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不動産投資の定番ワンルーム。将来の中古流通ルートを想定して参戦

不動産投資全般/初心者 ニュース

2018/05/26 配信

不動産投資を始める際、真っ先に頭に浮かぶのがワンルームマンションだろう。定番の投資商品と言っていい。不動産経済研究所のデータによると、首都圏での投資用マンションの供給は、リーマン・ショック後に4583戸(2010年)まで落ち込んだものの、2016年には7000戸台にまで回復した。

供給の中心地域は都区部である。しかし、最近は横浜市や川崎市といった東京周辺にまで広がっている。都区部では用地の取得費と建築費が高騰しているためだ。新築は投資初心者にとって手が届きにくい存在となっている。

ワンルームイメージ
写真はイメージ

長谷工総合研究所では、投資用マンションの動向について、分譲価格は上昇傾向にあるが、今後も地価上昇などの影響から価格上昇が続くと需要の減退を招き、供給も減少してくると見ている。

一方で、中古ワンルームの流通事例数は伸びている。2016年の中古流通は8万2000件を超えている。ただ、中古ワンルームの価格は、3000万円を超える新築の半分程度とはいえ、最近は上昇基調が続いている。坪単価で見ると新築の370万円台に対し200万円台で割安感はやや薄れつつある。

中古ワンルーム販売の日本財託では、新築物件は、用地の仕入れ、建設費、広告宣伝費に開発事業者の利益が加わるので割高になるという。中古はそうした部分が取り除かれ、需給バランスで価格が決まってくるので、築数年の浅い物件でも分譲時の7割ほどの価格で購入することが可能だとしている。

中古ワンルームの流通戸数を年別に見ると、1990年代のバブルと2007年ごろの不動産ファンドバブルに一つずつ山ができているのが特徴だ。この年代の物件は多い。

価格の上昇に伴い、新築との利回り差が縮まっていることもあって、都区部では利回りに加え、生活利便性が高く強気の賃料設定が可能、かつ耐用年数を多く残した築浅の物件が人気のようだ。資産価値の維持力で物件を選択している。

不動産調査の東京カンテイは、「現金購入であればお金を生み出す資産を狙うべきだろう。賃料には粘着性がある。このため、他の金融商品にはない高利回りが実現している。賃料もまた景気に左右されにくくリスク的には低い」とアドバイスする。

中古ワンルーム
出典:東京カンテイ

同社では、2005年4月〜2008年3月に新規分譲され、2016年4月〜2017年3月に中古流通した分譲マンションを対象に新築時からの価格維持率を算出したところ、資産価値(価格)を維持、もしくは新築時より価値が向上しているのは東京都心5区(千代田・中央・港・目黒・渋谷)で9割を超える。

賃料との相関性も高いといい、この再販価値が高いエリアで中古を購入すれば、築10年以降の資産価値の目減りを抑えながらも高い賃料収入が見込めるとしている。一方で、東京周辺の横浜市(西区・中区・神奈川区)の3区と、川崎市(川崎区・高津区)でも再販価値は高まっているものの、高い賃料収益を見込むことは難しいとした。

こうした築10年クラスを狙う投資家は、出口戦略という言葉をよく使う。10年単位で長期運用し築古となった物件を、いかに売却マーケットに乗せるか。

賃料の下落、管理の悪化等による長期の空室など将来のリスクを見越すと、資産の入れ替えはどうしても必要になる。そのためには、東京をはじめ、大阪や名古屋、福岡、札幌など流通ルートに乗りやすいエリアを選択するのが賢明だろう。また、出口をいつに設定するかを想定し、それによって購入物件の築年数を考えて購入する。収支計算に加え、建物の減価も考慮しながら投資物件を決めることが欠かせない。

初心者が手を出しやすい不動産投資の定番商品。運用中の利回りとともに将来の売買ルートを想定しての参戦が欠かせないようだ。

健美家編集部

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