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「山」の購入はキャンプ目的だけにあらず!今、注目の「山林投資」を考える<前編>

不動産投資全般/その他投資 ニュース

2020/11/29 配信

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いま、キャンプをはじめとするアウトドアレジャー人気がスゴイ。
日本オートキャンプ協会によると、5年ほど前から第2次キャンプブームに入っており、このコロナ禍やSDGs推進なども手伝ってブームはさらに加速。アウトドア業界は空前の盛り上がりを見せている。

そんな中で注目されるものの一つに、『山の購入』がある。

キャンプ好き芸人やYoutuberが「山を買った」ことも話題になったりしたが、彼等のような有名キャンパー・ガチキャンパーに限らずとも、個人の楽しみとして山を購入する人が増えているようなのだ。
個人による山購入の多くはアウトドアレジャー目的と聞くが、中には投資対象として山林に魅力を感じる人も珍しくないという。そこで、全国の山林売買・仲介を行う【山いちば】代表の比賀真吾さんに、山林投資について伺うことにした。

株式会社山いちば・代表取締役の比賀真吾さん。同社では、全国にある山林の売買や仲介を行う物件サイト「山いちば」を運営している
株式会社山いちば・代表取締役の比賀真吾さん。同社では、全国にある山林の売買や仲介を行う物件サイト「山いちば」を運営している

山林購入は「高すぎる買い物」ではない?
どうやって買うの?相場はいくらぐらい??

日本は国土の7割近くが森林という世界有数の森林大国。
恵まれた資源を大いに活用したいところだが、その6割は民有林。後継者不在や放棄なども珍しくなく、謂わば“放置される危険性をはらんでいる山林”なのが現状だ。放置林や人材不足など、林業も深刻な問題を抱えている。

そんな悩ましい状況下で迎えた昨今のアウトドアブーム。
比賀さんに聞くと、同社が創業した2017年から現在まで、山林売買サイトの閲覧数や問合せ件数は右肩上がり。キャンプブームとコロナ禍で「特に今年3月ぐらいからは格段に伸びている」と話す。

問い合わせの割合は「レジャー5割、山林投資3割、建設関係2割」。山林投資については、個人投資家が大多数を占めるそう。
投資家の傾向としては、以前は「もともと山を持っていた家系の人」がほとんどだったが、昨今は「自分自身も山を楽しみたい人」が増えているという。
単に投資目的だけではなく、山の手入れやアウトドアレジャーを楽しみたい、定年後の生きがいにしたい、それが投資にもなれば嬉しい・・・というように、“趣味と実益を兼ねて”検討する人が増えたように感じるそうだ。

では、山を購入するにはどうしたらよいのだろうか?
比賀さんによると、大きく分けて3パターンあるそう。

●地元の不動産屋で探す
●森林組合を訪ねて探す
●山林売買を行うサイトで探す

山林は「ひと山〇〇万円」ではなく、“山の一部”を購入するため、ひとつの山に複数の地権者がいる。山林売買の取引単位は平均で6,000坪(約2万平米)ほど。東京ドーム半分ぐらいの単位で売買が行われているそうだ
山林は「ひと山〇〇万円」ではなく、“山の一部”を購入するため、ひとつの山に複数の地権者がいる。山林売買の取引単位は平均で6,000坪(約2万平米)ほど。東京ドーム半分ぐらいの単位で売買が行われているそうだ

山の販売価格については、「山の土地代金+立木の価格」で決まる。

土地代は驚くほど安く、なんと数十円〜数百円!
山の価格といっても、土地代よりも「その山にどんな木が立っているか」が価格決定のキモになる。

「立木価格は、基本的に木材市場での市況から逆算して考えます。
木材は1立方メートル単価で取引され、樹種や樹齢によって単価は変わります。例えば、売買ができる樹齢である60年以上のスギなら全国平均で2,800円。当社の取引事例では15円というものもありましたし、上は8,000円程と幅が広いです」(比賀さん)

なんでも、人工林(主にスギ・ヒノキ・カラマツ)の方が単価は高いそう。
理由は、戦後に国の施策として植えられた人工林の方が「たくさん・早く・まっすぐ育つ」から。自然の状態で木が乱立する天然林と比べて、整然と植えられた人工林は成長スピードが倍以上も早い。しかも、まっすぐ育つ木々は原木丸太に製材加工しやすいことも価格に反映されるため、人工林の山の方が好まれる傾向にあるそうだ。

驚くほど安い土地代と、過去最低水準の立木価格から算出される「山の物件価格」。
これに、登記費用などの初期費用(約15万円〜20万円程度とか)を加えた額で購入するため、「山は案外安い!」と言われるのもうなずける。

とは言っても、山林売買も活発になりつつある。立木価格(≒山の価格)も上がってきているのかと思いきや、そうでもないようだ。

出典:林野庁ホームページ
出典:林野庁ホームページ

上グラフからもわかるように、立木価格は昭和50年前後をピークに6分の1の水準で推移。
都心アクセスが良く、平坦で車の乗り入れができ、水辺もある・・・といった“キャンプに適した用地”などは需要が高く値が上がってきているものの、全体としてはあまり変わらないのだとか。
ただ、ここ数年は下げ止まりの傾向にあるとも考えられ、「今を『山の買い時』と捉える人も少なくない」と比賀さんは話す。

山林投資はキャピタルゲイン
他と大きく違うのは「税金優遇」

『山』を投資資産として考えた場合、インカムゲインはほぼなく、実質的にはキャピタルゲインの投資となる。

ただ、他のキャピタルゲインを狙う投資と大きく違っているのは税金面。

山の立木を伐採して販売したり、山を立木売りした収益が「山林所得」となるが、これは他の所得と別けて課税額を計算する分離課税となり、『5分5乗方式』という特別な方式で所得税額を計算しする。

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山林所得 × 1/5 × 税率 × 5 = 税額
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この計算方法を用いると、山林所得金額が974万9,000円までが最低税率の5%に。このように、林業経営者に配慮した税制や特例が設けられているのが特徴だ。

他にも、山林は評価額が低いため固定資産税が安く済む(保安林や小規模山林の場合、そもそも固定資産税が不要)また、山林相続の際も、不動産や土地などの資産と比べて相続税が優遇される。加えて、国や地方公共団体から支援や補助が受けられたり、伐採などの森林整備事業は補助金の範囲内で賄うことだって可能・・・なども。

税金面でのメリットも見逃せない山林投資。

そうなると気になるのは、「山林投資を検討するならどんな山林を選ぶと良いか?」。次回ご紹介しよう。

健美家編集部(協力:アンズコミュニケーションズ)

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