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従来とは一線を画した賃貸管理業務『プロパティマネジメント』でオーナーの収益を最大化!(株式会社アートアベニュー:東京都新宿区)

賃貸管理会社紹介/東京都の賃貸管理会社 ニュース

首都圏を中心に20年以上にわたり賃貸経営・賃貸管理業務にあたっている、株式会社アートアベニュー。最大の特長は、「オーナーの収益の最大化を図り価値の最大化を実現」する「プロパティマネジメント(PM:収益不動産の経営管理)」を徹底していることだ。それ実現するため類を見ないサービスを数多く提供していて、物件オーナーから厚く信頼を寄せられている。では、アートアベニューは具体的にどういった施策を手掛けているのだろうか。代表取締役の藤澤雅義氏に話を伺った。

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オーナーの側に立ち資産管理の視点で賃貸管理をするために創業


ーーまずは、アートアベニューの概要をお聞かせください。

藤澤:都内の不動産会社やハウスメーカー勤務を経て、1996年に賃貸物件の管理・建築プロデュースを「プロパティマネジメント(以下、PM)」の観点で取り組む目的で立ち上げたのが、アートアベニューです。

当時、PMという言葉はありませんでしたが、賃貸仲介・管理会社の都合ではなく、オーナー側に立ち資産管理的に物件管理をしたいと考えたのが理由です。よって当社は賃貸仲介を行わず、PM業務を主軸とした賃貸管理・建築プロデュース業務に徹しています。

管理対象は東京23区を中心とした首都圏エリアで、直近の管理戸数は6429戸。稼働率は首都圏総合だと98%超といった水準です。社員は単体で約60名いて、総務・経理やマーケティング、デザイナー部門など間接部門以外、およそ40名が管理業務を担当しています(2019年4月9日現在)。

――PMとは具体的にどういったことを指すのでしょうか。

藤澤:当社の基本理念は「オーナー様に忠誠を誓う!」です。悲しいかな、我々の世界では業者の論理で物件を建てさせたり管理するといったケースが、いまだ見られます。賃貸仲介であれば空室があると手数料を稼げますよね。ところが、オーナー様は空室を嫌いますから、長く住んでもらえるサービスを考えるわけです。PMはまさにこういった立場を指し、具体的な空室対策などを通じて、オーナー収益の継続・最大化に努めます。

例えば、当社ではオーナー様からお問い合わせをいただくと営業担当者がすぐさま伺い、「投資の目標」からお聞きしています。すると「売却を検討しているので家賃は下げたくない」、「家賃は下げてもいいので年間の家賃収入を底上げしたい」といったニーズが浮き彫りになります。

こういった点を押さえたうえで、家賃はキープしたまままでキャンペーンで客付けを促進する、あるいはトレンドを踏まえつつ価値ある物件にするため宅配ボックスの設置、浴室暖房機の全戸導入、ネットの無料接続といった提案に落とし込んでいくのです。単に「やりましょう」では意味がありませんから、その際は費用対効果を必ず計算します。こういった提案ができることを、PM=経営的管理だと考えているのです。

――提案ができるスタッフを育成するために何をしていますか。

藤澤:ひとつはCPM(米国不動産経営管理士)の資格取得の推進で、現在は社内に13名の有資格者がいます。これは、米シカゴに本部を置くIREM(全米不動産管理協会)が認定する資格で、一定の不動産管理業務を体験した者が、知識・能力のさらなる向上を目的としたプログラムを受講し、厳しい試験に合格することで取得できるPMの最高峰認定資格のことです。

収益不動産価値の最大化を管理運営・資本改善・ファイナンスなどの手段を用いて実現する不動産管理のプロフェッショナルで、倫理を最重要視しながらメンテナンスやリスクマネジメント、リーシング、マーケティング、金融など様々な分野で手腕を発揮し、オーナー様の物件運営をサポートします。ですから当社のスタッフの場合、収支計算や投資対効果を数字で示しながら提案ができるわけです。

なお、当社は2018年にIREMが厳しい審査のもと認定するAMO(認定不動産管理会社)にも認定されています。日本で同制度は昨年から始まりましたが、初年度に受けることができたのは我々も含めて3社のみ。管理会社としての経歴、財務状況、倫理観などが認められた格好です。

さらに、スタッフが存分に力を発揮するには、スマートな業務フローも求められます。日々、クレーム対応などに追われていては提案までにたどり着くことができません。ITの活用やアウトソーシングを通じて業務を効率化し、提案を含めクリエイティブな仕事に集中できる環境を整えています。

例えば、入居者様からのお問い合わせはグループ会社のコールセンターが一括受電しています。煩雑な電話対応を減らし、担当者がオーナー様の提案業務に集中できるように努めています。コールセンターでは入居者様と担当者のやりとりを詳細に記録した報告書を作成しており、この報告書を毎月オーナー様にお送りすることで管理業務の透明性を高めています。

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一括借り上げや転貸借方式、定期借家契約の活用で資産運用をサポート


――賃貸管理にあたっては、どういったサービスを提供していますか。

1、 ふたつの管理プランを用意。一括借り上げは定率保証

藤澤:基本的には「空室保証(一括借り上げ)」による管理と「滞納保証」による管理の、ふたつの管理メニューを用意しています。長期保有や安定を求めるなら前者、この先売却を検討しているなら後者など、目的に応じてお選びいただいていますが、実際は半々といったところです。

