浴室内装リフォームが投資用マンションで20万円台〜。床だけ・浴槽だけ・壁だけなら5万円〜。大家さんの強い味方、エコバスリフォーム

集合住宅と戸建て住宅は、経年に伴う汚れとともに、機能やデザインが廃れていることが中古住宅の購入や賃貸住宅を選ぶときに気になる。いってみれば、住みたいか住みたくないかを判断するポイントとして大きい。

これをリフォームやリノベーションにより、新築の住宅と同じようにする。特に台所やトイレ、キッチン、フロ・洗面所といった水回りをきれいにすることで消費者のイメージはがらりと変わる。

ただ、賃貸マンションのオーナーにとっては、リノベ費用の投資回収の視点が大きなポイントとなり、大掛かりなリノベーションを導入しづらい。

例えば、給排水管の位置を変えるようなリノベになると、壁や床を壊してスケルトン状態で移動させることになり、工事費用がかさんでしまう。投資用物件はいかにコストを掛けずにキレイにして新品のように見せるかがポイントである。

水回り改装の難関は風呂場

その水回りをいじる難しさについて、株式会社バスシステムデザイン研究所（大阪市浪速区）の日吉孝夫代表取締役は、

「キッチンを取り替えることは代替的な工事をしなくても比較的に容易だ。スペースがあれば大きくすることもできる。昔の流し風の台所をシステムキッチンにするにはお金を掛けるなどで雰囲気を変えられる。ただ、洗面所や風呂場はサイズを大きくすることができない。

特にフロ場は、四方を壁に囲まれているためできない。一般的な風呂サイズである1216サイズ（0.75坪）をもうワンサイズ大きい1418(１坪）にするには壁を壊して広げる工事が必要でかなりの費用を要することになる」と話す。

同研究所は、浴室リフォームを中心とした住宅リフォームの企画・立案と施工を手掛ける。住宅だけでなくホテルニューオータニや帝国ホテル、リーガロイヤルといった高級ホテルの水回り改装での引き合いも強い。

「我々のビジネスでは、取り替えるのが一般的だが、賃貸マンションなどの場合は、そこまでしなくても真新しさを演出することは可能だ」とする。

UR都市機構の事例では、浴室ユニットの天井、壁、床、浴槽、エプロン外側の吹き付け塗装などに対応するなど、浴室リフォームの施工実績は、2006年４月から2021年11月までを見ると、賃貸マンションが32.5%の割合でホテルが26.6％とこの2つで6割近いシェアとなっている。

デザインシートで浴槽も華やかに

昔と今で比較してみると、浴室はキッチンほど変わっていない。20〜30年前のユニットバスと現代のユニットバスは基本的に同じだ。変わっているとすれば、浴槽の形をオパール風にして昔の四角いフロではなく丸みを帯びるようにしたり、浴槽に腰掛け部分を作ったレベルにとどまっている。

浴槽サイズは、この10〜15年間で新築住宅に広めの1418が登場してきたが、住宅ストック数からみれば旧来サイズ1216が圧倒的に多い。

デザイン的に見ても、現代と比較すると古い住宅は素っ気ないものがそのまま残っているが、ユニットバスを取り換えなくても内装をキレイに変えるだけで入居者のイメージはだいぶ変わる。数百種類に上るデザインシートやカビの生えにくい塩ビシートを使う。

ホテルなどでは、花の絵柄であったり、風景などの写真をインクジェットで印刷したシートを使って浴室内を華やかにしたりするが、これを賃貸住宅に取り入れることは可能だ。デザインを現代風にしたり、照明をLEDにしたり、シャワーを最新式に取り換えるなど一点豪華主義的な対応も一つの方法だろう。

日吉代表取締役は、「ユニットバスを取り換えると、100万円単位の費用がかかるところだが、内装対応ならば投資用マンションで20万〜30万円ほど。きれいな部分はそのままで、浴槽だけ、壁だけ、床だけという部分対応の場合5万〜10万円のコストでできる。水洗台や鏡のみを変えることも可能」としている。洗面台なども塗装やシートで化粧直しできるが、洗面器の商材そのものは安い。化粧台の価格はピンキリだといい、取り換えた方が「お得な感じがする」とアドバイスする。

新型コロナで住宅需要が増加中

ビジネスホテルの３点ユニットの内装費用は1室当たり15万〜25万円という。ホテル需要では１室の受注ではなく、ワンフロア全室などまとまった受注となる。このため１室当たりのコストは下がり工期も短くなる。

例えば1室当たりの工期は約2日間だが、20室あれば40日間ではなく12〜13日ほどで済む。流れ作業的に仕事を進められるためだ。材料費は部屋数に乗じたものとなるが、職人の人数は部屋数に乗じて増えるわけではないので、１人当たりの人工代などが抑えられて1室当たり12万〜18万円まで下げられるという。

工事費は単純に『1室当たりの内装×戸数』ではない。一度に行う戸数が多いほどお得になっている。ただし、一流、高級と呼ばれるホテルの場合は、浴室の面積がビジネスホテルよりも広くなっていることと、ホテルに高級感を出すために高い素材を使ったりすることと、作業量が増えることで一般より２〜5割増しとなる。

こうした浴室内装の需要は新型コロナウイルス拡大でホテル需要が減少しているものの、住宅の重要が増加している。同研究所の売上高も前年の4.6億円から6億円へと伸びたという。

コロナで在宅時間が増えて住まいのことを考える時間が増えたと考えられ、4年前に進出した首都圏での問い合わせが増えているので、現在の首都圏のシェア4分の1を「2年後には半分程度まで引き上げたい」と考えている。