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不動産投資にも影響を及ぼす、防災を意識した土地選びに効果を発揮。国土交通省の「重ねるハザードマップ」がスゴイ!

不動産投資全般/災害・防災 ニュース

国土交通省による「ハザードマップポータルサイト」のトップ画面。災害リスク情報などを地図で重ねて表示する「重ねるハザードマップ」と、地域のハザードマップを入手できる「わがまちハザードマップ」を用意している。(出典:ハザードマップポータルサイトより)
国土交通省による「ハザードマップポータルサイト」のトップ画面。災害リスク情報などを地図で重ねて表示する「重ねるハザードマップ」と、地域のハザードマップを入手できる「わがまちハザードマップ」を用意している。(出典:ハザードマップポータルサイトより)


増える一方の自然災害

不動産投資にも大きく影響

地球温暖化など原因は諸説あるが、日本を取り巻く気候環境が大きく変わりつつある。政府がまとめた「気候変動の観測・予測及び影響評価総合レポート2018〜日本の気候変動とその影響〜」によると、世界の平均気温は19世紀後半以降100年あたり0.72℃の割合で上昇していて、北極海の海氷は減少、熱帯低気圧の風速及び降雨量は増加する可能性が高いとのこと。

日本では世界より速いペースで気温が上昇していて、その割合は100年あたり1.19℃。1990年代以降に顕著な高温を記録するようになった。

日最高気温30℃以上の真夏日と同35℃以上の猛暑日の年間日数は、統計期間1931〜2016年で増加傾向が現れていて、猛暑日は10年あたり0.2日の割合で増えている。

他にも、強い雨が増加している一方で降水日が減り、多くの地域で積雪が減少しているものの内陸部では大雪が増加する可能性も指摘されるなど、気候変動は確実に起きている。

日本の平均気温の変化を示したグラフ。気象庁によると、日本の気温上昇が世界の平均に比べて大きいのは、地球温暖化による気温の上昇率が比較的大きい北半球の中緯度に位置しているためと考えられる。 (出典:気象庁サイトより)
日本の平均気温の変化を示したグラフ。気象庁によると、日本の気温上昇が世界の平均に比べて大きいのは、地球温暖化による気温の上昇率が比較的大きい北半球の中緯度に位置しているためと考えられる。
(出典:気象庁サイトより)

気候変動による影響は多岐にわたる。コメの収量や品質、果実の品質・栽培適地への影響、サンマの南下の遅れといった農業や水産業、自然生態系へ変化が見られ、水環境・水資源に対するインパクトも大きい。

気温の上昇を一因とする公共用水域の水温の上昇、渇水による上下水道の減断水などが確認されていて、ゲリラ豪雨や大雨の強度・頻度による河川の洪水、土砂災害、台風の強度の増加による高潮災害は目に見えて増えている。

近年を振り返っても豪雨や台風による自然災害は顕著で、2017年6月から7月にかけての梅雨前線・台風3号では福岡・大分・秋田、18年5月から7月の豪雨では中国・四国地方、8月から9月の台風19〜21号などでは和歌山・奈良・大阪・長野・新潟、今年は台風19号、21号により長野や千葉が大打撃を受けた。いまも途上にあり、1日でも早い復興を願うばかりだ。

言わずもがな、自然災害は不動産投資にも甚大な被害を及ぼす。所有物件に浸水や倒壊が起きれば入居者へのフォローはもちろん、改修には時間とコストを要する。加入した保険でカバーできる部分はあるだろうが、空室期間が長くなると家賃収入は入らず、融資の返済にも苦慮することも。そう考えると、これから物件を選ぶ際は、自然災害のリスクも考慮しないといけない。

複数の防災情報をひとつの地図上で可視化
「重ねるハザードマップ」が便利

自然の災害リスクを知るため、被害や範囲を予測する「ハザードマップ」は便利なツールだ。主には自治体が冊子やウェブで公開していて、これを参考に「高台だから浸水のリスクが低い」「津波を避けやすい」「土砂災害のエリアではない」など、物件選びをしている投資家もいるだろう。

ところが、一般的なハザードマップは災害別になっているケースが多く、それぞれを見比べるのは正直なところ面倒というもの。そこで便利なのが、国土交通省が公開している、複数の防災情報をひとつの地図上で見ることができる「重ねるハザードマップ」だ。

「重ねるハザードマップ」では、洪水・土砂災害・津波のリスク情報、道路防災情報、土地の特徴。成り立ちなどを地図や写真に自由に重ねて表示できる。使い方は簡単で、災害リスクを知りたい場所を地図もしくは検索で指定して、「災害種別」から表示させたい情報を選べば、すべてがマップ上に描画されるという仕組みだ。

「重ねるハザードマップ」で東京都心部を表示。「災害種別」を選んでいない状態。
「重ねるハザードマップ」で東京都心部を表示。「災害種別」を選んでいない状態。
洪水・土砂災害・津波・道路防災情報を選ぶと、マップに表示された。
洪水・土砂災害・津波・道路防災情報を選ぶと、マップに表示された。
マップは拡大・縮小できるので、より広範・詳細な情報をチェックすることも可能だ。
マップは拡大・縮小できるので、より広範・詳細な情報をチェックすることも可能だ。

他にも、画面右上にある「危」のアイコンを選び、調べたい場所にカーソルを合わせて左クリックすると、さらに詳しい災害リスクを見ることもできる。

危」カーソルを合わせると、選んだ場所の自然災害リスク一覧が表示。さらに詳しい情報を得られる。
危」カーソルを合わせると、選んだ場所の自然災害リスク一覧が表示。さらに詳しい情報を得られる。

計測機能や作図機能、印刷・保存にも対応しているので、何かと便利だろう。スマホからもアクセスできるので、物件探しに出かけた際に現地で調べるといったことも。重宝するに違いない。

自然災害を考慮した物件選びは、なにもオーナーのためだけではない。リスクの低い場所に所有することで入居者の安全性にもつながる。「選ばれる物件」としても意味があるので、こういったツールを活用してはいかがだろうか。

【ハザードマップポータルサイト】(https://disaportal.gsi.go.jp/)

健美家編集部(協力:大正谷成晴)

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