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倉庫に将来性!? 投資先の視野拡大、全ての業種が需要家

不動産投資全般/その他投資 ニュース

2020/05/12 配信

新型コロナウイルス感染拡大を受けての休業要請で収入が激減し、家賃の支払いが困難になった事業者への支援策として、政府は、事業者の運転資金を支援する上限200万円の「持続化給付金」を創設したほか、自民党は5月7日に、家賃の支払いが困難になった事業者への支援策として、中小・小規模事業者と個人事業主を対象に一定程度の減収を条件に6カ月間、家賃の3分の2を国が給付するなどの対策をまとめて政府に提言した。東京都や大阪府など各自治体も独自の支援策などを講じる。

すでに倒産や廃業が相次いでおり、レジデンスやオフィスビルといった伝統的な資産にマネーを投じる不動産投資家も戦々恐々とする。取引価格と賃料の下落や空室率の低下など、これまで続いた不動産市場の好景気は終焉を迎えそうだ。

しかし、そうした中にあっても底堅い投資対象が残っている。人との接触を避けることが求められている外出自粛により、通販・オンライン取引が活発となり、物流施設はフル稼働となっているが、倉庫も底堅い投資対象としてじわり人気化している。不動産の活用の方法は一つではない。

倉庫写真

倉庫・工場など事業用不動産を手掛けるタープ不動産情報(東京都文京区)の三浦孝志社長は、「倉庫は、小さいものは自動車1台分から大きなものは物流倉庫に至るまで幅広く対応できる。需要者も、工場のほかレストランやアミューズメントなど、居住以外の用途全ての業種がターゲットとなる」と話す。

倉庫内の必要な設備についても、「テナントが自ら手掛けるため、余計なコストがオーナーにかからないし、設備投資をしている分、テナントも長く利用してくれるのが特徴だ。なかなか解約に至らないことで収益性や利回りも高いレベルで長期安定する可能性が高いことがメリットだ」と指摘しており、同社では約600棟を管理している。

■相続や生産緑地対策の選択肢も広げる

倉庫への投資を考えた場合の今後の展開としては、次のようにもアドバイスする。

「2022年生産緑地に対する指定解除や、これから起きる大相続時代の中で土地の有効利用をどうするか、このような宅地や農地を所有している人にとっての選択肢を広げる意味からアプローチできる」といい、土地の有効活用でアパート・マンション以外の選択肢を提言する。

とりわけ、相続増税でアパート建築ラッシュを受けて、アパート・マンションの老朽化により建て替えを余儀なくされているオーナーにとって土地活用は切実な問題である。アパート・マンションにとどまらない投資対象の拡大に目を向けることを訴える。

倉庫の耐用年数は、建物の種類や使われる用途で異なる。貸倉庫.netによれば、一般的な構造としては、鉄筋コンクリートやレンガ、石材、ブロックなどで倉庫の場合35〜40年ほどが耐用年数となっている。

また、単に倉庫と言っても種類は「貸倉庫」と「営業倉庫」の2つある。貸倉庫は、オーナーがそのまま倉庫ごと貸し出すもので、賃貸住宅やオフィスビルなどと同様に賃貸借契約がある。営業倉庫とは、倉庫のオーナーが営業して借り主を見つけて、その借り主の品物を有料で保管するもので、国土交通大臣から倉庫業法に登録する必要がある。

■ポストコロナも見据えて対応

コロナ禍で影響を受けていない業界はほぼないと言っていい。しかし、不動産はサイクルビジネスである。これまでも景気動向や社会構造の変化の中で常に相場が変動してきた。今回のコロナでは、飲食店などサービス業が大打撃を受けているが、一方で業績を伸ばしている業種も少なくない。

ポストコロナを見通すのは難しいが「今後、感染症が終息して落ち着いてきたときに、政府主導の無金利で融資された資金や助成金が不動産バブルを生む可能性があると考えている」といった声も不動産業界関係者の中から聞こえてくる。

不動産投資や土地の有効活用は人生に大きな影響を及ぼすだけに、ニューノーマル(新常態)を意識して多くの選択肢の中で検討されていくことが求められている。

ただし、ある不動産を売却する場合の一つのケースをとっても、1物1価とは言いながらも、実際には不動産会社が提供する価格帯は複数で異なったりするものだ。数学的な確かな数字がはじき出されるわけではなく、売り主と買い主の双方の思惑などで価格が変動するのが実態。損をしない取引では、情報戦を制することが欠かせない。

(取材・文、鹿嶋淳一)

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