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大空室時代の賃貸経営に外国人を外す選択肢なし。家具・家電付き物件ニーズ強く部屋の広さもこだわらず

賃貸経営/ターゲット設定 ニュース

人口減少社会において満室稼働を実現するためには新たなターゲットが必要だ。その一つが外国人である。これまで、大家(賃貸オーナー)は入居を敬遠していた層であるが、これからはそうも言っていられない。

業界団体の全国賃貸不動産管理業協会(全宅管理)は、3月6日に実施した会員向けの賃貸管理セミナーで、
「横浜では中華街があって昔から中華系の人が多く住んでいるが、最近はタイやベトナム、ネパールなどのアジア系の人が増えている。横浜市内の小学校では4割ほどが外国籍で占めるクラスも散見する。家余り時代にあって外国人に住まいを提供できない状況では賃貸ビジネスは成り立たない」
と賃貸管理会社やオーナーの意識改革が必要だと訴えた。

写真イメージ
▲写真はイメージ

日本の人口構成は、向こう5〜6年で3人に1人が高齢者になり、その後総人口も1億人を割込んでいく。外国人専門の生活総合支援サービスを展開するグローバルトラストネットワークス(東京都豊島区)の後藤裕幸社長は、全宅管理のセミナーで
「2024年の日本の平均年齢は50歳となる。人口は毎年100万人近いペースで減少していく。これは、毎年、政令指定都市がなくなる感覚である。人口統計からは、20年先まで人口の推移が予測できる」
といい、これからの賃貸経営に外国人を外す選択肢はあり得ないと主張する。

新宿区の成人式の外国人比率は45%に達し、東京都の7.5人に1人が外国人だとも言われる。アジアは若年人口が多いが母国での仕事が少なく、逆に日本は人手不足で仕事が回らない。お互いに補完し合える状況に加え、改正入管法により、今年4月からは外国人単純労働者にも実質門戸が開かれる。

むしろ賃貸経営ビジネスに好機が訪れていると考えられる。

外国人は、特に家具付き賃貸のニーズが強く、シャワーのみ、あるいは風呂・トイレが一緒でも気にしない人が多い。学校や職場に近ければ狭くても住むという感覚だ。

外国人を入居者として受け入れるポイントについて、後藤社長は、
@技能実習生・特定技能実習生

A家具・家電付き物件
B2人入居OK
Cワーキングホリデーの受け入れ
D3点ユニットの極小物件
E諸費用の安い物件F戸建て物件のシェアハウス――
の7つを挙げる。

別の賃貸特化のあすみらい(東京都渋谷区)では、留学生やワーキングホリデーでの需要が強いとしている。

同社の福岡拠点では、韓国からの学生とワーキングホリデーが7割程度を占めており、東京では企業の駐在員や永住権を持つ外国人、留学ビザを持っている人の入居が多い。

また、入居期間は半年から1年以内が多く、一般の賃貸住宅やマンスリー、民泊を交えての三毛作経営が外国人だと成立しやすいと見る。

そもそも大家が外国人をなぜ敬遠するのか。家賃滞納や生活に関する不安が大きいことがある。例えば、ゴミ出しのルールを守らなかったり、部屋で騒ぎ立てたり、近隣住民に迷惑をかけるのではないかと考えてためらうケースだ。

日本の法律では、入居者を守ることに比重を置いているため、そうしたトラブルメーカーであっても一度入居させたら退去してもらうのに苦労する。礼金・敷金・更新料という商習慣が分かってもらえない。

ただ、一番重視すべきは、トラブルの元は契約書を理解できていないこと、言葉が通じないことによるコミュニケーション不足にあるということ。この2つの問題の解決が最優先事項となる。

こうした点を踏まえて、後藤社長は、「交流を深めて多様性の時代に対応すべき。これからのオーナーと管理会社の役割として、(単身者を入居者として受け入れる場合は)『親の代理業』を兼ねて賃貸運営を手掛けていくことが重要になってくる」とアドバイスする。

外国人で賃貸借契約書を理解できる人はほぼ皆無であるため、時間はかかるものの、仲介会社の重要事項説明では通訳を介する、などの対応が入居後のトラブルをぐっと減らす。実際、前出のあすみらいは、極力、入居者の母国語で時間をかけて説明することで、トラブル抑止の効果を実感している。

すでに外国人を受け入れている複数の賃貸オーナーからは、自分が異国で生活することを想像すると外国人の気持ちが理解しやすいし、入居者への対応やサービスも提供しやすくなるという声もある。部屋の広さにこだわらず、狭くても築古でも入居してくれるであれば、大空室時代の賃貸経営にとって、外国人は欠かせない存在として注目して良さそうである。

健美家編集部

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