特徴的なのは、借り上げシステムにおいて「定額」ではなく「定率保証」を謳っている点でしょう。これは、高運用時はオーナー様に利益を還元するという独自の借り上げシステムで、空室による損があっても保証賃料をお約束すると同時に、評価賃料より高く成約するとその分を還元します。今年に入ってからの繁忙期であれば前の入居者より家賃を上げて成約したのが全体の35%ありました。これもPM施策のひとつです。

なお、保証率に関しては立地や築年数などをもとに算出しますが、通常は85〜93%としています。 一方、滞納保証は単に滞納賃料を立て替え払いするだけではなく、不良借家人の立ち退きや夜逃げ対応、入居者からの訴訟といった様々なリスクをサポートします。

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2、転貸借方式と定期借家契約

藤澤:「空室保証」と「滞納保証」の双方で転貸借方式を採用し、所有と経営の分離を図っているのも特徴です。これにより当社はオーナー様からお部屋を借りる「借主」になると同時に、入居者に対しては部屋を貸す賃貸借契約の「貸主」の立場になりますが、我々が「当事者」という法的な立場を得ることで、滞納督促、訴訟手続き、訴訟の裁判費用を持つなど、貸主でないと対応できない案件の代行が可能になります。 定期借家契約も積極的に使っています。おそらく日本の賃貸管理会社ではもっとも多いのではないでしょうか。

2000年の制度施行以来、ほぼすべての管理物件が定期借家契約です。ただし、入居者が不安になるといけませんから、再契約を原則とする「再契約型定期借家権」という仕組みを編み出しました。こういった形で、オーナー様のリスクヘッジをお約束しています。

3、ハイレベルの建築プロデュース力

藤澤:これは自信をもって言えることで、新築・リニューアルを問わず、当社にご依頼いただくと、ローコストでハイレベルの物件を作ることができると自負しています。これまでプロデュースした建物であれば、稼働率は100%に近い水準です。 その際は足を使って徹底した市場調査を実施して、最適なプランを分析・提案します。さらに、顧問設計士を通じて建築プランを立て、事業収支を練ってから建築会社を選定するという流れです。調査費用やコンサルティングフィーは頂戴しますが、建築費を抑える分でペイできるほど。

例えば三重県名張市の築年数30年超のRC造のマンションは、リフォーム前は外観があまりも汚れていて、3分の2が空室でした。そこで周辺調査を行ったところ、周囲にRCでファミリータイプの物件は3棟しかなく、ニーズはあることが判明。外観をリフォームすれば生き返ると考え実施したところ、2カ月で満室経営になりました。オーナー様はしばらく運用して売却しましたが、買値以上で成約したそうです。建築プロデュースは全国に対応していますから、入居にお困りの方にぜひご利用いただきたいところです。

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――とても個性が際立ち、かつオーナーの資産運用に寄与するサービスを提供していることがわかりました。最後、読者にメッセージをお願いします。

藤澤:当社は賃料の査定が得意で、ここ1年であれば新築物件の90%以上で、成約賃料と査定の乖離は±3%以内に収まっています。これは、当該物件と類似している近隣物件を集め、単に広さや間取りだけではなく部屋の形、クローゼットの広さなど、詳細にわたり比較を行う独自の「コンペア式賃料査定」という仕組みがあるから可能なことで、方角や1階、2階で家賃に差をつけるなど、詳細にわたる査定ができます。

「いまの家賃でいいのか?」「買いたい物件の収益性は本当に大丈夫?」といった疑問があれば、気軽にお問い合わせください。PMを前提としたコンサルティング・賃貸管理でオーナー様をサポートします。

管理業務について


■対象地域

1都3県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)

■料金プラン

空室保証(一括借上げ) 借上料率:85〜93% 滞納保証

管理料:通常5%〜(条件によっては2%〜可能)

■管理戸数

6,429戸(2019年3月現在)

管理対応管理業務内容

※原則、管理プランが転貸借方式による滞納保証または空室保証のため、オーナー様に随時の詳細報告は行っておりません

会社概要


株式会社アートアベニュー
代表者名:藤澤 雅義
会社所在地:東京都新宿区西新宿2丁目4−1新宿NSビル18F
営業時間:10:00〜17:30
定休日:日曜・祝日
設立:1996年9月
資本金:2100万円
宅地建物取引業 東京都知事(5)74420号
賃貸住宅管理業者登録制度(国土交通省)への登録:有
加入保険または預り金保証制度(日管協)の利用:有
賃貸不動産経営管理士の在籍数:16名(2018年4月現在)

宅地建物取引士 36名、管理業務主任1名、不動産コンサルティングマスター 3名、賃貸不動産経営管理士 16名、インテリアコーディネーター 2名、税理士1名、AFP・FP2級7名、CFP・FP1級2名、CCIM5名、CPM11名(2018年4月現在)

IREM JAPAN、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会、21C.住環境研究会、公益財団法人東日本不動産流通機構、公益社団法人全日本不動産協会、FIABCI(世界不動産連盟日本支部)、公益社団法人不動産保証協会所属

URL https://www.artavenue.co.jp/

開催予定のセミナー情報


https://www.kenbiya.com/kaishasm/artavenue/

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