転換期を迎える
駅前立地の社員寮
東急田園都市線「宮前平」駅 徒歩3分 に2022年4月に竣工した「TOMOS 宮前平・goodoffice 宮前平 」は、城南信用金庫が保有する城南信用金庫宮前平寮をコンバージョンした物件だ 。
駅前のこんな至便な立地に社員寮？と思うが、地域密着型の信用金庫では店舗の上が社員寮というスタイルが多かったのだとか。それが時代とともに入寮希望者が減少し、複数の寮を集約するというケースが増えてきて、部屋は空いているという物件が増えたそう。
新耐震以降の’92年築、オーナーである城南信用金庫としては「時代のニーズに合わせた差別化ポイントのある用途」「地域を活性化して貢献できる施設」というが要望だったという。そこで組んだのは小田急不動産株式会社とグッドルーム株式会社。
一棟コンバージョンしたうえ、小田急不動産が 「小田急の『安心』サブリース」にて借り上げ、グッドルームにて施工を実施した賃貸住宅「TOMOS 宮前平」とグッドルームが運営するワークスペース兼キッチンスタジオを備え付けたコワーキング スペース「goodoffice 宮前平」に生まれ変わった。
居住だけでなく
コワーキングが肝
既存の城南信用金庫宮前平支店は残しつつ、職員寮から、デザインやイメージを大幅に変更して「ライフ・ワー ク・コミュニティが融合したコワーキングスペース付きの賃貸住宅 」とするには、企画も重要。
その部分を担当した小田急不動産のグループ会社であるUDS株式会社の事業企画部ゼネラルマネジャーである三浦宗晃氏に企画のポイントなどについてうかがった。
「1～2階には城南信用金庫宮前平支店があり、３階の元の食堂だったところはワークスペース兼キッチンスタジオに変更。ここはグッドルームが展開するシェアオフィスgoodofficeとして、外部の人も可能なスペースにしています。
田園都市沿線には企業寮をリノベーションでシェアハウスにしているところが複数あります。本物件にワークスペースを取り入れたのは、それらと差別化を図るためと、地域の人も利用していただくことで新しい交流が生まれるきっかけになればと思ったからです」
「電話をかけたりオンラインミーティングなどにも使えるフォンブースも設置しました。フォンブースは防音になっていて、コロナ対応のリモートワーク時で利用するなどとても人気があります。
最近はユニットでも販売されていますが、ここでは造作で作っています。また、同じフロアに作ったキッチンスタジオは、入居者がランチを持ち寄って食べたりとコミュニティスペースとしての役割を少しずつ発揮しています」と語る。
「4～9階は小田急不動産が管理・運用する1R・1K（各約23m2）賃貸住宅で、グッドルームのTOMOS宮前平としてリノベーションしました。
部分リノベーション10戸については内装仕上げのみの変更。残りの20戸はフルリノベーションで水周りも変更。うち10戸は家具付きで付加価値も上げ、グッドルームが展開するホテル・マンスリーのサブスクサービス”hotelpass”に対応しています。
内装は、ナチュラル系のTOMOSの標準仕様が決まっていて、床は無垢材で壁は白。大量仕入れでコストを下げる一方、小物まで含めてスタイリングをし、ワンルームながら居室内にテレワーク用デスクも設けています」
小田急不動産の「小田急の『安心』サブリース」では、賃料を一部前払いしてリノベーション費用に充当することも可能で、本事例でもオーナーが当初はリノベーション費用をかけないでコンバージョンも検討していたそう。
そうした仕組み面もあってこの座組で進んだが「入居者以外にもシェアリングできるスペースを設け、コミュニティイベントにも利用できますし、地域に貢献もできるような物件を作りたいというオーナーのお役に立ったと思います」と三浦氏は語る。
本物件は、5月7日には満室となり、３者は、社宅・寮の用途転換を行うリノベーション事業について、物件の付加価値を高めるだけでな く、地域活性化にも繋がることから、今後も積極的な事業展開を目指していくそうだ。
・取材協力
城南信用金庫
小田急不動産株式会社
グッドルーム株式会社
UDS株式会社
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執筆：（おのあむすでんみちこ）
