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J-REIT個別銘柄の買い方と情報収集 「ゼロからJ-REIT投資」C実践編

不動産投資全般/その他投資 ニュース

2020/06/29 配信

前回までは、「J-REITのメリット」(1回目)「J-REITのデメリットと種類、個別銘柄を買う場合にチェックすべき点」(2回目)「ETFや投資信託で気軽にJ-REIT投資する方法」(3回目)をお伝えした。
今回は「実践編」として、ネット証券会社などでJ-REITの個別銘柄を買う手順をお伝えする。

ネット証券でJ-REITを探すには
「国内株式」のページで

例として、ネット専業大手のSBI証券の場合。他のネット証券会社もおおむね同じような仕組みだと思うので、参考にしてほしい。なお、SBI証券に自分の口座がなくても、簡単なことなら調べることはできる。

まず、SBI証券のメイン画面を見つける。「国内株式」のうち、「REIT」を開くと、「不動産投資信託(REIT)取扱銘柄一覧」が出てくる。

2020年6月8日終値現在。以下、SBI証券の写真は同時点。
2020年6月8日終値現在。以下、SBI証券の写真は同時点。

「取扱銘柄」の表で、「予想分配金利回り」をクリックすると、利回りの高い順から銘柄の並べ直してくれる。ただし、分配金利回りが高いということは、リスクも高いということをお忘れなく。

例えば、総合型REITの「ユナイテッド・アーバン投資法人」を見てみよう。

スクリーンショット 2020-06-27 9.15.37予想分配金利回りの順番に並べると、上から20番台ぐらい(2020年6月8日終値現在)。

赤い〇で囲っているところに、「証券コード番号 8960」「ユナイテッド・アーバン投資法人」とある。
水色の〇が、現在の投資口価格132,30円。緑の〇が、予想分配金利回りが5.14%。

そして、「ユナイテッド・アーバン投資法人」の名前をクリックすると、現在の投資口価格など詳細ページに飛ぶ。

「チャート」をクリックすると、期間は「1日」から「30年」単位で、「日足」から「四半期足」の投資口価格のチャートを見ることができる。
例えばコロナショック前後も見るために、期間を「1年」にして「日足」で見てみよう。
スクリーンショット 2020-06-27 9.21.51

2020年3月にチャートがガクンと下がっている。6月初めには持ち直し始めているところだ。
詳しいことを見たい場合は、口座にログインすることを求められる。SBI証券に口座を持っている人はログインしてみてほしい。ただ、株式会社とは違い、REITは「四季報」などに詳しくは掲載されていない。詳細を見るのは、「ユナイテッド・アーバン投資法人」を検索してホームページに飛んでみよう。

個別銘柄のJ-REITのサイトに行って
項目をチェック!

下記が「ユナイテッド・アーバン投資法人」ホームぺージだ。

スクリーンショット 2020-06-27 9.22.22

メインページの下の方を見ると、「分配金情報」「保有物件情報」「株価情報」などが掲載されている。

2020年6月8日終値現在。以下ユナイテッド・アーバン投資法人の写真は同時点。
2020年6月8日終値現在。以下ユナイテッド・アーバン投資法人の写真は同時点。

「分配金情報」として、第32期(2019年6月1日〜2019年11月30日)は「確定分配金」が投資証券1口当たり3,435円。これは、2019年11月27日までに投資証券を購入していると、11月30日の投資主名簿に記載され、翌年の5月に分配金を受け取る権利を持つ。次の第33期と第34期は予想分配金の額を示している。

「保有物件情報」は129件保有しており、取得合計価格は6,615億円。物件数が多いと分散投資されていることになり、分配金が安定的に支払われる可能性が高い。また、稼働率が97.2%で、ほとんど空室がない状態だ。

右下の「株価情報」(株価と書いてあるが、J-REITの1口当たりの投資口価格のこと)は132,300円(2020年6月8日終値現在)。
資産運用会社は「ジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社」。

