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コロナショックだからこそ始める 不動産投資「ゼロから J-REIT投資」入門編@ J-REITのメリットとは?

不動産投資全般/その他投資 ニュース

2020/06/03 配信

コロナショックで日本の株式市場で株価が大幅に下落した。これを好機とみて、大家業の合間に株式投資を始めたり、再開した人もいるだろう。

ところで、株価も下がったが、J-REIT(読み方はジェイリート)の価格も下落している。株と同じように株式市場で売買できるので、J-REIT投資を始めてみてはいかがだろうか?

なぜなら大家さんにとって、不動産投資の1種であるJ-REIT投資の方が、株式投資よりも親和性が高いと思うからだ。ざっくりしたイメージで言うと、J-REITを購入するということは、小口資金で大規模大家さんの仲間になる感じだ。

分配金利回りも3〜8%と、株式投資よりも高配当なものが多い。少額から始められるため、現物不動産と違って融資が降りにくい今でも挑戦できる。J-REITの細かい仕組みを説明する前に、まずは簡単に、J-REITの特長を書く。

J-REITは現物不動産に比べて
手間が少なくて楽!

現物の不動産を買う場合は、初心者は「千三つ」と聞いたことがないだろうか?1つの物件を買えるまでには、まず1,000の物件を調べて、そのうち3つぐらいが購入しても良いと思える物件に出会える、という意味だ。

慣れてきたらそこまでにはならないまでも、物件情報を集め、現地調査をし、指値をして、玉砕して、また調査をして、指値して、無事に購入。そこから、リフォームをどこまでするか考え、見積もりを取り、リフォームやDIYして、やっと貸し出せる状態になる。そこから、賃貸仲介に情報を提供して、借りてもらう、と長い道のりだ。

J-REITは「不動産投資信託」という証券市場に上場している金融商品なので、株式と同じく、ネット証券などですぐに買える。きつい指値を入れてもOK。指値がきつすぎて買えない場合は当然ある。しかし、実物不動産で指値をする時のように、ドキドキしながら営業マンに恐る恐る指値を言わなくても、機械的に入れれば良いだけなので気が楽だ。

また、株式投資だと上場している会社は3,000社強あるが、J-REITは2020年5月現在で63法人しかない。そもそも、1,000も法人がないので選びやすい。

分配金利回りは約3%〜8%
株式より高い理由は仕組みの違い

株式会社の「配当金」は、J-REITでは「分配金」に当たる。現在、多くのJ-REITの分配金利回りは約3%〜8%(※1)。株式投資でも高配当銘柄はあるが、J-REITの場合は仕組み上、株式よりも高配当になりやすい。
下の図をみてほしい。

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個人投資家が、株式会社から配当をもらう場合だ。株式会社が稼いだ所得から「法人税」が引かれ、今後の事業計画やリスク回避のための「内部留保」を引かれ、残りの利益が配当金として支払われる。

ところが、J-REITの場合は「収益の90%超を分配する」などの条件を満たせば、法人税がかからない!「内部留保」しないので、収益がほぼそのまま分配金として投資家に支払われる。この仕組みの違いから、J-REITは一般の株式に比べると、「高い分配金」を得やすい金融商品と言える。そして、ほとんどのJ-REITは年2回決算なので、分配金も年2回支払われる。

J-REITを買う前にどの銘柄を買うかの調査はするが、買ってしまえば、ほったらかしで分配金が入ってくる。入居者さんからの突然の電話も、リフォームや修繕も、入退去の対応も必要ない。ボロ戸建やアパートを買って20%の高利回りを稼ぐことに比べると低いが、何もしなくて3〜8%の利回り(インカムゲイン)は高めだと感じる。

ちなみに、実物不動産や株式投資のように、J-REITでもキャピタルゲイン(売買益)を狙うこともできる。しかし、配当利回りが高いJ-REITは、家賃のようにインカムゲインがメインと筆者は考えている。
※1:今回のコロナ禍で分配金を大幅に引き下げ、分配金利回り3パーセント以下のJ-REITもある。

J-REITは大家業と一緒
だから、わかりやすい!

J-REITに投資するということは、ざっくり言うと「大規模大家の仲間になる」こと。

J-REITとは、沢山の投資家から「資金」を集めて、居住用マンションやオフィスビル、商業施設などの実物不動産を「購入」し、テナントから受け取る賃料収入や物件売却で得た「利益」から、管理費用などを差し引いて、投資家に分配する「金融商品」。つまり、「不動産」を投資対象にした「投資信託」だ。

REITは、Real Estate=不動産、Investment=投資、Trust=信託、これで「不動産投資信託」。「日本」の「不動産投資信託」ということで、JAPANの「J」をつけて「J-REIT」という。

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表のように、「J-REIT」は「会社」のような形態をとっている。そして、株式会社の場合は「株式」を発行するが、J-REITは「株式」の代わりに「投資証券」を発行する。

投資家はこの「投資証券」を購入することで、J-REITに投資をしたことになる。J-REIT側は投資家から集めたお金で「不動産」を買い、物件からの「賃料収入」や保有していた物件を売却して得た「収益」を、投資家に「分配」する。

株式投資の場合は、その会社が製造した製品を売るなどして儲けた「利益」を配当してくれるのに対し、J-REIT投資の利益は大家業と同じ「家賃収入」と「売却益」からの分配だ。そこが、大家業を営む者にとって理解しやすく、親和性が高いと言える。

小口資金から買える!

実物の不動産投資をするには多額の資金が必要だ。ボロ戸建であっても数百万円はするだろう。しかしJ-REITは、1口数万円といった少額から手軽に始めることができる。

J-REITの「投資証券」は、上場企業の「株式」と同じく、証券取引所に上場している。だから、投資証券の価格も、株式と同じく、投資家の需要と供給によって決まる。人気があれば、株価も投資証券の価格も高くなり、不人気になれば安くなる。

株との違いは購入の際の単位。主な会社の株式は100株単位を「1単元」で売買しないといけないが、J-REITの投資証券は「1口単位」での売買だ。

例えば、トヨタ自動車の株を1株6,400円の時点で買おうとすると、6,400円×100株=64万円が必要だ。しかしJ-REITは1口単位。もし積水ハウスリート投資法人を1口64,000円の時点で買いたかったら、用意するのは64,000円だけだ(売買手数料などは除く)。2020年5月時点で、J-REITの投資証券は1口当たり1万円台から60万円台とバラエティに富んでいる。

大規模大家の仲間になれる!

J-REITが保有している物件は、数百億円するオフィスビルや数十億円のレジデンスなど、個人の大家では買うことが難しい大規模な物件が多く含まれる。例えば、六本木ヒルズ森タワーや東京汐留ビルディングなどは1,000億円以上する。J-REITの「投資証券」を購入すると、大規模大家の仲間になれる、というのはそういう意味だ。

その上、数十棟、数百棟といった複数の大規模不動産に分散投資しているため、リスクが軽減されている。一部の物件に退去が増えたり、事故が起こったり、あるエリアで大災害が起こったとしても、他の物件でカバーすることができるからだ。

換金しやすい!

もし急に現金が必要になった時には、金融商品なので換金しやすい。上場株式と同じように、証券取引市場が開いている時間帯に売却ができる。成行注文や指値注文もできる。

ざっと上記がJ-REITの特長だ。もちろん、デメリットもある。J-REITの種類や買い方なども含めて、次回(6月7日掲載  J-REITのリスク)でお伝えする。

健美家編集部(取材協力:野原ともみ)

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