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70戸全空の元学生寮、再生後95%稼働。1戸12m2で水廻り共用。サウナ・カフェ併設で人気

賃貸経営/リノベ・修繕 ニュース

2024/06/21 配信

東京都・調布市、京王線の国領駅から徒歩3分の立地にコロナを機に70戸が空室となっていた学生寮がある。大幅にリノベーションし、6月にマンスリー賃貸としてリニューアルオープンした。

外観_アフターも変化なし
学生寮からマンスリー賃貸へ。築35年だが外観は手を加えず、リノベーション費用を抑えた

1戸12㎡、各戸に水廻り設備がないなか、人気のサウナやカフェを併設し、オープン前に70戸が95%稼働とほぼ満室となる人気ぶりだ。どんなリノベーションを施し、人気を取り戻したのか? 現地を取材した。

ニーズが高いサウナ・カフェを併設し、一般の利用者も呼び込む

新宿駅から京王線で約20分の国領駅から徒歩3分、駅前にはスーパーや飲食店が多く、生活利便性に優れた立地にある。

元々学生寮として利用されていたものの、コロナの影響で空室が増えていた。オーナーから「建物を残しつつ有効活用したい」と依頼を受けたのが、リノベーション工事から入居者の集客まで行うグッドルーム株式会社である。

1棟まるごと借り上げ、自社でリノベーションを行ない、入居者の募集・管理を行うマンスリー賃貸として運用することに。

驚くべきことに、リニューアルオープンを前に、法人で借り上げている住戸も含め、稼働95%になっているそうだ。

「男女問わず、会社員やフリーランス、学生さんなどさまざまな属性の方にご利用いただいています。本物件は戸数が多いだけではなく、各居室は12㎡とコンパクト。

さらには各戸に水廻り設備がなく、浴場やトイレが共用です。そのため付加価値となるようなサウナやシェアラウンジを設け、1階にカフェ・アートギャラリーを併設し、地域の人々にもご利用いただける開かれたスペースとしました」(グッドルーム担当者、以下同)

まずは各居室から見ていきたい。下の写真のようにホテルのようなモダンな空間で、生活に必要な家具・家電、食器類まで備え付けだ。

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【ビフォー&アフター】各居室。白を基調にしたシンプルで清潔感のある内装に。押し入れの扉を外して白く塗装したことで、室内がより広く見える

外壁や室内クロスなどはそのままで、工事費を抑える工夫も

建物は1988年築で築35年。鉄筋コンクリート造の3階建てだ。経年劣化をしている部分はもちろんあり、賃貸ニーズも内装のトレンドも大きく変わっている。

「外壁や壁紙など、そのまま利用できる部分は以前のまま利用し、工事費を抑えています」

一方、リノベーションにお金をかけているのが「サウナ」などの共用部だ。元々1階に居室がなく、共用部が広く確保されていたが、その利点を生かして共用部に重点を置いて設計した。

「1階のエントランスの正面には受水槽室があったのですが別の場所に移動し、アートギャラリーにしました。元管理人室はカフェにリノベーションしました。

また浴場を拡張してサウナを置き、入居者は無料でご利用いただけます。ま事前予約制となりますが、サウナは一般の方の利用も可能で、サウナ施設が少ない調布市周辺にお住まいの方の利用を見込んでいます」

サウナは日本最大級のサウナ検索サイト「サウナイキタイ」において、イキタイ数が1500件を突破したグッドサウナの2店舗目「グッドサウナ調布国領」となる。アロマオイルを使ったセルフロウリュが可能な90℃前後のサウナや、約17度に保たれた水風呂、広い内気浴スペースもあり、心地よく過ごせそうだ。

サウナ②
ヒノキの香りが心地よいサウナの内部。基本男性専用。毎週火曜日はレディースデー
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大浴場、洗い場や水風呂を完備(男女入れ替え制)
Processed with VSCO with a6 preset
サウナを出たところには「ととのいスペース」がある。リクライニングチェア完備
ラウンジ①
1階のシェアラウンジ。食事や仕事に自由に利用できる。右側にシェアキッチン
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居室にキッチンはないが1階のシェアキッチンを利用できる。パントリーや冷凍庫もある

毎年5万人動員する蚤の市を展開する「手紙社」が出店

1階のカフェとアートギャラリーは日本最大級のアンティーク・マーケット「東京蚤の市」を開催し、地元の調布を本拠地として活動する株式会社手紙社が運営する。

「手紙社さんは調布でカフェや雑貨店、イベントや不動産まで手掛けており、SNSフォロワーは約30万人と大変人気です。1階にカフェとアートギャラリーを出店していただいたことでさらなる賑わいを期待しています」

手紙社のファンは多く、この日、取材に対応してくださったグッドルームの担当者も「学生時代から手紙社のファン」という。

TEGAMISHA TERRACE①
カフェ『TEGAMISHA TERRACE』。スープやスコーン、サウナ後のビールなどが楽しめる
TEGAMISHA ART GALLERY①
アートギャラリー『TEGAMISHA ART GALLERY』では、手紙社がセレクトしたアーティストの作品が展示されている

ホテル高騰の影響でマンスリー賃貸に利用者が流れている

これだけ魅力的な設備を付加していることで賃料は10万円をこえる。マンスリー賃貸として1ケ月から利用でき、敷金礼金ゼロ、水道光熱費やネット使用料込みとなる。

70戸もの戸数を早々に埋めた秘訣とは?

「おかげさまで自社メディアが活況で集客しやすい状態ができています。昨今では都心のホテルが人気で値上がりしていることから、ホテルライクに利用できるマンスリー賃貸にお客さんが流れている感触があります」

70人もが集まって暮らすとなると、シェアラウンジでお酒を飲むなどして盛り上がることもあるのではないか。どう管理をしていくのか?

「管理人は不在ですが、何かあればいつでもメールで対応できる体制を整えています」

家具・家電付きで、カフェやサウナ、シェアラウンジなど共用部を充実させることで、幅広い層から人気を得ていることが伝わってきた。1階に地元で人気の飲食店を呼び込むなどは、他の賃貸住宅でもマネできるかもしれない。

なおグッドルームでは賃貸住宅のオーナーさんから既存の賃貸住宅をサウナ付きにリノベーションしたいなどの相談も、エリアや建物の条件などあるが受け付けている。

健美家編集部(協力:高橋洋子(たかはしようこ))

高橋洋子

https://yo-coo.wixsite.com/home

■ 主な経歴

暮らしのジャーナリスト。ファイナンシャルプランナー。
大学卒業後、情報誌などの編集を経てライターに。価値0円と査定された空き家をリノベーションし、安くマイホームを購入した経験から、おトクなマネー情報の研究に目覚め、FP資格を取得。住宅、マネー関連の執筆活動を行う。

■ 主な著書

  • 『家を買う前に考えたい! リノベーション』(すばる舎)
  • 『100万円からの空き家投資術』(WAVE出版)
  • 『最新保険業界の動向とカラクリがよ~くわかる本』(秀和システム)など

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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