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新築のリスクを多様化で回避。シェアハウス+保育園+簡易宿所など複数用途で独自経営。スミタス溝ノ口

賃貸経営/シェア ニュース

新築の3階建て、スミタス溝ノ口外観
新築の3階建て、スミタス溝ノ口外観

シェアハウスは大半が既存建築物利用で計画される。初期投資をできるだけ抑えて利益を最大化しようというわけだが、東急田園都市線溝の口駅、JR南武線武蔵溝ノ口駅から徒歩数分に立地するスミタス溝ノ口は非常に珍しく新築で、しかも小規模認可保育園「アプリコット保育園246」が併設されている。

新築になった理由は「築50年超の既存建築物が老朽化しており、改修して使うには無理があったから」と経営するアプリコット倶楽部の廣部嘉一氏。保育園併設は廣部氏の本業が幼稚園情報を発信するサイト運営で、以前からいずれは自分で経営することを考えていたためである。

ただ、既存の物件が建っていたのがそれなりにまとまった土地であり、そこに単一の機能の建物を作ることには不安があった。今は保育園不足だが、それがずっと続くとは限らない。いずれニーズが減少することも想定される。

また、一般的な賃貸住宅に建替えるのにも不安があった。建設費が高騰している現状で3階建て、18室のアパートを建てる試算はしてみたものの、そこから上がる収益では割に合わない。加えて建替え前のアパートその他相続した賃貸住宅では滞納や契約書の不備、次から次に修繕が必要になる設備等に悩まされた。賃貸経営は難しいと実感したという。とはいえ、任せて安心と言われるもののサブリースにも納得できなかったという。

そこで目をつけたのがシェアハウス。廣部氏のオフィスが渋谷にあったことから、シェアハウスポータルのひつじ不動産と知り合うことがあり、そこで情報を得た。

「現状で収益性が高いということよりも、将来的にも必要とされるかどうかという点が気になりました。ワンルーム居住者に聞いてみると、キッチンやバスタブを使わない、トイレ掃除が面倒という人が多く、であれば清掃をスタッフがやるシェアハウスは選ばれるだろうと思いました。また、大学生や就職前の若い人たちではなく、25〜30歳台の社会人中心の、一人暮らしの寂しさも知っている居住層なら元々作りたかった保育園との相性も良いのではないかと考えました」。

入口には2つの施設の名称が掲げられている。知らない人は驚くだろう
入口には2つの施設の名称が掲げられている。知らない人は驚くだろう

そこで生まれたのが保育園と全29室のシェアハウスが玄関を共有するという建物。玄関には2つの表示があり、入ると左が保育園で右がシェアハウスのキッチンその他の共用部分である。

広い玄関の左が保育園、右がシェアハウスになる
広い玄関の左のドアが保育園の、中央がシェアハウスの入り口になっている

一見、どうして?と思うかもしれないが、利用時間帯を考えるとこの2つの施設の共存は理に適っている。保育園には平日の朝から夕方まで子ども、職員がいるが、その時間帯はシェアハウス居住者の多くは仕事などで外に出ている。彼らが自室、共用部で寛ぐ夜間は子どもたちはおらず、祝日や週末も同様だ。

一方で一方の施設が使われていない時間にはもう一方の人たちがいるということで、建物内が無人となる時間帯があまり生じない。それが互いの安心感に繋がっていると言う。不思議に思われる取り合わせが実は双方にプラスに働いているのだ。

そして、実はまだ他にも用途がある。シェアハウスのうちの3室を川崎市の認可を得て簡易宿所として運用しているのである。

さらに、今後は現在、近隣に建てているもうひとつの保育園の職員のための社宅としてシェアハウスを活用することや、コワーキングスペースを付け加えるなども視野に入れている。廣部氏が目指すのは24時間使われ続ける空間なのである。

「既存建物利用なら初期投資が少なく、そこまでリスクを考えてなくても良いかもしれませんが、ここは新築。ローンが終わる25年後まで考えないといけません。そこで、用途を熟考、状況の変化にフレキシブルに対応できるようにと考えました。もちろん、建物も作りにこだわり、長く選ばれるものをと考えました」。

特にこだわったのは遮音性能。賃貸住宅では音を巡るトラブルが発生しやすく、一度、トラブルが発生すると解決が難しい。特にここは保育園併設であり、多用途で使うことも想定されている。であれば、より注意が必要というわけで、廣部氏は30人以上もの建築家に会い、完全耐火重量鉄骨造という遮音に配慮された構造を選んだ。

1階にはシャワーのみならず、バスルームも設けられている
1階にはシャワーのみならず、バスルームも設けられている

また、シェアハウス内でも音が気にならないようにとキッチン、リビングや洗濯スペース、浴室、シャワーブースなどの水回りを居室と分離して1階に配した。これにより、夜間でも音を気にせず、洗濯、入浴ができるようになっている。

広いキッチン。家電類も各種揃えられているが、それほど利用頻度は高くないらしい
広いキッチン。家電類も各種揃えられているが、それほど利用頻度は高くないらしい

もうひとつの特徴はシェアハウス内の各階に一人で、あるいは何人かで使えるいくつもの共用スペースが作られている点だ。1階のLDKは70uほどもあり、プロユースのキッチンセットが2台用意されている上、オーブンや各種家電も充実している。もちろん、ソファやテレビなど寛ぐための家具も置かれている。

3階の共用スペース。こうした空間があることで全体がゆったり、贅沢に感じられる
3階の共用スペース。こうした空間があることで全体がゆったり、贅沢に感じられる

2階のテラスに面した場所にはソファのある寛ぎスペースがあり、反対側にはデスクコーナー。壁際に置かれた書棚には書籍も置かれている。3階には建物中央にあたる位置に大型テレビ、ソファセットが置かれたスペースがあり、入居者は好きな場所で好きなように過ごせる。

こうした作りのせいか、シェアハウスの入居者同士、シェアハウスの入居者と保育園職員などの間には挨拶をしあう、仲の良い同士でBBQをしたり、出かけたりという関係も生まれつつあるとか。楽しい場という評判は人を呼ぶ。それによって選ばれ続けるシェアハウスとなれば、長期的に安定した経営も可能になるというわけである。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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