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管理費持ち逃げ、ゴミ屋敷化、スラム化も?不動産投資「専用」マンションほど管理不全に陥るケースも

不動産投資全般/社会問題 ニュース

健美家不動産投資ニュース

このところ、老朽化するマンションの問題を取り上げる記事が増加している。2018年4月にはNHKが「管理不全マンション6割の衝撃」なる番組を放送したが、それによると、埼玉県で行われた築30年以上のマンションを対象にアンケート調査の分析結果からは約6割のマンションがすでに管理不全、あるいは近いうちに管理不全に陥る可能性があるという。

また、日本経済新聞は不動産情報会社グルーヴ・アール(東京・港)の協力を得て、全国の物件の1割にあたる1万4000棟の修繕積立金の分析結果から、約75%で足りていない、特にタワーマンションでは8割弱が未達という数字も。

さらに日常の管理の質を左右するマンション管理人不足や、挙句の果てには管理人が失踪、放置される例までが報道されているほどだ。

投資家としてはマンションの管理など対岸の火事と思われるかもしれないが、実は投資用マンションほど管理不全に陥りやすい。

所有者が管理に無関心なためで、場合によっては管理費が払われなくなる、管理費が不当に使われる、持ち逃げされるなどのケースも出ている。これまで見てきたうち、状況の異なる2事例をご紹介しよう。

■バブル期の投資向け物件の惨状

比較的よくある事例のひとつが、東京でも都心に近い場所にあるAマンションだ。バブル期にビジネスマン向きの節税対策として建てられたといえば、記憶がある方もいるだろう。

当時はそうした投資用物件を扱う会社が何社かあったが、そのほとんどがその後に破綻している。

手すりや防火扉など鉄部がボロボロに
こちらも23区内の物件。手すりや防火扉など鉄部がボロボロになっており、廊下が傾いていた

同物件は比較的立地が良いことから今のところ、入居者はいるものの、現地に行ってみると管理は全くされていないことが分かる。敷地内には放り込まれた自転車等のゴミが山積しており、廊下の電球は切れたまま、手すりは錆びてぼろぼろ。

地元の不動産会社、周辺の人たち、入居者に声をかけてみて分かったのは言葉の通じない国の人たち、生活保護受給者が主な入居者であること。

掃除はたまに行われているそうだが、建物内に問合せ先等はなく、管理会社が入っているかどうかは不明。もちろん、管理人はいない。

1980年代に建てられた物件で、築年数は30年ちょっと。専有面積(11〜15u)、地域から考えると同物件で得られる住宅扶助費は4万8000円。所有者からすれば最低限の賃料は取れていることになる。

現状では購入した人がまだ所有している状況と思われるが、相続が発生した場合、引き取り手がなくなる可能性もあり得る。今、話題になっている所有者不明マンションだ。さらにそうした部屋が増えていったら……。

一棟全体を買い取れるのであればまだやりようがあるはずだが、一戸ずつ、異なる投資家が所有している現状ではなんともしがたい。

売りに出た場合、利回りなど数字だけで見ると収益性が高く見える可能性もあり、こうした物件に遭遇した場合には注意が必要だろう。

■管理費持ち逃げ、ゴミ屋敷化進展

Aマンションよりさらに事情が悪化、全体の4割ほどが空室になっている物件がある。東海エリアにあるBマンションだ。分譲されたのはA物件と同じく、1980年代半ば。分譲後すぐに分譲した会社が倒産、区分所有者が自主管理を行うことになった。

所有者からしたら自分はやりたくない、誰かやってくれる人がいたら任せたいという状況だったはずで、それにつけこみ、管理者となった人物がいた。

彼は以降管理費などを私物化し続ける。電気代以外はほとんど使い込んでいたようで、30年間、大規模修繕はおろか、定期修繕すらまったく行われていなかった。

それどころか、管理組合の総会すら法に則った形では開かれていないものと推察されるほど。

その状態が続いた挙句、さすがに物件に住んでいた何人かがここまでの劣化はおかしいと管理者に詰め寄るに至り、管理者は逃亡。その時点で残されていた管理費は10万円を切るほど。電気代にも事欠く状況になっていた。

所有者がマンション管理士に相談、事態を立て直しつつはあるものの、前管理者に対しての訴訟を抱え、多数の空室を抱えての立て直しは至難。

3点式のユニットバス内がゴミに生まれた状態。生ごみがないので臭い問題はないが、手のつけようがない
3点式のユニットバス内がゴミに生まれた状態。生ごみがないので臭い問題はないが、手のつけようがない

悪臭を放っていた汚水槽、受水槽や鉄筋がむき出しになっていた外壁などに多少は手が入り、空室のうちの何室かは埋まってきてはいるそうだが、そもそも空室のうちにはゴミ屋敷化している部屋が相当数あるとか。

恐ろしいことに、それが何室あるかは再建に当たっているマンション管理士にも分からないという。

■「自分が住まないからどうでもいい」が資産価値を下げる

投資で買った物件である、自分が住むわけではない。だから、管理組合に関与するのは面倒と考えている人も少なくないだろうが、所有者全員が無関心という状態は最終的に資産価値下落となって自分に返ってくる。

自分が一棟所有しているのであればコントロールはできるが、区分所有はそういうものではない。購入時はそうしたリスクを考え、自宅として購入する際と同様に管理組合の状況などをチェックしたいところである。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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