スポンサー会社は書いていないので、他のページを探してみる。「ユナイテッド・アーバンについて」の「投資法人について」のページに表があった。

スクリーンショット 2020-06-27 9.24.01

スポンサーは総合商社の「丸紅株式会社」ということがわかる。前述した「資産運用会社」は「丸紅株式会社」の100%出資だ。
総合商社がスポンサーであるネットワーク力を生かし、「ユナイテッド・アーバン投資法人」は総合型REITとして、住居、オフィスビル、商業施設、ホテル、物流施設など様々なタイプの物件を保有している。

どんな物件か詳しく見るには、「ポートフォリオ一覧」のページを見てみよう。

スクリーンショット 2020-06-27 9.24.34

「物件名」をクリックすると、その物件の詳細のページに飛ぶ。
また、ポートフォリオのうち、物件がどんな地域に分散されているのか、どんな用途の物件に分散されているのか、なども掲載されている。
物件所在地が特定の地域に集中していると、災害が起こった際にはリスクになる場合もある。また、東京都心部など立地が良い物件の稼働率は高いが、物件取得価格も高いので低い利回りになりやすい。用途別では、景気変動の波を受けやすいホテルや商業施設と、受けづらい住居の割合なども見てみる。

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「格付け」とは、第三者の民間格付機関がこのJ-REITの債務の返済能力や健全性などをランク付けしたもの。格付機関によって表示方法や評価が違うので注意しよう。ユナイテッド・アーバン投資法人の場合は、ムーディーズ・ジャパンでA3、日本格付研究所でAA(ダブルエー)だ。

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投資法人の総資産と借入金の割合は「LTV(有利子負債比率)」のページに掲載されている。LTVの比率が高いとレバレッジが高く、金利が上昇すると利子の返済額が多くなって財務を圧迫する可能性がある。

上記の図では「LTV=(有利子負債÷(総資産+(期末鑑定評価額−期末帳簿価格))×100)で計算されている。
上記の図では「LTV=(有利子負債÷(総資産+(期末鑑定評価額−期末帳簿価格))×100)で計算されている。

以上、ユナイテッド・アーバン投資法人を一例に、ホームページに掲載されている項目をざっとチェックしてみた。他の投資法人をチェックする時の参考にしてほしい。
例えば、
●どのタイプの不動産に投資しているのか
●保有している物件の数や所在地
●投資法人の総資産額やLTV(有利子負債比率)
●分配金利回り
●スポンサー
●格付け
など。他にもデータが豊富なので、じっくりと見てほしい。
なお、株を購入した事がある方はご存知だと思うが、念のため、証券会社での購入方法を簡単に説明する(以下はSBI証券の場合)。

2020年6月8日終値現在。以下、SBI証券の写真は同時点。
2020年6月8日終値現在。以下、SBI証券の写真は同時点。

まずは、自分の口座のある証券会社のページに行って、ログインする。「国内株式」で、買いたい投資法人の証券コード番号を打ち込むか、名前で検索する。
先ほどの例で使った「ユナイテッド・アーバン投資法人」の場合は、同ページの「現物買」をクリックする。
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注文画面に行ったら、「現物買」で、買いたい口数を入力する。
(項目は「株数」になっているが、投資証券は1口単位なので、買いたい口数を入力する)
「価格」は、指値で買いたいか、成行で良いのか?
「期間」は今日中に買いたいのか、期間を指定するのか?
「預り区分」はNISA口座の枠内で買いたいのか、特定口座で買うのか?
など、各項目をそれぞれ選んで注文する。
購入できたら、「約定」通知が来るか、約定照会ページを見るとわかる。
ほとんどのJ-REITは年2回決算をして分配金を出すので、投資証券を購入後半年から1年の間に最初の分配金を受け取ることができる。

※証券会社の選択も含めて、あくまで一例としてユナイテッド・アーバン投資法人のホームページを紹介した。投資は投資家自身の判断と責任で行ってほしい。

健美家編集部(協力:野原ともみ)

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