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不動産投資家に根強い人気!学生マンションは、退去・入居時が読みやすい安定事業として注目!!

不動産投資全般/その他投資 ニュース

少子高齢化が進むなかでも、学生を対象にした賃貸マンションの運用は根強い人気だ。政府の留学生30万人計画も期待に拍車をかける。

不動産サービス大手のCBREが今年4月に発表した不動産投資家の意識調査でも明らかとなっている。同調査によると、日本の投資家は、より高い利回りを得るためにオルタナティブアセット(代替資産)に対する投資を模索している。

特にミレニアル世代や高齢化社会、テクノロジーといったキーワードが象徴する構造変化を受け、需要拡大が見込まれる資産に対する関心が高まっているとした。

また、今後投資を検討する対象として、「学生寮・学生用マンション」が2割と最も多く、次いで「データセンター」「サービス付き高齢者向け住宅・老人ホームなど」「ヘルスケア施設」が同水準の16%という結果となっている。

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学生マンションには、様々な大学や専門学校などの生徒が一同に集まる。

学生向け物件は、入居者の属性も確かであり、保護者との間で契約を交わせば家賃の滞納も発生しづらく、仮に滞納しても回収しやすい。入居者同士のトラブルも多くなく、一般の賃貸住宅に比べて運用のしやすさも人気といえよう。

学生向けマンションなどの企画開発を手掛けるジェイ・エス・ビー(京都市下京区)は、文部科学省の学校基本調査で短大を含む大学への進学率は、社会の高度化を背景に上昇傾向になっており、これが学生マンション市場の安定化にもつながっているとする。

また、政府が留学生の誘致に力を入れていることもこれを後押ししているという。

同社では、長期的な学歴志向の定着や短期大学の4年制移行、より専門性の高い4年制大学・大学院への進学者の増加は少子化と比例しない進学上昇率のアップにつながっているとし、学生向けマンションは景気に左右されにくい安定事業の一つだと見ている。

安定した収入環境が維持できるにとどまらず、学生は退去時期が予測できることで、次の募集活動もしやすいのが特徴だ。学生マンションのワンルームタイプは、面積当たりの家賃単価が高くファミリータイプよりも収益が見込めるという。

学生情報センター(京都市下京区)では、同社が管理・運営する学生マンションの入居学生を対象にひとり暮らしに関する実態調査を実施したところ、安全に暮らせる24時間サポート体制や学生の相互交流、キャリア支援サービスがあることなどから、6割の学生が学生専用マンションを支持する結果となった。

ちなみにルームシェアを希望する学生は3.5%にとどまり、シェアハウスの学生人気は高くない。

学生マンションに住んでいる人を対象に行った調査のため、調査結果にバイアスがかかっている面があるとは言え、需要の底堅さを感じる。

また同じ調査で、「家賃が多少高くなっても部屋に欲しい設備・サービス」を聞いたところ、「バス・トイレ別」を希望する学生が3人に2人を占めた。「独立洗面台」(36.7%)や「室内洗濯機置き場」(27.8%)など水回りにこだわる学生が多かった。

「宅配ボックス」を希望する学生も3割ほどを占めた。宅配ボックスは、分譲・賃貸を問わずに注目され、特に一人暮らしの必須アイテムとなりつつある。インターネット通販や、親元からの差し入れなどで宅配便の利用が増えていることが背景と見られている。

先述のジェイ・エス・ビーでは、住まいの設備としてセキュリティの充実が欠かせないとする。

ストーカーや空き巣などの犯罪の増加などで、セキュリティ設備が整ったマンション需要は高い。ただ、未だに下宿・アパートタイプが多く、学生マンションは需要に供給が追いついていない状況といい、学生マンション市場は有望だとしている。

入居者とオーナーの利便性を追求するサービス導入も進む。学生情報センターは10月26日、エポスカード(東京都中野区)と提携。

家賃決済などにエポスポイントを付与することを発表した。家賃決済などにクレジットカードのポイントを付与するサービスは、学生マンション業界では初めての試みという。

家賃の支払いがエポスカードで可能となり、家賃など200円につき1ポイント(1円相当)を付与する。共益費やネット利用料金など諸費用を含めた決済金額すべてが対象となる。

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最近の学生向け賃貸マンションには、共用部に交流を深めるスペースを設けている(写真は、キャンパスヴィレッジ椎名町)

住宅・不動産各社も学生需要に期待する。積水ハウスグループやUR都市機構などが都内で手掛けた「江古田の杜プロジェクト」の賃貸ゾーン内に、学生マンション「マストワン江古田の杜」を展開する。徒歩圏に複数の大学キャンパスがある立地である。

近年の大学の都心回帰を受けて東京区部に移転してきた大学で、足立区は千住に東京電機大学、葛飾区は金町に東京理科大のキャンパスをそれぞれ誘致することに成功した。地元商店街や周辺賃貸住宅の稼働率が高まった代表例として注目すべきエリアとなっている。

東急不動産は、総167室の学生マンション「キャンパスヴィレッジ椎名町」を今春、豊島区内に開設。

学生賃貸は一般の賃貸とは違い必ずしも駅に近くなくても需要が見込めるとして参入した初弾プロジェクトだ。専有部11〜12u。バス・トイレ、ベッドや机、いす、照明、無料インターネットを備えている。共用部に洒落たリビングキッチンやカフェテリアを設ける。

引き続き東京圏・近畿圏など大学などに通学しやすい場所を選別して事業化する。2019年には京都市に115室の学生マンションも竣工させる予定だ。

不動産投資の定番である学生マンション。ただ、こうした大学や学生などの動きに先んじて投資エリアを選定していけば、まだまだ商機拡大につながりそうである。

健美家編集部

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