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自分のアパートで人が亡くなったら?孤独死、特殊清掃のポイント。家主は運用資産の死守に生かせ!

賃貸経営/ターゲット設定 ニュース

高齢者の孤独死が社会問題化している中で、特にマンションやアパートの大家は深刻な問題として受け止めている。高齢者が人知れず亡くなり、しばらくしてから発見されてニュースになるケースは増えている。そうした場面にいつ遭遇するか、家主は気がかりでならない。

亡くなってからしばらく経過した遺体は腐敗が進んでフローリングや畳の下、壁、換気扇など部屋中に腐敗臭が染みつき、体液は下の住人の天井まで染み出てしまう。

これから本格的な夏を迎えるにあたって、孤独死した場合、その遺体の腐食進行度は格段に早まる。そうした状況に陥ったときの部屋の原状回復で鍵を握るのが特殊清掃である。

遺品整理・特殊清掃業務を手掛けるMind Company(東京都大田区)の鷹田了社長は、孤独死や自殺などの現場で最初に考えることとして、「汚染箇所の特定、遺体の搬出経路の特定、エアコンや換気扇の稼働の有無の確認だ。

臭いの発生拡散では、警察が部屋の中に入り捜査している過程で、警察官が歩いた共用廊下に臭いが付着して建物の広い範囲に移ることも少なくない。マンションの場合は、特殊清掃をするにあたって管理会社や管理組合に届け出が必要なケースもある」などと説明する。

孤独死イメージ
写真はイメージ

特殊清掃の依頼は、不動産管理会社からが最も多く全体の約70%を占めている。仕事の流れとしては、現場に入室して現状を調べてから見積もりを手渡して、契約後に作業工程表の提出と支払い方法の説明をする。

見積もり時に大家・管理会社など依頼者に対しては、最終的に住むのか、売却か、リフォームまでするかなどもヒアリングするという。

特殊清掃の作業としては、除菌・消臭、汚染物の清掃、汚染物の除去、ハウスクリーニング、オゾン消臭・脱臭で行われる。作業初日に汚染の解体に向けて床下防臭処理、クロス剥がしなどを行い、オゾン脱臭を3日間ほど稼働させる。

オゾン脱臭機を回収してから3日後に臭いが取れているかを判断する。判断に数日間を要するのは、オゾン脱臭直後だとオゾンの臭いが強く本当に臭いを取り除けているかわからないためだ。

特殊清掃の費用は会社によって異なるが、Mind Companyの場合は、孤独死対応の例として22万〜26万円となっている。

その内訳を見ると、1Kマンションの場合、人件費が1日当たり1人2万円、オゾン脱臭1日稼働3万円に2日目以降1万円ずつの加算、床の上下汚染(3万〜10万円)、風呂の特殊清掃(5万〜10万円)、除菌消臭剤の散布(1万円)、壁紙剥がし(1万5000円)、防臭剤の塗布(1万円〜)など。

体液と血液の処理および害虫駆除は特殊清掃費用に含んでいるものの、畳やマットレス、布団といった汚染物の処理は別途費用がかかる。汚染畳は1万円、通常の畳は3000円、汚染マットレスは1万円から、汚染布団は5000円からなどとなっている。

現場が2階以上の場合は、階下まで汚染していることが多い。5階トイレでの孤独死のケースでは、被害が真下4階のトイレや4階隣りの部屋の天井まで体液が染み出ていたという。そんな現場では手抜き作業で臭いを取り除くことはもちろんできない。

同社では、「フロアがコンクリート直貼りの場合は、コンクリート上の糊をワイヤーブラシなどでよく削ってから防臭剤を塗布する。糊の中まで体液などが流れているためで下処理を怠って糊の上から防臭剤を塗っても脱臭効果が弱い。

また、孤独死のケースでトイレを外す清掃作業も意外に多く、作業員には清掃技術だけでなく、フローリングを剥がす作業なども含めてリフォーム能力が求められている」と話す。

風呂場が現場になると、風呂のエプロンを外して清掃し、風呂釜も逆さにして洗浄する。排水溝に体液が流れて臭いがきつい場合は苛性ソーダ―での洗浄は全く効き目がなく、ピーピースルーKという洗浄剤に長めに漬け込むと効き目があるという。換気扇もオゾン脱臭の前に強アルカリ洗浄剤を使いお湯の状態で漬け込んで洗浄すると効果がある。

こうした特殊清掃の流れを簡単に追うだけでも人の腐敗臭を取り除くのがやっかいなことだとわかる。家主としては、基本的な特殊清掃のポイントを押さえておくことで、運用する賃貸住宅が孤独死や事件性の死による被害に見舞われた際に冷静な対応ができるのではないだろうか。

健美家編集部

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