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購入した収益物件が4日後に無保険で水害被害!経験者に聞く水害対策。水害対策に関する法律が改正・施行で浸水想定区域が今後急増する

不動産投資全般/災害・防災 ニュース

2021/10/01 配信

今年の夏も大雨による浸水被害や土砂災害が各地で発生した。増える水害被害に備えて、昨年8月から重要事項説明時に、水害ハザードとともに水害の危険について説明しなくてはならなくなった。今年5月10日には「特定都市河川浸水被害対策法等の一部を改正する法律」(参考:国土交通省)が公布され、改正法の一部が7月15日に施行された。

不動産投資家や大家に関係するところでは、これによって今後、水害ハザードマップも改訂されるため、最新のハザードマップと照らし合わせて、不動産の購入時に検討する必要があることだ。

そこで実際に収益物件が水害にあった、不動産投資家で健美家コラムニストとしておなじみの江古田島平八氏に、水害リスクのある場所で収益物件を購入する場合の注意点などを聞いた。

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気候変動に伴い、今後も水害被害が増えることが想定されている(写真はイメージ)

浸水想定区域をは2020年時点で2092河川、
2025年までに約1万7000河川にまで拡大される見込み

これまでは国や都道府県の河川管理者、下水道管理者などの管理者が主体となって水害対策を担っていた。しかし、水害被害が頻発化し、甚大化している現状から、今後は企業や住民などあらゆる関係者が一緒になって、水害対策をしていかなくてはならないと考えられている。このような考えを元に「特定都市河川浸水被害対策法等の一部を改正する法律」が施行された。不動産投資家にとって見逃せない点が、浸水想定区域が大幅に拡大される見込みであることだ。浸水想定区域を設定する河川敷は、2020年度で2092河川あるがそれを今後、2025年までに約1万7000河川にまで拡大していく計画である。

所有する物件が新たに浸水想定区域に追加されたり、浸水想定区域となった物件が安く市場に出てきたりすることもあるかもれない。

収益物件が水害被害にあった江古田島氏は、「このことはけして投資家にとってマイナスではなく、むしろあらかじめ、水害の危険があることがわかり、事前に必要な対策を講じるために役に立つ」と考察する。

購入4日後に、川沿いのBBQハウスが台風被害!
泥まみれで、浄化槽の蓋が流され、地形も変わるほどの被害に

江古田島氏が水害の被害にあったのは、埼玉県の川沿いで購入したBBQ場付きの店舗付き物件。2500万円で売りに出ていたのを、一度は他の人に買われてしまったが、再度、1500万円に下がって売りに出ているのを発見して購入。しかし、購入から4日後になんと無保険のまま、水害被害にあってしまったのだ。詳細は、江古田島氏のコラムを参照。

「当然、所有するすべての物件に保険をかけています。しかし今回のケースは建物が未登記だったため、登記をしてから保険に入る考えでした」

被害に合う前の状態に戻すために、400万円程の修繕費がかかった。居住用の住宅の場合、水害にあった人が対象となる補助金がもらえるものの、事業用の物件は対象外であった。

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被害にあったBBQハウス。もとの地形が変わるほどに、川の流れで土地がえぐられていた。何十年と水害被害にあったことはないと聞いていた
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泥まみれになったBBQハウス1階の様子

水害も地震も、自然災害はつきもの。
災害リスクが明らかなら、保険などで備える

江古田島氏は実家が東日本大震災で被災し、全焼した経験も持つ。日本に住む限り、地震や水害はもはや避けては通ることができないと考えている。

「シロアリ被害や雨漏りなど、物件に問題点がある場合、投資家はそれを解決する能力があるからこそ手に入れるわけです。水害リスクも基本的には同じく、対応できると思えるなら、その物件を買ってもいいと思っています。災害リスクが明らかなら、それに備えて準備できると思えばいいと考えています」

準備すべきことの第一は、「保険」への加入である。代理店にいって、どんなプランがあるのかをまず聞くことだ。さらには特約の部分も、よく聞いて、自分の物件に当てはめて、何が必要で、何が不要なのか吟味することが重要だという。

水害リスクのある場所が拡大されることで、今後、保険料が上がる可能性があるかもしれない。その場合、保険料が上がる前に、5年、10年など長期で払い込むのも1つの方法だという。

「大事なことは、入居者の命が守れるかどうか。入居者が被害に合うような事態になってはいけません。所有する物件がハザードマップで水害リスクのあるエリアになる場合、注意喚起のために、管理会社さんに手紙を作ってもらってポストに入れてもらうのもいいでしょう」

今回の法改正では、要配慮者利用施設に対して、避難訓練の報告が義務化された。要配慮者利用施設とは、社会福祉施設、学校、病院等である。背景には避難訓練を実施していた高齢者施設が河川の氾濫で浸水し、甚大な被害が生じたことがある。

賃貸住宅では、高齢化とともに、一人暮らしの高齢者も増えており、避難に時間がかかる入居者もいるだろう。入居者が迅速に避難できるかどうか、避難経路や避難場所についても配慮したいものである。

健美家編集部(協力:高橋洋子)

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