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カリスマ地主に聞く@ 革製品職人から転身、5棟66戸運用中。尖った部屋作りで高稼働率を実現。

不動産投資全般/資産形成 ニュース

2017/12/17 配信

収益物件のオーナーには、サラリーマン大家さんのように一から資産を積み上げ、運用して規模を拡大していく投資家と、地主のように、先祖から受け継いだ資産は守りながら、それを効率的に運用していく大家さんの2通りが存在する。

出口戦略をしっかり設定し、物件を常に入れ替えていく「攻めの投資家」と、資産保全を第一の目的とし、物件を長期保有する「守りの大家」――。

その後者にあたる地主の資産運用に焦点を当ててみた。東急田園都市線の溝の口駅と宮崎台駅を最寄り駅とする立地にマンションを中心に収益物件5棟(計66戸)を運用するキャム(川崎市高津区)の越水隆裕社長は、カリスマ的な地主大家として注目され、賃貸住宅関連の各種催しなどで安定稼働について講演する機会も少なくない。資産を守り抜くカリスマ地主に高稼働率を続ける秘訣などを聞いた

――現在の運用資産を築いた経緯について教えてください

「本当のところカリスマ大家という言葉はあまり好きではなくて、私は不動産投資家でなく地主としての観点から資産を守っているに過ぎない。その収益物件は、いま取材を受けている高津区のこのマンションを含めて5棟・66戸を運用している。このうち一棟は最初に建てた木造アパートである」

「簡単に経緯をひも解くと、祖父が第二次世界大戦中に気象兵として働いていたものの、現金不足の日本にあって報酬を土地で受けたのがきっかけ。

高津区と宮崎台に土地を得て高津区の戸建て住宅に住んで宮崎台に250坪ずつの土地を農地として貸し出したりしていた。バブル期の1989年〜1991年に賃貸物件を建て、そのあとに初めての投資として土地を新たに購入して賃貸マンションを建設。祖父に賃貸経営の経験はなく、父の代で運営していたものを、12年前に名義は父のまま私が業務を受け継いだ。

最初の運用物件である木造アパートは築35年となった。古い入居人は30年住んでいるという。

キャムA
最初の運用物件である木造アパートは築35年となった。古い入居人は30年住んでいるという。

――現在の運用状況について

「5棟・66戸を自主管理している。間取りは2LDKと3LDKのファミリータイプが中心だ。

稼働率は98〜99%とほぼフル稼働しており、足元では毎月のキャッシュフローが数百万円ほどになっている。管理会社機能を持つ会社として株式会社キャムを設立して管理費を父がキャムに支払う形式で運用している。社員は5人。

もともと父が洋服の作り手なので、洋服をつくることと、不動産管理の両方をキャムで手掛けている。賃貸の仲介会社35社を窓口とし、このうちの5社ほどがいつも客付けをしてくれる。」

「入居者の属性としてはディンクスがほとんど。50歳以上の中高年の女性の1人暮らしや、男性の1人暮らしなど入居者層は幅広い。築35年の木造アパートには、大学を卒業してから30年間住み続けている人もいる。

賃料水準は、12万〜14万5000円が溝の口や宮崎台の相場だが、相場以上の賃料を模索して運営している。運用で最も重視しているのが、適正賃料での満室稼働である」

キャム@
株式会社キャムを切り盛りする越水隆裕社長。溝の口駅徒歩2分の築90年の診療所兼住居を地元の不動産会社などと共同出資し、シェアオフィスとして今月開業するなど地元の街づくりにも参加していく考えだ。

――賃貸住宅の業務を引き継いで苦労した点について

「当初はなにも分からなかった(笑)。当時27歳。それまではイギリスに留学して革製品のバッグを作っていてそのままイギリスのブランド店に就職し、不動産のことはまったくの素人だった。

2002年、祖父が他界したタイミングで帰国して不動産管理を始めたものの、地主気質というのかな、単純に銀行の通帳を見て家賃の入金を確認して振り込んでいない入居者に催促の電話をする程度だった。

入居者からは、上から目線で見られて家賃の催促をしてもはぐらかされることも少なくなかったし、滞納が回収できずに夜逃げされたこともあった。現状で滞納はほぼない。早めに連絡して最終的に会うところまでで対応できている」

キャムB
築26年のファミリー向けの賃貸マンション。玄関ドアに暗号を打ち込む鍵に変えてセキュリティ面を高めるなど経年劣化を補う。

――運用物件の特徴についてうかがいます

「賃貸住宅の運用だけでなく、私は、英国時代に培った人脈などを通じて今もバッグや洋服などアパレル類を輸入して卸販売を手掛けている。定期的にイギリスやフランス、イタリアに出向いて仕入れ、先月もイタリアに行ってきた」

「こうしたバックグラウンドを賃貸物件に反映しているのが特徴だ。部屋のファッション性を強く意識し、非常にカラフルで派手な作りこみでアピールする。

カラフルで派手なデザインは、集客対象がかなりニッチとなってしまう。一般的ではない尖った部屋によって入居人は絞られる。だが、絞り込まれることで家賃相場から離れた部屋でも提供できるし、感覚の近い入居者が集うことで入居人のコミュニケーションを取りやすくしている」

「つまり、間取りや駅からの距離という相場ではなく、部屋のスペックやマンションの雰囲気、僕のキャラクターをすべて含めてこの家賃で住みませんか?と提案する。可能な限り不動産業界の基本・原則から距離を置いて部屋を貸すことが成功につながっている」

次回(12月18日)は、その尖った部屋作りと退去から次の入居までの対応を紹介する。

健美家編集部(聞き手・中野淳)

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