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競合ゼロ、都心・小規模が狙い目。法人設立の外国人対象。即開業可の家具付きオフィスでブルーオーシャンを狙う

賃貸経営/ターゲット設定 ニュース

写真左手のビルで今回家具付きのオフィスが募集をしている
写真左手のビルがCREA神田ビル。裏手は駐車場、隣接する店舗も最近閉店したそうである

JR・東京メトロ銀座線の神田駅から歩いて2分。立地は圧倒的に良いものの、エレベーターのない築60年近いオフィスビルの6階、8u強のオフィスを見てきた。

外国法人には貸したがらない日本の不動産会社

建物の前から神田駅方向。非常に近いことがお分かりいただけよう
建物の前から神田駅方向。非常に近いことがお分かりいただけよう

交通の利便性は高いものの、その他のスペックが悪すぎると思う人もいるだろう。だが、この物件、目のつけどころが違う。これまでほとんどの日本の不動産会社が対象として来なかった層を対象に、借りたくなる仕組みが盛り込まれているのだ。

まず、対象としているのはこれから法人を設立しようという外国人である。外国人が日本で法人を設立、営業をするためには入国管理局で経営管理ビザを取得する必要があり、ビザ取得のためには各種の要件を満たさなくてはいけない。

「一覧にして要件が示されているわけではないのですが、いろいろ調べたところ、資本金は500万円以上でかつ入金元がしっかりしていること、オフィスは完全な個室で机と打ち合わせ用のテーブルが必要であること、固定電話があること、契約は〜など細かい要件があり、それを満たすだけでも大変です。

加えて、日本の不動産会社はよほど社会的に知られた大きな会社以外の外国法人を受け入れたがりません。前職で27社に断られたというサンフランシスコに本社のある法人に会ったことがありますが、日本での窓口となっていた中国人の担当者は日本在住12年目で英語、中国語に加え、日本語も堪能。本人が優秀なのに加え、業績も米国本社は150億円もの売上があった。なんら障壁はないはずなのに、日本の不動産会社の多くは避けたがります。

その一方でオーナーは意外に拒否しませんし、保証会社も普通に通ります。外国法人を断る合理的な理由はないわけですが、それでも断られるケースが多い。逆にいえば法人を設立しようという外国人を対象にすれば、競合がなく、新たな市場を切り開ける可能性があるのです。そこで良質で借りやすいオフィスを外資ベンチャーにと考えて企画したのが今回の物件です」

とCREA神田ビル最上階のセットアップオフィスを企画、仲介する株式会社オリエンタル・サンの山田武男氏。

そのために目をつけたのが交通利便性の高い、都心の古い、小さなスペースだったわけである。

解体予定のビルの、借り手の付かなさそうな部屋で収益を

現在、募集をかけているビルは老朽化しており、近い将来ビルの閉館の可能性がある。こうした物件の場合、オーナーとしてはお金をかけて貸そうとは思わないものの、閉館までの数年を空室にしてしまって収益が減るのも辛い。

コンパクトながらも完全な個室で固定電話、打ち合わせスペースも用意されている
コンパクトながらも完全な個室で固定電話、打ち合わせスペースも用意されている

「以前は近くにある風俗営業の人たちの化粧スペースとして貸しており、賃料は倉庫代程度。そこをこちらで手を入れる分、以前より安く借り、現在8万5000円で募集しています。

打ち合わせスペース。簡素ながらも必要十分
打ち合わせスペース。簡素ながらも必要十分

改修では入国管理局の要件を満たすように執務デスクのほかに、打ち合わせ用の机、椅子を用意するのはもちろん、アクセントウォールを作るなど最低限の改修で最大の効果を出すように工夫しました。

築年数の古い建物を古さを活かしてカッコよく見せるのにはスキルが要りますが、うまく行ったと思います。また、賃料は家具付き、電気・水道・インターネット料金込みで、入居後すぐに営業を開始できるようになっています」。

「屋上使用可」は大きな魅力

もうひとつ、工夫したのはルーフバルコニー。オフィスが8.06uに対し、15.89uあり、ウッドデッキには机と椅子が置かれ、雰囲気は十分。オフィスビルの屋上は管理が面倒などの理由で使われていないことが多いが、入居者からすると屋上が使えるというだけで何か、特別な魅力を感じるらしく、決まりやすくなるという。

ちょっとしたスペースながら気分転換に、仕事後の一息つく空間にと使い方はいろいろ
ちょっとしたスペースながら気分転換に、仕事後の一息つく空間にと使い方はいろいろ

「重いモノを置く、屋根をかけて室内として使えるようにするなどするのはダメですが、それ以外で管理上問題がなければ屋上を使えるようにするのはオフィスを貸しやすくする手のひとつですね」。

近年、非常にニーズの高い居抜きオフィスだが、そのうちでも借りにくい外国法人オフィスに対象を絞った戦略はニッチだが、確実にニーズはある。そして都心には築年数の経った小規模オフィスビルが少なからず残されている。賃貸オフィスとしての利幅はそれほど大きくはないが、それが将来化ける可能性も含めて考えると、注目すべき手といえそうである。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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