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モー娘・ジャニーズ・AKBに学ぶ。 収益物件のリスク分散と資産組み替えタイミング。

不動産投資全般/資産形成 ニュース

2021/07/21 配信

時代を反映する芸能界。ジャニーズ事務所では独立話や定年制度が語られ、モーニング娘。では初期メンバーと総入り替わり、そしてAKBでは総選挙でセンターが入れ替わり、乃木坂や欅坂でも卒業生が生まれている。

こうした一見、収益物件とは関係ない芸能界で起っている事象から、収益物件オーナーのリスク分散、あるいは資産組み替えタイミングについて、今回は論じさせていただく。

モーニング娘。は、
今、21年版で活躍

1997年、テレビ東京『ASAYAN』のオーディション企画の落選者5人によりスタートした「モーニング娘。」(最後の句読点までが正式名)。現在もメンバーも入れ替え、活動は続いており、2014年からは、「モーニング娘。」の後に当該年の西暦の下二桁を付して「モーニング娘。‘○○」としている(例:『モーニング娘。’21』)。もう24年も続いている。

私たちの所有物件も、「一発屋」では困るのは同じ。1997年築なら、築24年たとうともしっかり家賃が下がらず、満室経営が続くことが望ましい。彼女たちから、学ぶべきことはないだろうか。

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コンサート会場がいかに早く満席になり、それが何年続くかは、コロナ前までは人気のバロメーター。賃貸経営も、空室がいかに早く決まり、それが長く、しかも賃料をできるだけ下げずに続けるかが鍵。

メンバーを定期的に入れ替えるという
「発明」

ここでポイントとなるのは、この人気グループでは、もう初期のメンバーは誰一人いないということ。定期的にニューフェイスを入れ、「●期生」として、その一方で「卒業するメンバー」という概念の発明である。

こうした概念はこれまでの芸能界では薄く、何歳になっても少年隊であり、何人になってもカンジャニ∞(エイト)が普通であった。

そもそも、オーディションから始まったこのグループでの、メンバーの新陳代謝という概念は、非常に学ぶべき物がある。

というのも、セミナーなどで以下のような相談を受けることがある。

「先祖代々の土地に築20年、25年、30年の物件があり、30年の物は設備も古くて、空室も増えてきた。けれど、30年の空室をリノベすると、近隣の築20年のほうが空き始めるし、あと、10年経つと、築30年・築35年・築40年というラインナップになってしまう。どうしたものか」

ずっと、同じ顔ぶれであれば、物件も歳をとり、近隣の新築より競争力を失い、賃貸経営で行き詰まる、というところに、この「芸能界新陳代謝」という概念は使えないものだろうか。

ベテランが卒業し、新人が定期的に入り新陳代謝されるというチーム構成は、 モーニング娘。だけでなく、広く企業でも行われており、 収益物件オーナーも参考にすべき考え方である。
ベテランが卒業し、新人が定期的に入り新陳代謝されるというチーム構成は、
モーニング娘。だけでなく、広く企業でも行われており、収益物件オーナーも参考にすべき考え方である。

総選挙」で、センターや選抜メンバーを決める
AKBグループ

こうした新陳代謝そのものをさらに進化させたのが、AKBグループである。AKBでは、ほかのSKEなどの団体も含めて、「選抜総選挙」というイベントに発展していく。毎年、順位が入れ替わり、メンバーは毎年、この闘いに勝つために自分を磨く。

正直、メンバーは年齢も積み重ね、若手の台頭とそうはさせじとベテランも自己アピールをしながら、自然と「卒業」も促される。この卒業も「淘汰」ではなく、俳優やソロデビュー、あるいは結婚出産など、これまでのグループ活動とは異なるステージで進化をし続けている。

これは、「オーナーにとっての物件の資産価値」に似ている。

ご自身の物件の「総選挙」をしてみると、「これまではAという建物が高利回りだったが、最近はBという建物を用途変更したら家賃も上がって、収益改善した」「Cエリアは学生向けの物件でコロナの影響か苦戦したが、郊外のDエリアの稼働率がいい」「1階の部屋と2階の部屋の人気がかなり違うので、2階は強気の家賃設定で募集を見直したい」と、オーナーにとってのセンター物件や、注力住戸が変わっている。物件の築年や社会情勢の変化で、センターは変わるべきなのだ。

AKBグループでは、「総選挙」という手法で、センターのメンバーや選抜メンバーを決めている。収益物件オーナーも、全棟や全室単位で、優先順位付けやレントロールを見極めて、時代の変化と物件の変化を毎年チェックしたい。
AKBグループでは、「総選挙」という手法で、センターのメンバーや選抜メンバーを決めている。収益物件オーナーも、全棟や全室単位で、優先順位付けやレントロールを見極めて、時代の変化と物件の変化を毎年チェックしたい。

