体的にまちとしてどこかといえば年末の賑わいで知られる上野駅〜御徒町駅間の高架橋西側、高架下に数百m続く、通称アメ横のすぐ近く。そのさらに西側、昭和通り沿いには激安で知られ、最近は土産物を求める外国人観光客の姿も増えたディスカウントショップ多慶屋もあり、猥雑な雰囲気もある、活気ある場所である。

また、秋葉原からも徒歩圏で、これも内外の観光客を考えると非常に強いブランド立地と言える。そのため、物件名はSMI:RE STAY AKIHABARA。実際、秋葉原駅からも昭和通りをまっすぐという分かりやすい立地である。

低層の店舗併用住宅、小さな工場などもある一画
低層の店舗併用住宅、小さな工場などもある一画

その一方で昭和通りから一方入ると昔ながらの低層の店舗併用住宅、工場と思しき古い建物なども残り、あまり更新がされてこなかった地域が広がる。あまり手が入っていないことからすると都心の穴場とも言える場所なのである。

更新が行われていない建物も目についた。一方で小さなワイナリーなど面白い店も少しずつ生まれてきているようだ
更新が行われていない建物も目についた。一方で小さなワイナリーなど面白い店も少しずつ生まれてきているようだ

さて、その昭和通り沿いにある宿泊施設である。立地への目の付け所についてはここまで述べた通りだが、加えて天井の高さを生かした作りも面白かったので紹介したい。建物は新築のスケルトンで、店舗、事務所として貸すつもりで作られていたもの。

宿泊施設に利用したのは建物の1階、2階の2フロア。1階に飲食店が入り、そこに空間を分けてフロントを設置。飲食店のスタッフがフロントも兼ねるという形になっており、スタッフが常駐できるよう、1階には休憩室も作られている。

これが17uの2B。左側下のダブルベットは置いてあるだけ、その上に造作でやはりベッドを作ってある。奥にはちょっとした座れるスペースも
これが17uの2B。左側下のダブルベットは置いてあるだけなので、住宅にする場合には撤去が可能。その上に造作でやはりベッドを作ってある。奥にはちょっとした座れるスペースも

2階に用意されているのは2室。建物中央に2階には停止しないエレベーターのシャフトがあるため、部屋はいずれも変形。しかも、奥の2Bは15u、通り沿いの2Aが20uとコンパクト。ただ、階高が3mあり、それが幸いした。室内を2層に分けることでこの限られた面積にも関わらず、4人宿泊が可能になったのである。

こちらは多少広い2A。窓側、ロフトを造作で作り、ベッドにしてある。ソファスペースも
こちらは多少広い2A。窓側、ロフトを造作で作り、ベッドにしてある。ソファスペースも
2階のベッド部分。独立した2つのダブルベッドというわけである
2階のベッド部分。独立した2つのダブルベッドというわけである

具体的には造作でベットとなるロフト部分を作り、ここにダブルのベットを配した。2層にする場合、ベッド間は1m開ける必要があるが、それが可能だったのだ。ただ、元々ひとつの空間をふたつに分けたため、手前の空間には排水がなく、奥の部屋に流さざるを得なかった。その水勾配を取るため、2Aのシャワーブース、トイレは床より高く作ることになった。

右側のキッチン部分に段差があるのがお分かりいただけよう。水勾配を取るためにどうしても段差を作らざるを得なかった
右側のキッチン部分に段差があるのがお分かりいただけよう。水勾配を取るためにどうしても段差を作らざるを得なかった

また、立地の良さから現時点では一人単価で5000円が見込める高収益の宿泊施設ではあるが、ニーズの縮退も想定、住居としても使えるように考えられている。具体的にはキッチン、洗濯機が作られおり、下部のベットは造作ではなく、置いてあるだけなので撤去可能という具合。このところの宿泊施設では先行き不透明の時代を鑑みてだろうか、こうしたどちらにも使える作りが増えており、リスクマネジメントのひとつと言えるだろう。

住宅としての利用を考え、シンク、洗濯機置き場を用意。シンクの脇に置き型のIHを置けばキッチンになる
住宅としての利用を考え、シンク、洗濯機置き場を用意。シンクの脇に置き型のIHを置けばキッチンになる
窓辺にはちょっとしたくつろぎスペースも。これで20uとは思えない
窓辺にはちょっとしたくつろぎスペースも。これで20uとは思えない

ところでひとつ、内覧時の話で面白かったのは外国人を対象に考える場合はダブルベッドが前提で、日本人の場合にはシングル2つのほうが受けるという点。外国人で身体が大きい場合、一人でもダブルのサイズが必要ということもあるし、夫婦であれば同じベットというのが当たり前と考える。ところが日本人の場合には夫婦でも別のほうが良いと考える人が多いらしい。間をとってハリウッドツイン(ベットを接して配する)という手もあるが、誰を対象にするかでベットの置き方ひとつも変わってくるわけだ。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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