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不動産投資VS株式投資。メリット・デメリット、資産形成どちらが有利か。

不動産投資全般/その他投資 ニュース

2020/01/22 配信

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2020年の株式市場は波乱の幕開けだった。米国がイランの軍司令官を暗殺し、その報復としてイラクに駐屯する米軍にイランが十数発のミサイルを撃ち込んだ。1月8日の日経平均は600円以上の下げ幅を見せて、昨年末の株高に伴う2020年への期待に冷水を浴びせた。

その後は、米イランの双方の応酬の本質を見て戦争を望んでいない、との判断が広がり株式市場は落ち着きを見せている。

このように株式投資には、企業業績の良しあしだけでなく、経済環境に直結するような外的要因により大きく変動する。政治・経済が安定していても、世界のどこかで起こった紛争・戦争で一気に儲けが吹っ飛ぶ世界でもある。儲けが吹き飛ぶだけでなく大きく元本割れに陥り資産が毀損する。

一方で金融資産を2倍、3倍に増やすことができる魅力もある。住宅・不動産の総合専門紙を発行する週刊住宅タイムズで編集長の中野淳氏は、「奇をてらった投資を勧めるわけではないが、株価の急伸で思わぬ利益を手にすることもある。知り合いの個人投資家は、過去に不動産ファンドや不動産の流動化を主力とする新興不動産会社の株の急伸により投下資金を短期に3倍ほどに膨らませた。3カ月ほどで1株1万円台の株価が8万円台まで上がった例もある」と話す。

株価の形成には様々な思惑が絡み合っている。施工不良問題で揺れているレオパレス21の株価が昨年12月末に上昇していた背景には、大株主である著名投資家が現経営陣の総退陣を求める臨時株主総会の提案をしていたことが影響している。

もちろん、株式投資は、経済環境や企業業績などを見て地道に投資するのが王道だ。長谷工コーポレーションの株価を見ると、2011年10月6日の安値220円から、足もとでは1400円台になっている。

リーマン・ショック後は50円ほどにまで沈んでいた。先見の明のある投資家は今ごろ一定水準以上の金融資産を築き上げていることになる。

そうした中で不動産投資と株式投資の魅力やリスクを探ってみる。年金だけに頼れない多くの国民にとって資産形成は老後を豊かに生き延びるために欠かせなくなってきた。

不動産投資では、アパートやマンションを購入して入居者からの賃料を収入として得るケースが一般的だ。保有する棟数や戸数が多くて満室稼働ならばホクホク顔となるが、一転空室が増えると収益物件を購入するために銀行から借り入れた資金の返済に窮することになる。

ただ、株式投資と比較した際の魅力について、多くの不動産投資家は、「不動産が紙くずになることはない」ということを口にする。景気の悪化や海外発のリスクが顕在化しても入居者がいる限り安定した収入が期待できるためだ。「たとえ巨大地震が発生して建物が倒壊したとしても土地は残る」とも強調する。

小さな不動産会社を経営する70代の男性は、「景気悪化に対する耐用力だけにとどまらない。好景気により物価が上昇した場合には不動産がインフレヘッジにもなる」と指摘する。

人口の本格減少が始まり、賃貸住宅市場に冬の時代が訪れる……。そう指摘する専門家は少なくないが、不動産投資に特化する富士企画(東京都新宿区)の新川義忠社長は、「それは物件や大家しだい。新築でなくても、都心部でなくても満室稼働にしている賃貸オーナーは多い。例えば、千葉や埼玉、群馬、栃木、茨城であっても90%稼働はめずしくはない。築20年、30年でも地域に相応した賃料を徴収することも可能である」と強調する。

不動産ではレバレッジ投資ができることも強みだ。2〜3割の頭金を入れて銀行から多額の融資を引き出して収益物件を購入できる。

ただ、不動産のデメリットとしては流動性の低さが挙げられる。つまり、おカネがいざ必要になって物件を売って現金化したくても思うようなスピード感で換金できない。売れずにそのまま換金できない恐れもある。

その流動性の点では株式投資のほうが間違いなく格段に優れている。不動産取引よりも売買の透明性が高い、という信頼性の面でも株式投資に軍配が上がる。不動産投資は資金力のあるなしに大きく左右される部分が大きいが、株投資は少額で始められる手軽さも売りとなっている。

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今年の株式市場の見通しについて、RIA  JAPANおカネ学株式会社の代表で日経CNBC「朝エクスプレス」のコメンテーターである安東隆司氏は、「足もとで将来が計りづらい状況になっている。米中貿易摩擦や中東問題、英国のブレグジット問題などの国際情勢、世界規模で予想できない自然災害や地震発生の懸念もある。だが、今年の米国市場では11月3日の米大統領選挙に向けて景気を維持して株価を上げる方向だろう。株式市場は底堅く成長する1年が基本シナリオだが、10%程度の下落基調もサブシナリオとしてあり得る」と話す。また、資産運用の方法としてインデックスに投資するパッシブ型が拡大していると強調する。

パッシブ型投資の資産運用額は認知度を高めて国内投資信託市場で50兆円を上回っており、その商品数は膨大だが、「積み立てNISAやイデコ、確定拠出など非課税制度を一般サラリーマン世帯は活用してほしい」とアドバイスする。

日本株の世界の時価総額に占める割合は7〜8%に過ぎないが、日本人投資家は日本株中心に資金を振り向けているとも指摘。世界の投資家のグローバル投資とは違う日本の投資はガラパゴス化しているとポートフォリオの改善余地を提案している。

不動産投資と株式投資。それぞれにメリットとデメリットが併存する。双方の専門家の見方を聞くと、将来安心して生活するために老後の転ばぬ先の杖として、不動産投資にすべきか、株式投資にすべきかと悩みもするものの、どちらかへとバイアスをかける必要はない。

金融・不動産の双方を組み込んでもいい。年齢や家族構成、収入など様々だ。年金や医療費など社会保障費が削られていく中で、これまで投資とは縁遠かった人も投資家脳を育てていくことが必要な時代になっている。

健美家編集部(取材・文、鹿嶋淳一)

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