2022年はリノベーションの役割が増す！キーワードは持続可能な社会へ

不動産の取引は活発だ。大和不動産鑑定（東京都千代田区）は、不動産取引の先行指標となる鑑定の問い合わせ件数・問い合わせ回数の推移を毎月発表しているが、それを見ると、新型コロナウイルス感染拡大前の2020年1月と2月の平均を100とする指数で見た場合に2021年11月時点で問い合わせ件数が154、問い合わせ回数が169となっている。

2020年4月・5月の初めての緊急事態宣言下で鑑定の問い合わせ件数・問い合わせ回数は半減していたが、その解除後は概ねコロナ前を上回っている。2021年を振り返っても年間で3分の2が緊急事態宣言下にあったが、依然としてコロナ前の水準を上回っている。この取引状況をアセット別に見ると、住宅が半数を占めている。毎年、住宅ストックが積み上がっており、新築供給が少ないことで中古取引は活発に推移している。

不動産事業者はリノベで中古を生かす

そのような中、矢野経済研究所によると、買い取り再販市場の規模は2025年に年間４万5000件（中古マンション・中古戸建て住宅）になると予測している。リフォーム市場も拡大が続き、矢野研では「2020年下半期＋2021年上半期」の年間の市場規模は７兆円を超えていると見ている。

築古になればなるほど売りにくくなり、賃貸入居者が付きにくいといった症状になってしまうオーナーの悩みをリフォーム、リノベーションがその古臭さを消して新築に近い状況にすることで解消する。リノベ市場も引き続き活況を呈すると予想される。

大手の不動産仲介会社は、リノベーションに独自のブランドを付けて古臭い中古住宅のイメージを払拭している。「これにより築20〜30年の実需向けの住宅がリノベ・リフォーム後に平均30〜40日で売買成約に至っている。ときにはリノベーション中に成約が決まることもある」（不動産仲介会社）という。

投資家が購入する収益物件については、満室稼働に向けてのバックアップサービスとして、賃貸部門が一括借り上げや住まいの困りごとのサービスなどのメニューを提供しながら管理している。別の不動産仲介会社は、「築40年で賃借人が付かなくて放置されたままのマンションがリノベーションにより買い手が現れて入居者が決まるケースは少なくない」としている。

建築資材高騰、財務状況にあったテコ入れを

このリノベーションという手法は、住宅の質を上げて実需向の住まいとして使われるだけでなく、古民家を別の用途にコンバージョン（用途変更）して再利用されるケースも珍しくなくなった。例えば、築100年が経過する診療所だった建物の２階をシェアオフィスに改装し、1階部分にカフェを誘致したケース、築70〜80年の古民家をプロやアマチュアのカメラマンが撮影会を開催するスタジオとして利用できるなどアイデアは様々だ。

不動産投資ニーズ自体は非常に活発化している。だが、過熱感も増している。魅力のある再生が今後のカギを握っており、税引き後のキャッシュフロー、もしくは返済後のキャッシュフローが不動産投資家の目標とする目線まで積み上げられるか。足元のリノベーション市場としては、建築費との兼ね合いがカギを握っている。建築費はダイレクトに利益部分に影響するが、その建築資材等の高騰が続いているためだ。

東京23区内に居住する個人投資家の榊正彦氏（仮名）は、「不動産の投資・運用で税金や償却の問題もある。総合的な勝負となるため、自分の財務状況を踏まえながら構造体にあったリノベーションで運用資産の価値を高めていきたい」と語る。

運用資産の価値向上にSDGsに注目集まる

リノベーションは、政府が推進するSDGs（持続可能な開発目標）社会の実現に向けても注目を集めている。リノベる（東京都港区）は2021年11月30日に金沢工業大学建築学科・佐藤考一研究室、国士舘大学・朝吹香菜子研究室との共同研究により、集合住宅は建て替えるよりも一棟リノベーションで対応した方がCO2の排出量削減と廃棄物排出量削減の効果が大きいことを発表した。築19年と築49年の集合住宅を使って実験したもので、同じ規模の新築に建て替える場合と比較したところ、リノベーションの方が最大76％のCO2排出量と最大96%の廃棄物排出量を削減できることを明らかにした。

空き家再生のプロを育成する試みに国も注目している。空き家・遊休不動産を再生する株式会社エンジョイワークス（神奈川県鎌倉市）では、その地域の住民と一緒に地域課題を解決する人材「空き家プロデューサー」の育成に力を入れている。

まちづくり人材育成の学校「地域未来創造大学校・次世代まちづくりスクール（校長・清水千弘、運営事務局・エンジョイワークス）を通じて持続可能な街づくりで国が推進するSDGs社会の実現を目指すというものだ。

空き家・遊休不動産の活用に向けてのコンセプトなど事業計画策定をはじめ、資金調達や事業運営まで賄えるプロデューサーを育成する。オンラインでの講義を通じて空き家プロデューサーの資格が得られるもので、2020年11月に開講して2021年6月に3人の空き家再生プロデューサーが３人誕生した。国土交通省のモデル事業にも採択されている。

リノベーションを取り巻く社会環境が日々アップデートされ、入居者が環境問題に敏感にもなっている。2022年以降、個人投資家の皆様方はSDGs等を踏まえてのリノベーションに焦点を当てて運用中の資産の価値向上を図ってみてはいかがだろう。