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知っておくだけで逃れられる、不動産投資におけるリスク対策法(前編)

不動産投資全般/初心者 ニュース

2020/10/27 配信

不動産投資を始めたい…でも始められない。将来や老後の生活に不安を抱えつつ、早いうちから資産形成が必要だと感じていながら、不動産投資となると二の足を踏んでしまう…このような話をたくさん聞く。

そもそも、やってみたいのに、なぜ始められないのだろうのか。それは、不動産投資における「リスク」ばかりを考えて、躊躇してしまうからに他ならない。

確かに投資でリターンを得る以上、リスクは背中合わせだが、そのハードルを超えなければ得られるものもない。そこで今回のテーマは「不動産投資におけるリスク対策」について考えてみる。
これを読むだけで、さまざまなリスク回避する方法があることを、知ることができるだろう。

リスクマネジメント
4つの選択肢
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まず、「リスク」対して、どのように対応をするのかという基本的な考え方がある。

リスクファイナンスとは、問題が発生した時に、損失を補填するために金銭的な手当てをする「移転」「保有」が含まれる。

一方、リスクコントロールとは、損失の発生頻度と大きさを削減する方法で「回避」「低減」が含まれる。リスクマネジメントには、これら4つの方法があるが、不動産投資はそれぞれのカテゴリーでリスクをどのようにマネジメントするのかを判断しなければならない。

それではカテゴリーに当てはめたとき、どのようにリスクマネジメントすればよいのだろうか。

不動産投資のリスク
カテゴリー別4つのステージ

不動産投資のリスクは、「マクロ経済(市場)」、「ミクロ経済(市場)」、「管理会社」、「物件」と、4つの大きなステージで考えると、その対応策がわかる。
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まずは「マクロ経済(市場)」であるが、カントリーリスクや景気悪化、人口減少など、なかなか自らではコントロールしきれないところであるから、例えば日本で不動産投資をするということは、「リスク保有」をすることになる。

そもそも、その中で不動産投資ができないとうことであれば、「リスク回避」をして、「やらない」または「戦略的撤退」を選択すべきであろう。

不動産投資を始めない人は、ここに分類される。今回のようなコロナ禍は、ほぼ想定していないリスクであり、これにより特に商業系不動産は大きなダメージを負っている。

しかし、居住系不動産に関しては、その被害は限定的だ。そのような不測の事態も不動産投資をすることで「リスク保有」することになる。

次に「ミクロ経済(市場)」であるが、最近では地震や大雨による災害や、過疎化による地域経済の悪化や空室増加なども想定しなければならない。災害リスクに関しては、保険を利用した「リスク移転」が有効である。

火災保険は
不動産投資には不可欠

■火災保険
火災、落雷、破損・爆発等の保険に、オプションで風災・水災・飛来物などに対する補償を加えていく。

水災については、各地でみる大雨被害や、昨今は台風も強大化の傾向にあり、屋根瓦が飛んだ、看板が吹き飛んだなどの衝撃映像を見かけることも増えてきた。特に沿岸部や西日本を中心に水災の被害が増しているため、購入の前段階でハザードマップを確認して積極的に検討をしたい。

ちなみに保険とは、原則「突発・偶然・外来」の事故を補償するために存在する。つまり、メンテナンス不足や老朽化が原因の事故は「偶然ではなく、いずれ起きるであろう、必然の事故」と判断され、保険が適用されない。

補償メニューを厚くしたからといって、賃貸経営におけるすべての損害が補填されるわけではないこと、保険をあてにしすぎてはいけない点には注意をしなければならない。

代表的な保険適用外の損害としては、老朽化等によって水漏れ事故を起こした給排水設備の修理費用がある(水漏れによる賃借人の家財被害などはオプションでカバー可能)。

また地震保険にも加入しておくことを推奨したい。費用が高額になり、キャッシュフローが悪化すると考えがちであるが、そのリスクを踏まえての不動産投資である。

地震保険に加入したらキャッシュフローがマイナスなのであれば、そもそもリスクがリターンを上回っていることになる。

■家賃収入特約(火災保険)
火災によって家賃収入が得られなくなった際に家賃を補償してくれる家賃収入特約は、ローンの支払いなどを考えると検討してよいだろう。たとえ建物が火事で燃え、消火で水浸しになろうとも、金融機関はローンの支払いを待ってくれない。

■事故対応特約(火災保険)
昨今は貸室内での自殺や事件、孤独死などの増加に伴い、これらのリスクに対応する事故対応特約を備えた火災保険も増えてきた。商品によって補償額は異なるものの、多くは事故発生に伴う家賃収入の低下分、および室内の特殊清掃費用・原状回復費用などを補償する内容となっている。(独立型の孤独死保険に関しては、後編で述べる)

一般社団法人日本少額短期保険協会 孤独死対策委員会が2019年に発表した「第4回孤独死現状レポート」によれば、孤独死の平均年齢は男性が61.4歳、女性が61.0歳と、実は「孤独死するのは高齢者ばかりではない」ことが分かる(全体の51%は65歳未満)。

年齢に関係なく孤独死の可能性があること、また今回のコロナ騒動など、一時的な社会不安によって自殺の発生率も高まることなどを加味すると、こちらも付保の検討できる特約と言える。

DIY型賃貸借で
リスク保有

ミクロ市場における、企業や大学の撤退などは、なかなか予想が難しいところではあるが、業績や学生人数などはあらかじめ調べておくことができるだろう。

人口減少については、特に地方都市では顕著だが、「DIY」などもおすすめである。空室を入居者に自由にDIYしてもらい、「入居者自らが住みたい部屋作りをする」のだが、収束が見えないコロナ禍においては、在宅ワークのニーズも増えている。

DIY
※国土交通省ホームページより抜粋

すべてをオーナーが手配するのは費用的負担があるが、容易に原状回復できるようなDIYは積極的に取り入れることで、市場ニーズに応えることが可能となる。また、国土交通省も「DIY型賃貸借」を推進しており、そのスキームも公開されている。地方物件でも戸建て需要は比較的多いが、ほとんどが空き家のまま放置されている昨今では、このようなスキームも「リスク保有」しながらできる不動産投資と言えるだろう。

次回(後編)は、11月25日掲載予定。
管理会社が起因で発生するリスク、それから物件で起こるリスクと、それぞれに対してどのように対応をするかについて触れていく。

執筆:今井基次

■プロフィール
株式会社ideaman 代表取締役。保有資格:1級FP技能士,CFP,CPM,CCIM。賃貸・売買仲介の実務を経て、中堅不動産管理会社へ入社。収益不動産売買仲介の実務の後、不動産管理会社への業務コンサルティングを12年間行い、これまで200社以上の企業を担当。オーナーセミナーや不動産会社向け研修など、毎年80回以上講演、自らも不動産投資を行なっている。

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