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【ルポ】ターゲットを絞り込んだリノベで内見1人目で即決

賃貸経営/リノベ ニュース

決まる物件、決まらない物件の差が大きくなっている。新築はもちろんだが、中古のリノベーションも同様。大事なのは立地に合わせてターゲットを絞り込むこと。今回ご紹介する東急田園都市線池尻大橋駅が最寄りの「アンベリール東山」はそれで成功した例だ。

以前の室内
以前の室内

物件自体は1989年3月竣工、つまり築28年のごく普通のワンルーム。専有面積は27.72uで3階の角部屋。バブル期の物件のため、部屋内部天井がアールになっていたり、間接照明を採用していたりと、凝っている部分もあり、また、窓が2面にあって開放的ではあるが、リノベーション前はかなり荒れた状態だった。

ミニキッチン
今では不人気のミニキッチン

設備的にも往時の奥行の浅い洗濯機置き場、使い勝手の悪い冷蔵庫、電気ヒーターにバストイレは不人気な3点ユニット。収納も少なく、今どきの感覚からすると、今ひとつどころか、ふたつもみっつも悪いという印象である。

3点ユニット
男女ともに不人気な3点ユニット。特に首都圏では受けない

●想定したターゲットは仕事、遊びにアクティブな30代女性

コンパクトなキッチン
コンパクトなキッチンはサンワカンパニー製

その、マイナスポイントも多い部屋をリノベするにあたって想定したのは仕事も、遊びもバリバリ頑張る30代の女性。夜遅くまで仕事をこなし、休日も渋谷などに元気に出かけるアクティブな暮らしを想定、キッチンは最小限のコンパクトなものにした。

「池尻大橋駅周辺には飲食店も多いため、ここに住む方も基本、外食中心だろうと考えました。そのため、キッチンはIH一口だけです。一方で、ファッションにはこだわりがあり、洋服、靴などをたくさん持っている人だろうと考え、収納は充実させました」とはリノベーションを担当したA.BOX工房(株)の日暮敦子氏。

●キッチンは小さく、収納はたっぷりと

かつてはごく平均的なクロゼットだったスペースに2畳大のウォークインクロゼットを設置したのである。

クロゼット
右側がクロゼット部分

といっても、天井まで壁を作ってしまうと閉塞感が出る。そこで上部には壁を作らず、視覚的には広い印象を残した。こうすればクロゼットの中にも風が入るため、収納部に湿度がこもらないというメリットもある。

収納内部
奥が稼働棚、左が枕棚付きのハンガースペース

内部にも工夫がある。コートやスーツなどを掛けるスペースの上にはL字型に枕棚を作り、残り一面には可動式の棚。広い空間なので、衣類以外でもゴルフバッグやスーツケースなどといった、大型で収納に困る品がゆうゆう入る。

玄関には奥行きのある靴のための収納が。これにも工夫があり、前後に2段、棚をずらして置けるようになっているのだ。これなら、奥にしまったものも見えるので、しまいっぱなしにはならないし、風も入る。さすがに女性ならではの工夫である。

げんかんから
玄関から室内を見たところ。左側の壁面の鏡、コートフックに気配りが感じられる

洗面所にも可動式の棚が作られており、普通だったら見逃し、無駄になりそうなスペースもうまく活用されている。

コートハンガー
スペースを取らず、安価に使いやすさをアップできるコートハンガー。これくらいなら素人でも取り付け可能

●広々した水回りにガラスブロックの明り取り

収納以外でこだわったのは水回り。仕事に、遊びに忙しい30代なら、部屋には休息を求めるはず、その時のくつろぎの場所としてバス、洗面所はゆったりと作られているのである。

洗面と風呂
洗面所と風呂を分け、洗面所の正面に洗濯機置き場、斜め前にトイレが配されている

かつての3点セットのうち、風呂は独立させ、1116と少し大きめのタイプを採用。洗面所とトイレ、洗濯機置き場は一体になったが、以前と比べるとそのゆったりさ加減は一目瞭然である。

トイレ
トイレの横のガラスブロック、手前に収納に注目。ほんの少しの工夫で見違えるように明るく、使いやすくなっている。スペースがあればトイレットペーパーホルダーはダブルがお勧め

また、窓がないため、暗くなりがちな洗面所の壁にはガラスブロックをはめ込まれており、そこから光が入るようにデザインされている。光取りという実用性だけでなく、見た目のアクセントにもなっているのは言うまでもない。

●賃料1万8000円アップで即決

改装前後の間取り
左が改装前、右が改装後。収納、水回りの変化がよく分かる

そうしたリノベーションの結果、以前は10.5畳ほどだった室内は9.36畳とやや狭くなったが、印象としてはほぼ変わらない。床の幅広のフロアタイルのせいもあり、かなりグレードアップして見えるほどである。

アクセントウォール
ブルーの壁紙を貼ったアクセントウォールも印象的

その結果、引き渡し後、最初の内見で入居者が決まったという。残念ながら、想定した30代女性ではなかったそうだが、一目で気に入られたそう。しかも、普通の原状回復なら9万5000円と査定されていたものが、今回11万3000円と1万8000円アップで即決だったとも。

工事費は床からのスケルトンフルリノベで、300万円前後。費用をかけるなら、こういった、ターゲットを絞り込んで戦略的に賃料アップが狙える部屋を作りたいものである。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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