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借地を活かして高収益!築50年の工場+住宅をDIYでシェアハウス&貸しスペースに

賃貸経営/シェア ニュース

外観も黒を基調にしている。スマートロックを採用
外観も黒を基調にしている。スマートロックを採用

築50年の工場+住宅を改装、シェアハウスにした「Biene Biene」という物件を見に行ってきた。場所は北千住。駅から10分、古い住宅も残る一角で路地に面して工場があり、その背後に2階建ての住宅がある。

約30畳、広めの共用スペースにはキッチン、タイプの異なる椅子、テーブルのセットが置かれている
約30畳、広めの共用スペースにはキッチン、タイプの異なる椅子、テーブルのセットが置かれている

改装では工場を土足で入れる共用スペースとし、住宅を上下5戸のシェアハウスにしてある。まず、共用スペースだが、約30畳大の広さがあり、全体はダークな色目の男っぽいインテリアになっている。

ソファのあるコーナー。煉瓦柄の壁紙と相まって重厚な雰囲気
ソファのあるコーナー。煉瓦柄の壁紙と相まって重厚な雰囲気

共用スペースについては給排水、電気工事など専門家が必要な部分以外はオーナー渡辺よしゆき氏のDIYによるところが多いそうだが、そのセンスの良さ、技術の確かさには圧倒された。

ケーブルドラムを利用したテーブル。椅子も場所ごとに異なるタイプ
ケーブルドラムを利用したテーブル。椅子も場所ごとに異なるタイプ

特に印象的だったのは材の選び方、使い方。古いドアを利用した天板に使ったテーブルがあったり、ケーブルドラムがテーブルになっていたりするのである。

キッチンは業務用。ここでも男っぽい、無骨で実用性を重んじたテイストに
キッチンは業務用。ここでも男っぽい、無骨で実用性を重んじたテイストに
天井に吊るされたフェンスからはさらに缶が下げられている。工事現場で使う品など安いものを使いながら、そうとは見せないのはテクニックだ
天井に吊るされたフェンスからはさらに缶が下げられている。工事現場で使う品など安いものを使いながら、そうとは見せないのはテクニックだ

天井に工事用のチェーンで吊るされていたのは古いフェンス。さらにそこからはペンキ塗りに使うような缶がリモコン入れに吊るされている。

トイレットペーパーホルダーはパイプ。ストック品もパイプに通して置くようになっていた
トイレットペーパーホルダーはパイプ。ストック品もパイプに通して置くようになっていた
入ったところの壁。黒板塗料にやはり、パイプを上手に使っている
入ったところの壁。黒板塗料にやはり、パイプを上手に使っている

パイプで棚やトイレットペーパーホルダーなどを使うアイディアも面白かった。これは場所によってはいろいろな形で真似できそうだ。

共用スペースからシェアハウスへ続く玄関部分。きちんと鍵が締められるようになっている
共用スペースからシェアハウスへ続く玄関部分。きちんと鍵が締められるようになっている

共用スペースについては入居者が使う以外に、昼間は時間貸しのスペースとしても活用する方針とか。そうした使い方を考えると、インテリアに凝った空間作りは重要なポイントとなってくるわけだ。

各室それぞれのインテリアが特徴

この共用スペースの奥にシェアハウスがあるのだが、不特定多数が入る可能性があることからシェアハウスとの間には鍵のかかる引き戸が用意されており、貸しスペース利用者がいる場合には締められるようになっている。

アクセントクロスを貼った室内。照明も凝っていて面白い
アクセントクロスを貼った室内。照明も凝っていて面白い

シェアハウスは各階に5戸ずつ、4畳半の部屋が用意されており、室内にはベッド、デスクと椅子、そして冷蔵庫が備え付けられている。

ちょっと変わったタイプのベッドが置いてある部屋もあった
ちょっと変わったタイプのベッドが置いてある部屋もあった

インテリアが良い。各室異なるアクセントクロスが貼られており、照明もそれぞれに違う。また、ベッドのタイプが異なる部屋もあり、入居希望者はさぞかし迷うことだろう。

共用スペースを見てこの物件に関心を持つ人であれば部屋にもある程度を期待するはずで、その期待を裏切らない仕上がりである。

2階のランドリースペース。向かい、窓際に見にキッチンがある
2階のランドリースペース。向かい、窓際に見にキッチンがある

水回りは1階にシャワーブース2、トイレ、洗面所があり、2階にはシャワーブース1、トイレにランドリースペース、ミニキッチン。2階には洗濯物が干せるよう、バルコニーもある。風呂はない。また、最近はテレビを所有、見る人が少ないということを意識、テレビジャックも用意されていない。そのあたり、割り切った物件でもある。

廊下に設えられた洗面所。このデザインなら剥き出しでも気にならない
廊下に設えられた洗面所。このデザインなら剥き出しでも気にならない

賃料はもっとも狭い部屋で5万4000円で、そこに共益費1万5000円が付く。11月29日からポータルサイトで募集したところ、翌日にはすでに内見予約が入ったというから、ユーザーからの評価もある。関心のある向きは渡辺氏が代表を務める「みまもルーム」をチェックしてみていただきたい。

2階の部屋は天井が高く、面積の割りには開放的
2階の部屋は天井が高く、面積の割りには開放的

気になるのはかかった費用だが、土地面積60坪ほどに建つ160uの建物は約2000万円。改修にかかったのは屋根の修繕、給排水や電気工事、シェアハウス部分の内装工事などで約2000万円。土地は借地なので月に4万5000円の借地料が必要となる。

シェアハウスの玄関部分。上手に古いモノを活かしている
シェアハウスの玄関部分。上手に古いモノを活かしている

だが、ざざっと頭の中で計算しただけでも数年ほどで回収できる投資であることはお分かりいただけるだろう。そこに貸しスペースとしての利用が加われば、さらに利回りは良くなる。築50年の工場と聞くとどんな物件かと思うが、上手に利用できれば化けるというわけだ。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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