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シェアハウスは成長産業?!交流ニーズに照準、適切な管理で高賃料、高稼働率を維持!

賃貸経営/シェア ニュース

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▲「ソーシャルレジデンス蒲田」の共有リビング

シェアハウスは、一部の不動産会社や金融機関の不祥事でイメージダウンが心配されたが、シェアリングエコノミーのシンボリックなビジネスモデルとして着々と浸透しつつある。

特に、学生や単身サラリーマン、外国人といった層からの引き合いが強い。学生であれば、他校あるいは社会人との交流を求めたり、サラリーマンならば、異業種や同居する外国人とのつながりを求めたりと、利用者の目的は多様化している。

そのシェアハウス運用の秘訣とはなにか。

安価な賃料を背景に貧困ビジネス的に運用する事業者があるとの話も聞くが、基本的にそうしたビジネスモデルに継続性があるとは思えない。

所得階層の二極化が進んでいると言われる中、賃貸オーナーも出来るだけ高所得層を顧客とした方が経営が安定することはいうまでもない。実際、シェアハウスを手掛ける大手事業者の物件では、近隣の賃貸住宅の賃料相場を上回るケースも多い。

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▲シアタールームは予約制で無料で使える。その隣部屋には防音室(定額月3000円)があり楽器演奏する入居者が利用している。

シェアハウス運用で最大手のオークハウス(東京都渋谷区)の営業本部本部長の海老原大介氏は、

「入居者はお金に苦労している人ではない。当社の存在価値で言えば、さまざまな交流を図りたい、快適な生活を求めたい、という人が満足する賃貸サービスを提供するところにある」

といい、同社が運用する東京都大田区の「ソーシャルレジデンス蒲田」は全260室と大規模だが満室稼働だと胸を張る。

ここでは入居者の30%が外国人で、台湾と韓国といったアジア系の利用が多く、同社の他の運用物件では外国人比率が48%とほぼ半数となり、全体での募集ベースでは70%に達する。

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▲1階のメーンキッチン。各階に1区画利用したキッチンも備えた。

このようにオークハウスの場合は、競合他社が狙っていないインバウンド需要を取り込んでの運用を柱に、高い稼働率を実現しているのが特徴だ。

入居者の平均滞在期間は半年間。訪日外国人の増加、改正入管法により増える外国人労働者など、現行の賃貸住宅では対応できていない層を拾い上げている。賃貸住宅のような審査や保証などがなくても、入居希望者から打診があったらすぐに入居できるよう自社のコールセンターでも対応している。

入居後は、各エリアのシェアハウス対抗の運動会やフットサル大会、ウェルカムパーティー、季節ごとの催しを行う。

特に外国人にとっては、玉入れや綱引きといった運動会は初めての経験で、受けているという。ソーシャルレジデンス蒲田では蒲フェス≠ニ呼ぶ学園祭のような催しを定期的に行い、焼きそばやたこ焼きなどの店舗を入居者が出店する。

また同社では、外国人の多様なニーズに応える管理サービスを提供するためにハウスマネージャー(管理人に相当)を配置しているが、その採用は日本語と英語を流ちょうに操るバイリンガルであることが基準になっている。

採用後は、単なる物件管理にとどまらず、マネジメント能力が問われて、入居率・稼働率に責任を持たなければならない存在となる。ソーシャルレジデンス蒲田の粗利は30%ほど。

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▲男女別々に大浴場を設けた。リノベ当初はシャワー設備だけだったが、入居者ニーズにより浴場を備えた。脱衣所にはリース会社所有の乾燥機も設置した。
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▲フィットネスジム。ヨガの先生などを呼んで教室を開くこともある。

シェアハウスには、新たに土地を購入してコストをかけて見栄えと機能の充実を全面に出すものと、築古の物件をリノベーションして転用し、入居者サービスを充実することに軸足を置くものと2つのケースがある。

が、いずれも成功の秘訣は管理能力である。分譲マンションであれば、適切な修繕計画と建物設備の日々のメンテナンス、日常清掃など管理組合と管理会社の連携が取れているかなどが重要である。

「マンションは管理を買え!」と言われるが、シェアハウスでは、これと同様な対応をオーナーの責任で行う必要がある。すなわち多くの場合、優秀な管理会社と契約し、物件をマネジメントしていくことになる。管理体制が機能していないと新規開発の建物も劣化が進み経年とともに入居者が退去することにつながる。

このハード面とソフト面のどちらに注力するかは事業者によって異なる。例えば、開発事業者系の場合はハードに力が入りやすく、資本力のある事業者ほどその傾向が出やすい。一方、資本力が劣っていたり、オペレーター出身の事業者はソフト面に傾注する傾向にある。

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▲スモーキングルームは、意外にも交流の場となっており、なかにはタバコを吸いながら仕事をする人も‥‥。

このことから考えると、資本力に限りのある個人投資家がシェアハウスを運用する場合、後者のソフトに力を入れた運営により高稼働率を維持していくしかない。

シェアハウスの入居者は、他者との交流を求める傾向が強いことから、身の丈にあった形で入居者が喜ぶサービス提供することが肝である。大手が運用している、入居者の絆が高まるイベント開催は一つのヒントである。

シェアリングエコノミー協会の調査によると、シェアリングエコノミーの経済波及効果が大きい業種として、不動産業が製造業、サービス業に次いで3位につけている。

この波に乗って、シェアハウス事業が国内の数少ない成長産業の一つとなるかは、管理能力を含めた物件のマネジメント力によるところが大きい。

健美家編集部

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