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借金漬けならずに資産拡大、早期1億円への道。ベテラン営業マンが旧日本海軍「丁字戦法」を提唱

不動産投資全般/資産形成 ニュース

2018年は女性専用シェアハウスのかぼちゃの馬車や不動産投資のTATERUなど個人投資家向け不動産投資の問題が相次いだ。倒産によってサブリース賃料の支払いが滞ったり、物件購入の融資審査で書類を改ざんするなどだ。

個人投資家に対する融資が厳しくなる中、2019年のマーケット動向や今後の業界の方向性、資産拡大の方法について、日本財託グループのエグゼクティブマネージャーである田島浩作氏に聞いた。

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――まずは田島さんの前期(2018年9月期)の販売実績を教えてください。

「1年間で112戸を販売した。その前の期は125戸、2016年は121戸だった。リピーターと紹介で1カ月10件の契約をイメージして動いている。入社16年目だが、すでに60歳を超えている。ニッテイホールディングス(旧日帝創業)の出身で、1984年にニッテイに入社して36歳まで7年間勤めた」

「その後13年間は会社勤めをせずに栃木の実家の収益不動産など貸家を運用していたが、バブル崩壊後の地価下落が底を打ったと判断して不動産投資業界に再び参入したいと考えて、今の会社に営業マンとして入社した」

――個人投資家への収益物件の売り方について

「借金をして運用資産を増やす方法は、私は勧めない。物件購入の借入比率であるLTV(ローントゥバリュー)は30%がマックスだと考えている」

「そうした中での資産拡大の方法としては、例えば、1戸を購入して10年でローンを完済してから次を購入すると1戸目のキャッシュフローと新たな融資を組み合わせて2戸目を買い付ける。1戸目よりも早いスピードで完済できて3戸目へと進むと今度は2戸分のキャッシュフローが使えてさらに短期間で完済する」

「最終的に保有物件からのキャッシュフローで物件を買えるようになる。現金で購入するのと借金で購入するのでは天国と地獄の差である。最初の1戸目を購入するのが最もハードルが高いが、仮に5年で返済できればさらに資産拡大のスピードがアップする」

「このような1つのターゲットに対して複数物件の賃料収入を活用する。この方法については、1905年5月27日、旧日本海軍が日露戦争での日本海海戦で使ったT字戦法をイメージしてもらえればわかりやすいと思っている。互いの艦隊が横腹を見せ合って一列に並んで砲撃せずに、縦列する敵艦隊の正面に自軍の複数艦隊を横断させて一気に集中砲火を浴びせて一隻ずつ撃沈する」

「1つの収益物件に対して複数物件のキャッシュフローを当てて確実に自分のモノにする方法である。1億円の資産を早期に構築するのも夢ではない。」

――今後の不動産投資市場をどう読みますか

「現在の不動産価格は高い。金利の上昇リスクに気を付けている。金利は、日銀が国債の買い取りを止めてしまうテーパリング(金融緩和の縮小)を始めると上昇する。また海外発の不況も視野に入れて顧客に対して説明している。

ただ、経済危機による資産価値の下落は、資産拡大の好機ともなる。借金だけ残るような資産作りをしているとこの時に参入できないことになってしまう」

健美家編集部

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