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不調続くワンルーム賃貸住宅の活路!空室を留学生と高齢者で埋めよう

賃貸経営/ターゲット設定 ニュース

2022/08/23 配信

※外観

不動産投資への参入で個人投資家は、ワンルームタイプの住宅を購入するところから始めるケースが多いと思うが、新型コロナ禍によりその王道が通用しなくなるかもしれない。

長引くコロナ対応の生活は、リモートワークでの在宅勤務が増えて単身者であっても間取りの多い部屋を選ぶ人が増えているためだ。賃貸仲介・管理を中心に不動産業を営む会社からは、コロナ前の2019年までと比べると、ワンルームの人気は薄れたとの声が上がっている。

この傾向は都心であっても、郊外であっても同じ。地域性によるものではなく一律にワンルーム人気に陰りが見える。

単身者はワンルームに比べて家賃が若干上がったとしても1LDKや2DKを選ぶ。こうした間取りが複数ある物件の場合は、社会人の異動は回復傾向にあることで引き合いが強い。社会人の場合は、会社が住宅手当てなどもあり、ワンルームより若干家賃が上がっても対応しやすい。

シニア市場拡大、高齢者人口比率は約3割に

では、ワンルームに商機はないのか。「従来のように学生や社会人だけを見ていては空室が増える可能性がある。もっと幅広い属性を取り込んでいく時代になるだろう」と東京23区内の不動産仲介会社は今後を展望する。

つまり、高齢者や外国人などオーナーがこれまで敬遠しがちだった人たちを取り込んでいくことが欠かせない。

独立行政法人都市再生機構(UR都市機構)では、高齢者向けの見守りサービスを提供して対応している。2015年度にパートナー事業として立山科学鰍ェ部屋の天井や壁に人感センサーを取り付けて入居者の動きが確認できない場合にコールセンターから入居者に電話が行く仕組みを導入しているが、今年10月1日からはヤマト運輸と東急セキュリティを新たに事業者として選定して見守りサービスを開始する。複数のサービスから希望にあったものを選んでもらえるようにする。

ヤマト運輸は、「クロネコ見守りサービス ハローライト訪問プラン」を用意している。トイレや廊下など毎日使用する電球のオン・オフが確認できない場合に異常と検知して事前に設定した通知先にメールで知らせる。通知先からの依頼があれば代行で訪問も行う。

東急セキュリティでは、室内に設置した端末の非常ボタン・安否確認センサーの反応を、家族などに24時間メールで知らせるサービス。電話回線・設置工事などは不要だ。警備員も駆け付けて必要に応じて応急処置や救急搬送の手配などにも対応するという。

65歳以上の人口比率が約3割に上る中で、高齢者の賃貸住宅需要も間違いなく増える。孤独死などをおそれて入居者として嫌ってはいられない。

留学生2027年30万人超を見据えて

ワンルーム運営のもう一つの活路として留学生との取り込みが挙げられる。コロナ禍で海外からの学生需要が大きく減少しているが、文部科学省は2027年を目標に外国人留学生の受け入れをコロナ前の30万人超にする計画だ。

足元を見ると、2021年度に日本の大学や専門学校に在籍する留学生は24万2000人で、2019年度に比べて2割強減っているが、国はこれを5年かけて徐々に戻す。

外国人の若者は、ワンルームだから住みたくない、という意向はすくないようだ。在日歴の長い中華圏の人は、「事故物件であっても家賃が安ければ問題なく住んでいます。古い物件であっても、駅から遠くても家賃が安いほうを選びますね」とアドバイスする。部屋を決めるかどうかは、家賃次第の面が大きいという。

ただ、今の学生はパソコンやスマートフォンといった端末を多用するので、インターネット使い放題などのサービスが留学生を呼び込むには必要だ。家賃が安くてシャワー設備があって帰宅して寝られればいい、という人であってもインターネット環境は部屋選びの条件から外せないようだ。

また、外国人なので日本の商習慣に慣れてない。部屋を借りるときに礼金や敷金といった支払いは理解されにくい。ここら辺を丁寧に説明するか、礼金・敷金を取っ払ったゼロゼロ物件にするなど運用の方法を留学生に分かりやすくする。

ゴミ捨てなどの入居ルールも理解してもらう。言葉の壁に対しては、今では多言語サービスを活用できる不動産管理会社も増えている。

もちろん、留学生特有のリスクがある。滞在資格だ。ビザの有効期限を入居審査時にしっかり確認することだ。永住権を持っていない外国人はビザが必要で、その期限が数カ月しか残っていないのに1年単位で契約すると、残りの期間が空室になってしまうこともある。

家賃滞納を想定しておくことも欠かせない。特に今回のコロナ禍のような状況になってアルバイトができずに家賃を支払えず、連絡もしないで急に帰国して残置物だけを残されたりするケースもある。

家賃滞納は日本人でもあるが、外国人で母国に帰国されてしまっては解決にしくいのが現状だろう。こうした不安要素を少しでも取り除くために、連帯保証人を付けたり、保証会社を活用するなどのリスクヘッジをしておくことが重要になる。

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健美家編集部(協力:若松信利(わかまつのぶとし))

■ 主な経歴

学生時代から不動産に興味を持ち個人的に不動産関連の記事を多数執筆。大学卒業後、不動産関係情報誌に20年以上勤務。現在は都内のIT会社に勤め、副業でいくつか投資関連の記事を担当・執筆する40代サラリーマン。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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