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2年半で空室1070室を埋めた「空室対策のプロ」直伝! 低コストで効果的な「決まる!」ステージング法【後編】

賃貸経営/リノベ ニュース

住む人の気持ちを考えて空室をリフォームする「フィーリングリフォームR」を掲げ、空室対策の相談に応じている山岸加奈さん。

この2年半で1070室の空室を埋めたことで、空室を埋めるためには、多くの物件に共通したノウハウがあることに気づいたという。そこで前編に続いて、後編では、山岸さんに聞いた低コストで効果的なステージングの手法について紹介する。

前編で紹介した、山岸さんが相続したという築40年のボロアパート。山岸さんはこれを見事再生させた実力者だ
前編で紹介した、山岸さんが相続したという築40年のボロアパート。山岸さんはこれを見事再生させた実力者だ

■予算は、その部屋の1ケ月の家賃が目安

前編では、空室対策には特効薬はなく、現状把握、ペルソナ設定、物件リフォーム&ステージングの3つをベースに、PDCAを繰り返すことだと空室対策の基本的な考えを紹介した。

本編では、リフォームほどお金をかけずにできる、小物を配置して魅力的な部屋に見せるステージングに焦点を当てて解説をする。

まずは、ステージングの実作業に入る前に、予算を決める。

「目安は1ケ月分の家賃です。3万円の家賃ならば、予算は3万円で、照明を付けて、小物を置くだけで部屋の雰囲気は大きく変わります。ほかのオーナーさんが1〜2万円かけてステージングするのを、もう少し費用をかけてやります。それなりの対価を払って部屋を作ります。そうすると写真映えもするし、行ったときの印象も変わりますから」。

■東海エリアで1年で150室埋めた事例も

山岸さんと共に空室対策の活動を東海地方で行う、大脇ちさとさんは女性ならではの視点で、150室の空室を埋めている。

例えば、東海エリアの中でも、岐阜は名古屋から近いので不動産投資家が買うものの、目ぼしい大学も産業もなく空室になりやすい。しかし、新しくできたアウトレットに勤務する人が入居するなど、ほかのエリアとは違う住み方がある。

その中で、ペルソナ設定に応じたステージングをすることで、物件の公開初日に問い合わせがあり、1ケ月で9室が満室に。ポイントは、ファミリー物件ならば、「この部屋で子供が泣いて笑って成長している」ことが伝わるように部屋を見せ、水回りがきれいで使いやすいつくりかどうかを視覚的に表現したことだ。

ステージングをする前の室内。これではなかなか反応が悪い
ステージングをする前の室内。これではなかなか反応が悪い
ペルソナに合ったステージングをした岐阜の事例。公開即日、入居決定
ペルソナに合ったステージングをした岐阜の事例。公開即日、入居決定

■ステージングは1棟につき1部屋だけでいい

ステージングは、空室すべてに施さなくてもいい。たとえば、5部屋空いているアパートならば、1部屋だけでいい。

「どの部屋をステージングするかは、繁忙期と閑散期で異なります。繁忙期なら、ステージングの道具一式を移動させるのが面倒ですから、一番埋まりにくい部屋をステージングして、埋まったら次の部屋に、ステージングの道具を一式移動させます。閑散期なら、一番埋まりやすいところをステージングして、まず埋めて、埋まったら次の部屋へ、道具を移動させます」。

■効果的な小物とモノの置き方

ステージングの事例。小物の置き方にもコツがある
ステージングの事例。小物の置き方にもコツがある

では1ケ月分の家賃を目安にステージングをする場合、どんな小物をどのように配置するといいのだろうか? 次の4つのキーワードを上げて紹介する。

1:モノは真ん中ではなく、端っこに置く
狭い室内を少しでも広く見せるには、真ん中に物を置かず、端っこに物をまとめて置く。

2:必須アイテムはぬいぐるみ
関西エリアでは、放置自転車を置かないようにと目が2つあるステッカーが貼ってあるがそれと同様に、ぬいぐるみのように目があるモノを配置すると、目線がそこにいき、ひと気を感じさせてくれる。

これを「ポータルポイント」という。ぬいぐるみのほかに、クッションも効果的。ファミリー向け物件なら、クッションも多めに配置する。そのほかのマストアイテムは、照明、テーブル、お皿やグラス、食器、造花などのグリーン。これらがあると、この部屋で暮らすイメージがしやすい。

3:水回りに、絵を飾る
水回りが殺風景だと、あら探しが始まるため、絵を飾るのがおすすめ。実際に生活すると物を置くので気にならなくなる汚れも、何もモノがないと、そこに目線が行くためだ。もちろん、穴が開いているのを隠すために絵を使うのはだめ。最低限、機能できる設備と清潔さは必要。匂いや、取れる汚れは取る。

4:色を使うときのポイント
色を使いすぎると雑多になるため、メインの色を決めて、3色まででまとめる。オーナーの好きな色を1色いれる。それによって物件への愛着が生まれる。

最後の一手として、ステージングをした三重の物件。その日に内見、入居決定!
最後の一手として、ステージングをした三重の物件。その日に内見、入居決定!

■広告も最終チェックを忘れずに

入居者募集のためのポータルサイトで、自分の物件がどのように書かれているかをチェックするのも忘れずに。敷金礼金がないのに、ありと書かれている場合や、設備欄に宅配ボックスがあるのに、チェックが外れていて、検索でヒットしない場合もある。家賃と管理費の表記を変えて見ることで、反応が変わることもある。

「たとえば家賃6万1000円と管理費2500円の場合、家賃5万9000円にして管理費4500円にしたら、反応がよくなるかどうか検証してみるのです。見せ方を変えることで反応がぐっとよくなることもあります」。

■2020年に向けた空室対策

2020年の東京オリンピックに向けて、また、外国人労働者の受け入れが加速することで、空室対策と並行して、新たな住まいのニーズを探っていくことも忘れてはならないと山岸さんはいう。

「外国人が増えることで、地方の再生、活性化が見込まれます。外国人労働者も増えるでしょう。必要なのは、賃貸なのか、テナントなのか、住宅なのか? いろんな住居の転用の仕方や再生の仕方が出てくるはず。一人で投資するのではなく、不動産ファンドだとか、ふるさと納税のような地方再生の起爆剤になるような新たな不動産の仕組みが生まれることもあるでしょう」。

これからも山岸さんの活動に注目したい。

執筆者:暮らしのジャーナリスト・ファイナンシャルプランナー 高橋洋子

【プロフィール】
築37年、価値0円と査定された空き家をリノベーションし、安くマイホームを購入した経験から、おトクなマネー情報の研究に目覚め、ファイナンシャルプランナーの資格を取得。住宅関連の執筆活動を行う。著書に『家を買う前に考えたい! リノベーション』(すばる舎)『100万円からの空き家投資術』(WAVE出版)などがある。

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