「卒業」をウエルカムとする、「坂道」。
ジャニーズジュニアには、定年制も。

さらにAKBから、乃木坂46、欅坂46、日向坂46といった「坂道」というプロジェクトへと芸能界は活況だ。しかし、ここでも10年経ち、多くの「卒業生」が出ている。

また、ジャニーズ事務所では、新人の登竜門である「ジャニーズジュニア」に、22歳で活動を終了する「定年」の概念を、2021年1月、滝沢新体制で発表した。

ずーっと同じメンバーを抱え、事務所脱退を拒む古くからの戦略を方針変更していく潮流といえる。こうした考え方には賃貸経営にも学ぶべき点があるのではないだろうか

たしかに先祖代々の土地であり、思い入れもあって当然。物件の場合は「建て替え」や「売却」は大きな決断を伴うのは承知の上である。そう、有名芸能人であっても、人気グループを脱退するのは勇気が必要だ。しかし、次々と若手が入ってくる中で、セカンドステージを考えざるを得ない環境に身を置くのは、キャリア開発としては必要だ。

プロのスポーツの世界では、常に、新人の台頭とベテランの葛藤、そして競争は常で有り、それは、実は賃貸マーケット全体でも起っている。しかし、自分の所有物件だけに固執していく傾向は否めない。売るならば今は、相場は高く、金利は低い。

「チームを卒業する」という概念を導入し、モーニング娘。やAKB、あるいは坂道の新陳代謝は進んでいる。所有物件の売却による入れ替えも、検討の余地がある
「チームを卒業する」という概念を導入し、モーニング娘。やAKB、あるいは坂道の新陳代謝は進んでいる。所有物件の売却による入れ替えも、検討の余地がある

「売らない」「建て替えない」
ならば、「磨く」

健美家のレポートにもあるように、今、収益物件の相場は高く、売り時である。また、売ったお金で、全く別のエリアで、あるいは全く別の築年の物件を買う際には、低金利が後押しをする相場だ。しかし、なにも「売る」「建て替える」だけが選択肢ではない。

しかし、「今日も売らないと決断した」「今日も建て替えはしないと決めた」という経営判断をしている。ならば、現有での収益改善のために、リフォームをするのもよいし、物件の掃除をするのもよいし、玄関に花を飾るのも良い。つまり「なにもしない」ということは「なにもしないで、また歳をとる」だけであり、物件の競争優位性が年々落ちてしまうのは否めないのだ。

売らない、建て替えない、なら、今の物件を磨く。それが賃貸経営の本質だろう。

「卒業しない」なら、ただ年齢を重ねるのでは無く、センターを目指して自分磨きをする芸能界。収益物件オーナーも参考にすべき点がある。
「卒業しない」なら、ただ年齢を重ねるのではなく、センターを目指して自分磨きをする芸能界。収益物件オーナーも参考にすべき点がある。

大規模災害に備えて、
収益物件のエリア分散を図り、リスク回避を

昨今は、集中豪雨や河川の氾濫などで、特定のエリアで、何百年に一度といった災害も起きている。また、コロナ禍で、「●●エリアの工場労働者が一気に減ってそのエリアが空室ばかりになった」「■■大学がオンライン授業で、近隣が空室ばかりになった」という話も起りやすい。

そう、先祖代々の地域に集中的に物件を所有することは、なにかあったときに一気にダメージを受けることととなり、個人オーナーとしてはリスク分散すべきなのだ。

そう考えると、センター物件を残し、老朽化した物件は売却などして、卒業させ、新たに別のエリアにニューフェイスとなる物件を所有してはどうだろうか。エリアだけでなく、新築・築浅・築古といった所有物件の築年のポートフォリオにも、リスク分散の概念を持たせ、収益物件オーナーが柔軟に投資していくべき時代ではいないだろうか。

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執筆:上野典行(うえの のりゆき)

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【プロフィール】
プリンシプル住まい総研 所長1988年リクルート入社。
大学生の採用サイトであるリクルートナビを開発後、住宅情報タウンズ・住宅情報マンションズ編集長を歴任。現スーモも含めた商品・事業開発責任者に従事。 2008年より賃貸営業部長となり2011年12月同社を退職し、プリンシプル・コンサルティング・グループにて、2012年1月より現職。All Aboutガイド「賃貸」「土地活用」。日管協・研修副委員長。全国で、講演・執筆・企業コンサルティングを行っている。

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